Modelo de Contrato de Permuta de Imóvel Pronto para Editar

O modelo de contrato de permuta de imóvel pronto é um instrumento usado para registrar o acordo pelo qual duas partes trocam imóveis entre si. Diferentemente da compra e venda, em que há pagamento de preço em dinheiro, na permuta cada contratante entrega um bem imóvel e recebe outro em contrapartida. A operação pode ser realizada sem pagamento adicional ou com uma diferença em dinheiro, conhecida no mercado como torna.

O contrato particular é útil para alinhar condições, documentar a intenção das partes e estabelecer responsabilidades antes da escritura. Contudo, para que a propriedade imobiliária seja efetivamente transferida, é indispensável observar as formalidades legais. Em regra, negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente exigem escritura pública, conforme o artigo 108 do Código Civil. A propriedade somente se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

A permuta é disciplinada principalmente pelo artigo 533 do Código Civil, que determina a aplicação das regras da compra e venda no que for compatível. Antes de assinar, as partes devem conferir matrículas atualizadas, certidões pessoais, situação tributária, existência de financiamento, ônus, restrições judiciais e dados de todos os proprietários. O modelo abaixo pode ser adaptado à negociação concreta e levado ao tabelionato ou à análise de profissional especializado.

Quando usar o contrato de permuta de imóvel

• Quando duas pessoas desejam trocar casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, sítios ou outros imóveis.
• Quando os bens possuem valores diferentes e uma das partes pagará torna para equilibrar a operação.
• Quando as partes querem definir prazo para entrega das chaves, desocupação e assinatura da escritura pública.
• Quando é necessário distribuir responsabilidades por tributos, taxas condominiais, certidões e despesas cartorárias.
• Quando a troca depende da apresentação de documentos ou da baixa de financiamento, penhora, usufruto ou outro ônus.
• Quando se pretende firmar um compromisso prévio de permuta antes da formalização definitiva perante o tabelionato.

Não é recomendável usar um texto genérico sem verificar a matrícula de cada imóvel. Se houver imóvel financiado, inventário, copropriedade, menor de idade, pessoa jurídica, área rural, construção não averbada ou qualquer restrição registral, a operação pode exigir documentos, autorizações e cláusulas adicionais.

Modelo completo de contrato de permuta de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE IMÓVEIS

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

PERMUTANTE A: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A), INSERIR NOME, QUALIFICAÇÃO E ANUÊNCIA DO CÔNJUGE, QUANDO APLICÁVEL].

E, de outro lado:

PERMUTANTE B: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A), INSERIR NOME, QUALIFICAÇÃO E ANUÊNCIA DO CÔNJUGE, QUANDO APLICÁVEL].

As partes acima qualificadas celebram o presente CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL DO PERMUTANTE A. O PERMUTANTE A declara ser legítimo proprietário e possuidor do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL A], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA], inscrito no cadastro municipal sob nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], doravante denominado IMÓVEL A.

CLÁUSULA 2ª – DO IMÓVEL DO PERMUTANTE B. O PERMUTANTE B declara ser legítimo proprietário e possuidor do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL B], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA], inscrito no cadastro municipal sob nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], doravante denominado IMÓVEL B.

CLÁUSULA 3ª – DO OBJETO. Por este contrato, o PERMUTANTE A obriga-se a transferir ao PERMUTANTE B os direitos e a propriedade sobre o IMÓVEL A, e o PERMUTANTE B obriga-se a transferir ao PERMUTANTE A os direitos e a propriedade sobre o IMÓVEL B, observadas as condições previstas neste instrumento e na escritura pública definitiva.

CLÁUSULA 4ª – DOS VALORES E DA TORNA. Para fins de referência, as partes atribuem ao IMÓVEL A o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) e ao IMÓVEL B o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]). [ESCOLHER UMA OPÇÃO: A permuta será realizada sem torna, por serem os valores considerados equivalentes pelas partes. / O PERMUTANTE [A OU B] pagará ao PERMUTANTE [A OU B], a título de torna, a quantia de R$ [VALOR], até [DATA], por meio de [FORMA DE PAGAMENTO], mediante recibo.]

CLÁUSULA 5ª – DA SITUAÇÃO JURÍDICA E FISCAL. Cada permutante declara que o imóvel por ele oferecido está [LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS, DÍVIDAS, AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS / SUJEITO ÀS SEGUINTES RESTRIÇÕES: DESCREVER]. Cada parte compromete-se a apresentar matrícula atualizada, certidões necessárias, comprovantes de quitação de tributos e demais documentos exigidos pelo tabelionato, instituição financeira e Cartório de Registro de Imóveis.

CLÁUSULA 6ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO. As partes obrigam-se a comparecer ao [NOME DO TABELIONATO OU CIDADE/UF], até [DATA], para lavratura da escritura pública de permuta, caso legalmente exigida. A transmissão da propriedade ocorrerá somente com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 7ª – DAS DESPESAS E TRIBUTOS. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, quando incidente, as despesas de escritura, certidões e registro serão pagos da seguinte forma: [DESCREVER A DIVISÃO DAS DESPESAS]. As partes reconhecem que a legislação municipal poderá prever critérios próprios de incidência e recolhimento do ITBI. Os tributos, taxas condominiais, contas de consumo e demais encargos vencidos até a entrega da posse de cada imóvel serão de responsabilidade do respectivo proprietário anterior, salvo ajuste expresso diverso.

CLÁUSULA 8ª – DA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES. A posse dos imóveis e a entrega das respectivas chaves ocorrerão em [DATA OU EVENTO], mediante [TERMO DE ENTREGA / RECIBO], livres de pessoas e bens, ressalvado o seguinte: [DESCREVER EVENTUAL OCUPAÇÃO, LOCAÇÃO OU PRAZO DE DESOCUPAÇÃO].

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E DO INADIMPLEMENTO. Este contrato é celebrado em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL / REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES ABAIXO], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores. O descumprimento de obrigação essencial, após notificação por escrito e prazo de [NÚMERO] dias para regularização, sujeitará a parte inadimplente à multa de R$ [VALOR] ou [PERCENTUAL]%, sem prejuízo de perdas e danos e das demais medidas cabíveis.

CLÁUSULA 10ª – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E DO FORO. Qualquer alteração deste contrato deverá ser feita por escrito e assinada pelas partes. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo da competência legal aplicável, para resolver controvérsias decorrentes deste instrumento.

E, por estarem de acordo, assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO PERMUTANTE A]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO PERMUTANTE B]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 1]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 2]
CPF nº [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Qualifique corretamente os envolvidos. Informe nome, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Se o imóvel pertencer a casal, confira se o cônjuge deve assinar. A autorização conjugal pode ser necessária, conforme o regime de bens e as regras do artigo 1.647 do Código Civil.
2. Copie a descrição da matrícula. Não se limite ao endereço. Utilize os dados da matrícula atualizada: número, cartório, área, confrontações quando relevantes e inscrição municipal. Isso reduz o risco de indicar imóvel diverso do efetivamente negociado.
3. Defina os valores e a torna. Mesmo em permutas sem pagamento complementar, atribua valores aos imóveis. Quando houver torna, informe valor, vencimento, meio de pagamento e consequência do atraso.
4. Verifique ônus e pendências. Solicite certidão de matrícula atualizada e confirme se existem hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto, cláusula restritiva ou ação judicial. Inclua no contrato qualquer ônus conhecido e a forma de solução.
5. Distribua despesas expressamente. A regra supletiva do artigo 533 do Código Civil prevê que, salvo convenção em contrário, as despesas com o instrumento de troca sejam divididas igualmente. Ainda assim, especifique quem arcará com ITBI, escritura, registro, certidões e eventuais custos de regularização.
6. Estabeleça posse e prazo de escritura. Determine a data de entrega das chaves, quem pagará encargos até então e o prazo objetivo para assinatura da escritura. Se depender de documento ou baixa de gravame, descreva a condição e o prazo para cumprimento.
7. Assine com testemunhas. Duas testemunhas identificadas fortalecem a prova do acordo e podem permitir a cobrança como título executivo extrajudicial, desde que atendidos os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil.

Perguntas comuns sobre permuta de imóveis

Contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

Não. O contrato particular formaliza obrigações e condições entre as partes, mas a propriedade só é transmitida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Quando a lei exigir, a escritura pública deverá preceder o registro.

Na permuta há cobrança de ITBI?

Em geral, a transferência de cada imóvel pode gerar ITBI, pois há transmissão onerosa de bem imóvel. A alíquota, a base de cálculo, possíveis imunidades e o responsável pelo recolhimento dependem da legislação do município onde o imóvel está situado. Consulte a prefeitura e o tabelionato antes de concluir a operação.

É possível trocar imóvel financiado?

Sim, mas normalmente depende da anuência da instituição financeira e da quitação, substituição de devedor ou outro procedimento previsto no contrato de financiamento. Uma alienação fiduciária registrada impede que a transferência seja tratada como se o imóvel estivesse livre de ônus.

O que acontece se um dos imóveis valer mais?

As partes podem ajustar uma torna em dinheiro para compensar a diferença. O contrato deve informar os valores atribuídos aos bens, o valor da torna, data de pagamento e forma de comprovação. Essa diferença também pode influenciar a análise tributária da operação.

É necessário reconhecer firma?

O reconhecimento de firma não substitui escritura nem registro, mas pode ser solicitado para aumentar a segurança documental ou atender exigências práticas. Para a escritura e o registro, prevalecem as regras do tabelionato e do Cartório de Registro de Imóveis responsável.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias da negociação. Para avaliar documentos, impostos, ônus, exigências de escritura e registro, recomenda-se a orientação de advogado, tabelião ou profissional habilitado.