Modelo de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Pronto

A promessa de compra e venda de imóvel pronto é o contrato pelo qual proprietário e interessado formalizam o compromisso de realizar futuramente a compra e venda de uma casa, apartamento, terreno ou outro bem imobiliário já existente. Ela define, antes da escritura definitiva, quem vende, quem compra, qual é o imóvel, qual será o preço, como ocorrerá o pagamento e quais são as responsabilidades de cada parte.

Esse documento é especialmente útil quando a transferência definitiva não acontecerá no mesmo momento da negociação. Isso é comum quando o comprador pagará parte do preço de forma parcelada, dependerá de financiamento, precisa aguardar a liberação de recursos ou quando as partes ainda precisam providenciar certidões, quitar pendências e preparar a escritura pública. Embora seja frequentemente chamado de “contrato de gaveta” em algumas situações, a promessa deve ser feita com cuidado e não substitui os atos necessários para transferir a propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

No Brasil, a propriedade imobiliária se transfere, em regra, com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. A escritura pública costuma ser exigida para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo exceções legais, nos termos do artigo 108 do Código Civil. Portanto, a promessa organiza a obrigação de vender e comprar; já a escritura e o registro concretizam a transmissão da propriedade quando aplicáveis.

Quando usar a promessa de compra e venda de imóvel pronto

• Quando comprador e vendedor chegaram a um acordo sobre um imóvel já construído, mas a escritura definitiva será assinada em data posterior.
• Quando o preço será pago com sinal, parcelas, saldo financiado ou recursos que ainda serão liberados.
• Quando a entrega das chaves ocorrerá em momento diferente da assinatura do contrato.
• Quando o vendedor precisa apresentar certidões, comprovar a quitação de tributos ou regularizar documentos do imóvel.
• Quando as partes desejam prever multa, arrependimento, prazo para escritura, divisão de despesas e consequências do inadimplemento.
• Quando houver condição de aprovação de financiamento, desde que ela seja descrita de modo objetivo e com prazo definido.

Antes de assinar, o comprador deve conferir a matrícula atualizada do imóvel, a titularidade do vendedor, a existência de ônus reais, penhoras, usufruto, alienação fiduciária, indisponibilidades e demais restrições. Também é recomendável verificar débitos de IPTU, condomínio, água, energia e eventuais ações que possam afetar o negócio. Em condomínios, a declaração de quitação condominial é uma cautela importante.

Modelo completo de promessa de compra e venda de imóvel pronto

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PRONTO

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

PROMITENTE VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável, cônjuge/companheiro(a): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO].

E, de outro lado:

PROMITENTE COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável, cônjuge/companheiro(a): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO].

As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado o presente Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Pronto, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) promete vender ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área [PRIVATIVA/TOTAL] de [ÁREA EM M²], inscrição municipal nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO] do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com as demais características e confrontações constantes da respectiva matrícula.

CLÁUSULA 2ª – DA TITULARIDADE E DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) do imóvel descrito na Cláusula 1ª e obriga-se a entregá-lo livre e desembaraçado de ônus reais, gravames, débitos, ações reais ou pessoais reipersecutórias, restrições e ocupantes, exceto: [DESCREVER ÔNUS, DÍVIDA OU INFORMAR “NADA A DECLARAR”].

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço certo e ajustado da presente promessa é de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), que será pago pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) da seguinte forma:
a) R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), a título de sinal e princípio de pagamento, na data de assinatura deste contrato, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/CHEQUE/OUTRA FORMA];
b) R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), em [NÚMERO] parcelas de R$ [VALOR], vencendo-se a primeira em [DATA] e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes; e
c) R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), até [DATA], por meio de [RECURSOS PRÓPRIOS/FINANCIAMENTO BANCÁRIO/OUTRA FORMA].

Os pagamentos serão comprovados por recibo assinado pelo(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) ou por comprovante bancário que identifique as partes e a finalidade do pagamento.

CLÁUSULA 4ª – DO FINANCIAMENTO, SE HOUVER
Quando parte do preço depender de financiamento, o(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) deverá apresentar a documentação solicitada pela instituição financeira e adotar as providências necessárias até [DATA]. A não aprovação do financiamento será tratada da seguinte maneira: [DESCREVER SE HAVERÁ RESCISÃO, DEVOLUÇÃO DE VALORES, PRAZO PARA PAGAMENTO POR OUTRA FONTE E EVENTUAL DESCONTO DE DESPESAS COMPROVADAS].

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE E DAS CHAVES
A posse e a entrega das chaves do imóvel ocorrerão em [DATA OU CONDIÇÃO], desde que [CONDIÇÃO, COMO A QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO OU A ASSINATURA DA ESCRITURA]. A partir da imissão na posse, o(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) responderá pelas despesas de consumo, condomínio, tributos e encargos que vencerem posteriormente, sem prejuízo da responsabilidade do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) por débitos anteriores.

CLÁUSULA 6ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO
Após a quitação do preço e o cumprimento das demais obrigações previstas neste contrato, as partes obrigam-se a comparecer para a lavratura da escritura definitiva ou para a formalização do instrumento admitido pela legislação e pela instituição financeira, até [DATA OU PRAZO]. As despesas com ITBI, escritura, registro e certidões serão pagas por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/CONFORME DESCRIÇÃO], salvo disposição legal ou exigência diversa do cartório ou da instituição financeira.

CLÁUSULA 7ª – DAS CERTIDÕES E DOS DÉBITOS
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) compromete-se a fornecer, quando exigíveis ou solicitadas para a formalização do negócio, a matrícula atualizada do imóvel e as certidões necessárias. Obriga-se, ainda, a quitar os débitos de sua responsabilidade vencidos até a data da posse ou aquela prevista na Cláusula 5ª, incluindo, quando aplicável, IPTU, taxas municipais, condomínio e contas de consumo.

CLÁUSULA 8ª – DO INADIMPLEMENTO E DA RESCISÃO
O descumprimento de obrigação contratual dará à parte adimplente o direito de notificar a parte inadimplente para que regularize a pendência no prazo de [NÚMERO] dias corridos. Não havendo regularização, a parte adimplente poderá considerar rescindido este contrato, sem prejuízo de perdas e danos, observadas as condições abaixo.

Se o inadimplemento for do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), incidirá multa de [PERCENTUAL]% sobre os valores efetivamente em atraso ou sobre o valor do contrato, conforme aplicável: [DEFINIR BASE DE CÁLCULO].

Se o inadimplemento for do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A), este(a) restituirá ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) os valores recebidos, corrigidos na forma de [ÍNDICE OU CRITÉRIO], acrescidos da multa de [PERCENTUAL]%, sem prejuízo de eventual direito de exigir o cumprimento da obrigação, quando cabível.

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
O presente contrato é celebrado em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL/COM DIREITO DE ARREPENDIMENTO ATÉ A DATA DE ___], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores. Caso as partes optem pela irrevogabilidade e irretratabilidade, poderão avaliar o registro deste instrumento na matrícula do imóvel, observados os requisitos legais e cartorários.

CLÁUSULA 10ª – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Qualquer alteração deste contrato somente terá validade se realizada por escrito e assinada pelas partes. A tolerância de uma parte quanto ao descumprimento da outra não importará renúncia de direitos. As comunicações serão realizadas pelos endereços físicos, e-mails ou números de telefone informados pelas partes: [INFORMAR CONTATOS].

CLÁUSULA 11ª – DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato, sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis.

E, por estarem de acordo, as partes assinam este instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

PROMITENTE VENDEDOR(A):
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A), SE APLICÁVEL:
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

PROMITENTE COMPRADOR(A):
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A), SE APLICÁVEL:
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHA 1:
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHA 2:
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

Como preencher o documento passo a passo

1. Qualifique corretamente as partes. Informe nome, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Se uma das partes for pessoa jurídica, substitua os dados pessoais por razão social, CNPJ, sede e identificação do representante legal.
2. Copie os dados do imóvel da matrícula. Não se limite ao endereço. Matrícula, cartório competente, área e inscrição municipal reduzem o risco de confundir o bem negociado.
3. Descreva o preço sem ambiguidades. Escreva o valor em números e por extenso. Detalhe sinal, parcelas, vencimentos, dados bancários e o que ocorrerá em caso de atraso.
4. Defina a entrega da posse. Especifique se o comprador receberá chaves na assinatura, na quitação, na escritura ou em outra data. Registre também quem pagará as despesas antes e depois dessa entrega.
5. Estabeleça o procedimento para escritura. Indique prazo, responsabilidade por documentos e divisão de ITBI, escritura e registro. A redação deve ser compatível com eventual financiamento.
6. Preveja situações de descumprimento. Fixe prazo de notificação, multa razoável, restituição de valores e efeitos da rescisão. Cláusulas contraditórias podem gerar discussões e dificultar a solução do conflito.
7. Assine com testemunhas. Duas testemunhas qualificadas e assinantes podem fortalecer a força probatória do instrumento e, em determinadas situações, permitir sua execução como título extrajudicial, conforme o artigo 784, III, do Código de Processo Civil.

Perguntas comuns

A promessa de compra e venda transfere o imóvel para o comprador?

Não por si só. Ela cria obrigações entre as partes. Em regra, a propriedade é transmitida com o registro do título adequado na matrícula do imóvel, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. A análise do cartório e a forma de aquisição utilizada são determinantes.

É necessário reconhecer firma?

O reconhecimento de firma não é requisito geral de validade do contrato particular entre as partes, mas pode ser recomendado para reforçar a segurança e pode ser solicitado em procedimentos específicos. Consulte o cartório e, se necessário, um profissional habilitado quanto à melhor forma de assinatura.

O contrato precisa ser registrado na matrícula?

Nem toda promessa precisa ser registrada para existir entre os contratantes. Contudo, o registro pode ser relevante para produzir efeitos perante terceiros. Na promessa de compra e venda irretratável, sem cláusula de arrependimento, o registro pode assegurar ao promitente comprador direito real à aquisição, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil, desde que atendidos os requisitos legais.

Quem paga ITBI, escritura e registro?

É comum que o comprador arque com ITBI, escritura e registro, mas as partes podem distribuir despesas de outra forma no contrato. Já débitos vencidos antes da posse ou da data combinada devem ser tratados expressamente, com apresentação de comprovantes de quitação.

É preciso assinatura do cônjuge?

Em diversas situações, sim. A alienação ou oneração de imóvel pode exigir autorização do outro cônjuge, ressalvadas hipóteses legais, como o regime de separação absoluta de bens. O artigo 1.647 do Código Civil traz regras relevantes sobre o tema. A situação matrimonial e a matrícula devem ser examinadas antes da assinatura.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades do negócio. Para operações com financiamento, inventário, usufruto, copropriedade, imóveis irregulares, ônus ou valores relevantes, recomenda-se a orientação de advogado, tabelião ou profissional especializado.