Modelo de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Word

A promessa de compra e venda de imóvel, também chamada de compromisso de compra e venda, é o contrato pelo qual uma pessoa se compromete a vender um bem imóvel e outra se compromete a comprá-lo, nas condições negociadas. O documento registra pontos indispensáveis da operação, como identificação das partes, descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, prazo para escritura, entrega de posse, responsabilidade por tributos e consequências do descumprimento.

Usar um modelo de promessa de compra e venda de imóvel Word facilita a personalização da minuta antes da assinatura. Ainda assim, cada negociação imobiliária possui particularidades relevantes: imóvel financiado ou quitado, existência de inventário, alienação fiduciária, ocupante no local, pagamento parcelado diretamente ao vendedor, compra por pessoa jurídica, sinal ou arras, entre outras. Por isso, o texto deve refletir exatamente o que foi combinado e ser revisado com cuidado.

No Brasil, a compra definitiva de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente exige escritura pública, conforme o artigo 108 do Código Civil, salvo hipóteses legais específicas. Além disso, a propriedade imobiliária é transferida ao comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. A promessa de compra e venda não substitui, em regra, a escritura definitiva e o respectivo registro.

Quando usar a promessa de compra e venda de imóvel

Este documento é indicado quando comprador e vendedor já chegaram a um acordo comercial, mas a escritura definitiva ainda será assinada no futuro. É comum que exista um intervalo entre a promessa e a escritura para que o comprador obtenha crédito imobiliário, organize recursos, providencie certidões, conclua a análise documental ou aguarde a quitação de alguma pendência prevista no contrato.

• Na venda de casa, apartamento, terreno, sala comercial ou imóvel rural, observadas as regras próprias aplicáveis.
• Quando houver pagamento de sinal e parcelas antes da formalização definitiva da transferência.
• Quando a escritura depender da aprovação de financiamento bancário.
• Quando as partes precisarem definir uma data futura para desocupação e entrega das chaves.
• Quando for necessário condicionar a venda à apresentação de documentos, baixa de gravames ou regularização do imóvel.
• Em negociações diretas entre particulares ou intermediadas por corretor ou imobiliária.

Antes de assinar, é recomendável solicitar matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento permite verificar quem figura como proprietário, se há hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, alienação fiduciária ou outras restrições. Também é prudente conferir certidões pessoais e fiscais adequadas ao caso, débitos de IPTU, taxas condominiais e, quando aplicável, documentação rural, ambiental e tributária.

Modelo completo de promessa de compra e venda de imóvel

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

PROMITENTE VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

ANUENTE/CÔNJUGE DO(A) VENDEDOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

E, de outro lado:

PROMITENTE COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

ANUENTE/CÔNJUGE DO(A) COMPRADOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

As partes acima qualificadas celebram a presente PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, que se regerá pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL. O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA] m², inscrição municipal nº [NÚMERO], registrado sob a matrícula nº [NÚMERO], no [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com as demais características e confrontações constantes da respectiva matrícula, que integra esta promessa para todos os fins.

CLÁUSULA 2ª – DA PROMESSA. Por este instrumento, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) promete vender ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel descrito na Cláusula 1ª, livre e desembaraçado de ônus reais, débitos, ações reais ou pessoais reipersecutórias e quaisquer restrições, ressalvadas expressamente as seguintes situações, se existentes: [DESCREVER OU INFORMAR “NÃO HÁ”].

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E PAGAMENTO. O preço certo e ajustado para a presente negociação é de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), que será pago pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) da seguinte forma:
[DESCREVER O VALOR DO SINAL, A DATA, A FORMA DE PAGAMENTO, AS PARCELAS, OS VENCIMENTOS, A CONTA BANCÁRIA OU A FORMA DE QUITAÇÃO POR FINANCIAMENTO].
O valor de R$ [VALOR] pago nesta data, se houver, é recebido como [SINAL/ARRAS PRINCIPIATÓRIAS/ADIANTAMENTO DE PREÇO], devendo receber o tratamento previsto neste contrato e na legislação aplicável.

CLÁUSULA 4ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO. A escritura pública definitiva de compra e venda será outorgada pelo(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) em favor do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) até [DATA OU PRAZO], desde que integralmente quitado o preço e cumpridas as obrigações deste instrumento. As despesas de escritura pública, ITBI, registro imobiliário e demais emolumentos da transferência correrão por conta do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), salvo ajuste diverso: [ESPECIFICAR].

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES. A posse do imóvel e a entrega das chaves ocorrerão em [DATA/CONDIÇÃO], mediante [QUITAÇÃO INTEGRAL/ASSINATURA DA ESCRITURA/OUTRA CONDIÇÃO]. A partir da imissão na posse, o(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) assumirá as despesas ordinárias de uso e conservação do imóvel, sem prejuízo do disposto na cláusula seguinte.

CLÁUSULA 6ª – DOS TRIBUTOS, TAXAS E DÉBITOS. O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) responderá pelos tributos, taxas condominiais, contas de consumo e demais encargos incidentes sobre o imóvel com vencimento até a data da entrega da posse, inclusive eventuais débitos anteriores. O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) responderá pelos encargos vencidos após essa data. Caso sejam identificados débitos anteriores posteriormente, estes deverão ser quitados pelo(a) PROMITENTE VENDEDOR(A), salvo ajuste escrito em sentido diferente.

CLÁUSULA 7ª – DOS DOCUMENTOS E DECLARAÇÕES. O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) obriga-se a fornecer, dentro do prazo necessário, os documentos razoavelmente exigidos para a escritura, financiamento ou registro, incluindo matrícula atualizada e documentos pessoais. Declara, sob sua responsabilidade, que as informações prestadas neste instrumento são verdadeiras e que comunicou ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) toda circunstância relevante conhecida sobre o imóvel.

CLÁUSULA 8ª – DO INADIMPLEMENTO. O descumprimento de qualquer obrigação autorizará a parte adimplente a notificar a parte inadimplente para sanar a irregularidade no prazo de [NÚMERO] dias. Não havendo regularização, a parte adimplente poderá considerar rescindido o contrato, sem prejuízo de perdas e danos, multa contratual de [PERCENTUAL]% sobre o valor total do contrato e demais medidas cabíveis, observada a legislação aplicável. Se as partes tiverem ajustado arras, aplicar-se-á também o regime legal correspondente.

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. A presente promessa é celebrada em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL/REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES ABAIXO], ressalvadas as hipóteses de rescisão previstas neste instrumento, o distrato por escrito e as situações admitidas em lei.

CLÁUSULA 10ª – DA INTERMEDIAÇÃO. A negociação foi [REALIZADA SEM INTERMEDIAÇÃO/INTERMEDIADA POR [NOME DA IMOBILIÁRIA OU CORRETOR(A)], CRECI nº [NÚMERO]]. A comissão de corretagem será paga por [RESPONSÁVEL] no valor de R$ [VALOR] ou no percentual de [PERCENTUAL]%, conforme ajuste próprio.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO. Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo da competência legal obrigatória, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) PROMITENTE VENDEDOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) PROMITENTE COMPRADOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHAS:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

Como preencher o modelo passo a passo

1. Qualifique corretamente todos os envolvidos. Informe nome completo, CPF, RG, nacionalidade, profissão, estado civil e endereço. Se houver cônjuge ou companheiro cuja participação seja necessária, inclua-o como anuente e confira o regime de bens.
2. Copie a descrição da matrícula. Não descreva o imóvel apenas como “casa localizada em determinado endereço”. Use matrícula, cartório competente, área, inscrição municipal e demais elementos que permitam sua identificação segura.
3. Detalhe o pagamento. Registre valores, vencimentos, meio de pagamento e condições para liberação de recursos bancários. Evite expressões vagas, como “pagamento posterior”. Se houver financiamento, estipule o que ocorrerá se ele não for aprovado.
4. Defina a natureza do sinal. O Código Civil disciplina as arras nos artigos 417 a 420. A previsão contratual deve ser clara, pois o sinal pode produzir efeitos importantes em caso de desistência ou inadimplemento.
5. Estabeleça datas objetivas. Indique o prazo para entrega de documentos, obtenção de financiamento, assinatura da escritura, desocupação e entrega das chaves. Caso a data dependa de evento futuro, descreva o evento e um prazo máximo.
6. Distribua despesas e responsabilidades. Esclareça quem paga ITBI, escritura, registro, corretagem, IPTU, condomínio e contas de consumo. Confirme também a existência de débitos condominiais ou tributários antes de concluir a operação.
7. Providencie assinaturas e testemunhas. A assinatura de duas testemunhas pode reforçar a força executiva do instrumento particular, conforme os requisitos do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, desde que atendidos os demais pressupostos legais.

Perguntas comuns

Promessa de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?

Não automaticamente. A propriedade se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Em muitos casos, a promessa organiza a obrigação de celebrar a escritura definitiva e cumprir as etapas necessárias para o registro.

É obrigatório reconhecer firma?

O reconhecimento de firma não é requisito universal de validade do contrato particular, mas pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas e ser exigido por instituições ou cartórios em determinadas etapas. Verifique as exigências específicas do caso.

É possível inserir cláusula de multa?

Sim. As partes podem prever multa por inadimplemento, desde que a cláusula seja redigida de forma clara e respeite os limites legais. Também é importante prever notificação, prazo para correção do descumprimento e tratamento do sinal eventualmente pago.

O contrato precisa ser registrado?

Dependendo do objetivo e da natureza do negócio, o registro da promessa no Cartório de Registro de Imóveis pode ser relevante para produzir efeitos perante terceiros e resguardar direitos do comprador. A conveniência e os requisitos devem ser analisados com o cartório e, quando necessário, com orientação jurídica.

Posso usar este modelo para imóvel financiado?

Sim, com adaptações. Informe que parte do preço será paga por financiamento, indique prazos de aprovação e assinatura bancária, defina a consequência de eventual negativa de crédito e confira se o imóvel atende às exigências da instituição financeira.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da negociação. Para operações com valores relevantes, pendências documentais, financiamento, herdeiros, empresas, imóveis rurais ou cláusulas especiais, recomenda-se a revisão por advogado(a), tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis competentes.