Modelo de Convenção de Condomínio: Guia Pronto para Editar

A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras fundamentais de organização, administração, uso das áreas e divisão das despesas de um condomínio edilício. Ela funciona como uma norma interna obrigatória para proprietários, possuidores, locatários e demais ocupantes das unidades, desde que respeitados a legislação e os direitos individuais aplicáveis.

Este modelo de convenção de condomínio pronto serve como base para condomínios residenciais, comerciais ou de uso misto que precisam formalizar suas regras ou revisar uma minuta inicial. O texto deve ser adaptado à realidade do empreendimento, à sua instituição e especificação, à quantidade de unidades, às frações ideais e às particularidades da convivência local.

No Brasil, a matéria é disciplinada principalmente pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Conforme o artigo 1.333, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e, para produzir efeitos perante terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Também é recomendável que a redação final seja revisada por advogado e esteja alinhada aos documentos imobiliários do condomínio.

Quando usar uma convenção de condomínio

• Na criação e organização formal de um condomínio edilício novo.
• Quando houver necessidade de apresentar a convenção para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• Na atualização de regras antigas que não correspondem mais à estrutura ou ao funcionamento do condomínio.
• Para definir critérios de rateio de despesas ordinárias, extraordinárias e fundos específicos.
• Para estabelecer atribuições do síndico, do conselho fiscal e das assembleias.
• Para disciplinar o uso das unidades autônomas, áreas comuns, vagas de garagem e equipamentos coletivos.
• Para complementar, de modo geral e permanente, as regras detalhadas posteriormente no regimento interno.

É importante não confundir a convenção com o regimento interno. A convenção trata da estrutura normativa principal do condomínio, enquanto o regimento normalmente detalha normas de rotina, como horários de mudança, utilização do salão de festas, regras de piscina, circulação de animais e reserva de espaços. Ambos devem ser coerentes entre si.

Modelo completo de convenção de condomínio

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO]

Pelo presente instrumento, os proprietários das unidades autônomas integrantes do CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], localizado à [ENDEREÇO COMPLETO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], CEP [CEP], instituído e especificado conforme matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], aprovam a presente Convenção de Condomínio, que será regida pelo Código Civil, pela legislação aplicável e pelas cláusulas seguintes.

CAPÍTULO I – DA DENOMINAÇÃO, FINALIDADE E COMPOSIÇÃO

Cláusula 1ª. O condomínio denomina-se CONDOMÍNIO [NOME], é constituído por [QUANTIDADE] unidades autônomas, identificadas como [IDENTIFICAÇÃO DAS UNIDADES], e pelas áreas de propriedade e uso comum descritas no instrumento de instituição, especificação e na matrícula do imóvel.

Cláusula 2ª. O condomínio destina-se ao uso [RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTO], sendo vedada a utilização das unidades ou áreas comuns para fins ilícitos, perigosos, incompatíveis com a destinação do empreendimento ou que comprometam a segurança, o sossego, a saúde e a salubridade dos ocupantes.

Cláusula 3ª. Cada unidade autônoma possui a fração ideal indicada na instituição e especificação do condomínio, documento que integra esta convenção para todos os fins.

CAPÍTULO II – DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Cláusula 4ª. São direitos dos condôminos, observadas esta convenção e as deliberações regularmente aprovadas: I – usar, fruir e livremente dispor de sua unidade; II – usar as partes comuns conforme sua destinação, sem excluir a utilização pelos demais; III – participar das assembleias e votar, quando estiver quite com suas obrigações condominiais, na forma da lei; e IV – examinar documentos e informações do condomínio mediante solicitação razoável ao síndico.

Cláusula 5ª. São deveres dos condôminos: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo critério diverso legalmente previsto ou aprovado de forma válida; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, salvo autorização legal e assemblear aplicável; IV – dar às unidades a destinação prevista nesta convenção; V – não utilizar a unidade de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores; e VI – cumprir esta convenção, o regimento interno e as deliberações das assembleias.

CAPÍTULO III – DAS DESPESAS, CONTRIBUIÇÕES E PENALIDADES

Cláusula 6ª. As despesas ordinárias e extraordinárias necessárias à conservação, administração, manutenção, segurança e funcionamento do condomínio serão rateadas entre os condôminos conforme as respectivas frações ideais, salvo disposição legal, previsão específica desta convenção ou deliberação válida em sentido diverso.

Cláusula 7ª. A contribuição condominial vencerá no dia [DIA] de cada mês. Sobre os valores pagos em atraso incidirão multa de até 2% sobre o débito, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo da cobrança judicial ou extrajudicial cabível.

Cláusula 8ª. O condômino ou ocupante que descumprir seus deveres poderá receber advertência e multa, assegurada a apuração do fato e a possibilidade de manifestação. As multas observarão os limites e quóruns previstos nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, conforme a natureza e a gravidade da infração.

CAPÍTULO IV – DA ADMINISTRAÇÃO

Cláusula 9ª. A administração do condomínio será exercida por um síndico, condômino ou não, eleito pela assembleia para mandato de [PRAZO DO MANDATO], permitida a reeleição.

Cláusula 10ª. Compete ao síndico, além das atribuições legais: I – representar ativa e passivamente o condomínio; II – cumprir e fazer cumprir esta convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares; III – elaborar a previsão orçamentária anual; IV – cobrar contribuições, multas e demais créditos; V – prestar contas à assembleia, ao menos uma vez por ano; VI – zelar pela conservação e guarda das partes comuns; e VII – contratar serviços necessários, observados o orçamento e as autorizações exigidas.

Cláusula 11ª. Poderá ser eleito Conselho Fiscal composto por [QUANTIDADE] membros, com mandato de [PRAZO], competindo-lhe examinar as contas, documentos e balancetes do condomínio e emitir parecer para apreciação da assembleia.

CAPÍTULO V – DAS ASSEMBLEIAS

Cláusula 12ª. A assembleia geral ordinária será realizada anualmente, em data definida pelo síndico, para apreciar as contas, aprovar o orçamento e eleger o síndico, quando for o caso. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas quando necessárias, na forma da lei.

Cláusula 13ª. As convocações indicarão data, horário, local ou meio eletrônico de realização, pauta e orientações de participação, com antecedência mínima de [NÚMERO] dias, sem prejuízo dos prazos legais ou de regras mais específicas aprovadas pelo condomínio.

Cláusula 14ª. As deliberações serão tomadas pelos quóruns previstos em lei e nesta convenção. A alteração desta convenção e do regimento interno dependerá da aprovação de, no mínimo, dois terços dos votos dos condôminos, ressalvadas as hipóteses legais que exijam quórum diverso, inclusive unanimidade.

CAPÍTULO VI – DO REGIMENTO INTERNO E DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Cláusula 15ª. O regimento interno poderá estabelecer regras operacionais e de convivência sobre áreas comuns, mudanças, obras, animais, garagem, coleta de resíduos, reservas de espaços e demais assuntos cotidianos, sem contrariar a lei ou esta convenção.

Cláusula 16ª. Os casos omissos serão resolvidos pela assembleia, observadas as disposições do Código Civil, desta convenção e da legislação vigente.

Cláusula 17ª. Esta convenção entra em vigor na data de sua aprovação, produzindo efeitos perante terceiros após o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, quando exigível.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

ASSINATURAS DOS CONDÔMINOS/TITULARES DAS FRAÇÕES IDEAIS

[NOME COMPLETO – UNIDADE – FRAÇÃO IDEAL – ASSINATURA]
[NOME COMPLETO – UNIDADE – FRAÇÃO IDEAL – ASSINATURA]
[NOME COMPLETO – UNIDADE – FRAÇÃO IDEAL – ASSINATURA]

Como preencher e formalizar o documento

1. Confirme os dados do imóvel. Consulte a matrícula, a instituição e especificação do condomínio para informar corretamente endereço, cartório, número da matrícula, unidades e frações ideais.
2. Defina a destinação. Indique se o condomínio é residencial, comercial ou misto. Essa informação é essencial, pois influencia as regras de uso das unidades e das áreas comuns.
3. Estabeleça as regras financeiras. Defina a data de vencimento da cota, o índice de correção monetária e os critérios de rateio. Evite criar regras que contrariem a legislação ou os documentos constitutivos do empreendimento.
4. Adapte a estrutura administrativa. Informe o prazo do mandato do síndico, a existência ou não de conselho fiscal e as formas de convocação das assembleias.
5. Separe o que pertence ao regimento interno. Regras muito detalhadas e sujeitas a ajustes frequentes podem ficar no regimento interno, desde que não contrariem a convenção.
6. Obtenha o quórum necessário. Para instituir a convenção, o Código Civil exige a subscrição dos titulares de ao menos dois terços das frações ideais. Para alterações posteriores, observe o artigo 1.351 do Código Civil e a pauta específica da assembleia.
7. Providencie o registro. Leve a versão aprovada, assinada e acompanhada da documentação solicitada ao Cartório de Registro de Imóveis onde está registrada a matrícula do empreendimento. O registro é relevante para que a convenção seja oponível a terceiros.

Perguntas comuns

A convenção de condomínio precisa ser registrada?

Sim, o registro é a providência indicada pelo artigo 1.333 do Código Civil para que a convenção seja oponível contra terceiros. Além disso, o cartório poderá exigir documentos e formalidades específicas conforme o caso. Antes de protocolar, confirme as exigências da serventia responsável pela matrícula.

Quem pode assinar a convenção?

Devem assiná-la os titulares das frações ideais, ou seus representantes com poderes adequados. Para instituição da convenção, é necessário alcançar a subscrição de titulares que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio.

Locatários podem votar nas assembleias?

O direito de voto segue as regras legais, a convenção e a situação da unidade. Em determinados assuntos, o locatário pode participar e votar quando houver autorização ou previsão aplicável. Para temas que envolvam direitos de propriedade, obras ou alterações estruturais, a participação do proprietário é especialmente relevante.

A convenção pode proibir animais?

Regras de convivência podem disciplinar a circulação e a segurança de animais nas áreas comuns. Contudo, proibições absolutas devem ser avaliadas com cautela, pois a jurisprudência brasileira tende a afastar restrições sem justificativa concreta relacionada à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego.

É possível alterar a finalidade residencial do condomínio?

A mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige o quórum previsto em lei. O artigo 1.351 do Código Civil prevê unanimidade para a alteração da destinação do edifício ou da unidade, devendo a matéria constar expressamente da convocação e ser analisada com orientação jurídica adequada.

Este modelo tem caráter meramente informativo e deve ser adaptado às características do condomínio, à matrícula do imóvel e à legislação aplicável. Para instituição, alteração, aprovação em assembleia ou registro, recomenda-se a revisão de um advogado e a consulta prévia ao Cartório de Registro de Imóveis competente.