Modelo de Escritura de Compra e Venda Pronto para Editar

A escritura pública de compra e venda é o ato lavrado em Cartório de Notas que formaliza o acordo pelo qual uma pessoa vende um imóvel e outra o adquire. Ela registra, com fé pública, a identificação das partes, a descrição do bem, o preço, a forma de pagamento, a origem dos recursos e as declarações exigidas para o negócio. Este modelo de escritura de compra e venda pronto serve como minuta de organização: você pode preenchê-lo, conferir as informações com atenção e encaminhá-lo ao tabelionato para análise.

É importante distinguir a escritura do registro. Em regra, a escritura pública documenta a negociação perante o tabelião, mas a propriedade do imóvel somente é transferida ao comprador com o registro do título na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa regra decorre do artigo 1.245 do Código Civil. Assim, assinar a escritura é uma etapa essencial, porém não elimina a necessidade de levá-la posteriormente a registro.

Para imóveis cujo valor seja superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura pública é, como regra, essencial à validade dos negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóveis, conforme artigo 108 do Código Civil. Há exceções previstas em lei, como determinadas operações de financiamento habitacional em que o contrato bancário tem força de escritura pública. Antes de concluir o negócio, confirme o caso concreto com o cartório, instituição financeira ou profissional jurídico de sua confiança.

Quando usar o modelo de escritura de compra e venda pronto

Use esta minuta quando houver compra e venda de casa, apartamento, terreno, sala comercial, imóvel rural ou outro bem imóvel e as partes precisarem reunir os dados para a lavratura da escritura em tabelionato. Ela é especialmente útil para antecipar a conferência de nomes, documentos, regime de bens, matrícula, preço, condições de pagamento e responsabilidade por tributos e despesas.

• Na venda de imóvel quitado, sem financiamento bancário, entre pessoas físicas ou jurídicas.
• Quando comprador e vendedor desejam enviar previamente os dados ao Cartório de Notas.
• Para orientar a coleta de certidões e documentos solicitados pelo tabelionato.
• Quando a operação prevê pagamento à vista, parcelado ou parte do preço já paga por sinal.
• Na aquisição de imóvel por casal, pessoa solteira, empresa ou representante com procuração válida.

Não utilize esta minuta como se fosse uma escritura definitiva particular. A escritura pública é redigida e lavrada pelo tabelião ou escrevente autorizado, respeitando a legislação, as normas da corregedoria local e as exigências específicas da operação. Se houver inventário, usufruto, menor de idade, incapaz, espólio, imóvel financiado, penhora, alienação fiduciária, procuração, divórcio recente, área rural ou qualquer pendência na matrícula, a análise profissional e cartorária é ainda mais necessária.

Modelo completo de escritura de compra e venda

MINUTA PARA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

SAIBAM quantos esta escritura pública de compra e venda virem que, aos [DIA] dias do mês de [MÊS] de [ANO], nesta cidade de [CIDADE], Estado de [UF], neste [NOME DO CARTÓRIO DE NOTAS], perante [NOME DO TABELIÃO OU ESCREVENTE], compareceram as partes entre si justas e contratadas:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [PROFISSÃO], nascido(a) em [DATA DE NASCIMENTO], filho(a) de [NOME DA MÃE] e [NOME DO PAI], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], [ESTADO CIVIL], sob o regime de bens [REGIME DE BENS], conforme [INFORMAR CERTIDÃO DE CASAMENTO, SE APLICÁVEL], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

CÔNJUGE/ANUENTE DO(A) VENDEDOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [QUALIFICAÇÃO COMPLETA, RG, CPF, ESTADO CIVIL E ENDEREÇO].

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [PROFISSÃO], nascido(a) em [DATA DE NASCIMENTO], filho(a) de [NOME DA MÃE] e [NOME DO PAI], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], [ESTADO CIVIL], sob o regime de bens [REGIME DE BENS], conforme [INFORMAR CERTIDÃO DE CASAMENTO, SE APLICÁVEL], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

CÔNJUGE/ANUENTE DO(A) COMPRADOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [QUALIFICAÇÃO COMPLETA, RG, CPF, ESTADO CIVIL E ENDEREÇO].

Os comparecentes foram identificados e declararam possuir capacidade civil para a prática deste ato. Pelo(a) VENDEDOR(A) foi dito que é legítimo(a) proprietário(a) e possuidor(a) do seguinte imóvel:

IMÓVEL: [DESCRIÇÃO COMPLETA CONFORME A MATRÍCULA: TIPO DO IMÓVEL, ENDEREÇO, ÁREA, CONFRONTAÇÕES, LOTE, QUADRA, UNIDADE, VAGA, FRAÇÃO IDEAL E DEMAIS ELEMENTOS]. Imóvel objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrito no cadastro municipal sob nº [INSCRIÇÃO IPTU], adquirido pelo(a) VENDEDOR(A) por meio de [TÍTULO AQUISITIVO], registrado sob [DADOS DO REGISTRO], em [DATA].

CLÁUSULA 1ª – DA VENDA: Por esta escritura e na melhor forma de direito, o(a) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o imóvel acima descrito, com todas as suas acessões, benfeitorias, servidões ativas e demais direitos a ele vinculados, livre e desembaraçado de ônus reais, ações reais ou pessoais reipersecutórias, débitos e restrições, ressalvado o que constar expressamente nesta escritura: [INFORMAR EVENTUAIS ÔNUS OU “NADA A DECLARAR”].

CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO E PAGAMENTO: O preço certo e ajustado da presente compra e venda é de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), pago pelo(a) COMPRADOR(A) ao(à) VENDEDOR(A) da seguinte forma: [DESCREVER DETALHADAMENTE: À VISTA, PIX, TED, CHEQUE, PARCELAS, SINAL, QUITAÇÃO ANTERIOR, DADOS ESSENCIAIS E DATAS]. O(A) VENDEDOR(A) declara receber/ter recebido a quantia de R$ [VALOR] e dá ao(à) COMPRADOR(A) plena, rasa, geral, irrevogável e irretratável quitação, nada mais tendo a reclamar a esse título, ressalvada a quantia de R$ [VALOR], se houver saldo, cujo vencimento ocorrerá em [DATA E CONDIÇÕES].

CLÁUSULA 3ª – DA POSSE: A posse do imóvel é transmitida ao(à) COMPRADOR(A) em [DATA OU CONDIÇÃO], ocasião em que passará a responder pelos encargos ordinários de uso e conservação do bem, sem prejuízo das disposições sobre tributos e despesas previstas nesta escritura.

CLÁUSULA 4ª – DOS TRIBUTOS E DESPESAS: O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI será recolhido por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)], conforme guia nº [NÚMERO], no valor de R$ [VALOR], quando aplicável. As despesas de escritura e de registro imobiliário serão suportadas por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/CONFORME AJUSTE]. Os débitos de IPTU, taxas, condomínio, água, energia e demais encargos vencidos até [DATA] são de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A), e os posteriores, do(a) COMPRADOR(A), salvo ajuste diverso: [DESCREVER].

CLÁUSULA 5ª – DAS DECLARAÇÕES: O(A) VENDEDOR(A) declara, sob as penas da lei, que as informações prestadas são verdadeiras; que o imóvel não está comprometido por promessa de venda, locação com direito de preferência não observado, penhora, indisponibilidade ou outro gravame não informado; e que apresentará os documentos e certidões exigidos pelo tabelionato. O(A) COMPRADOR(A) declara conhecer o estado físico, documental e registral do imóvel, bem como receber as informações necessárias para a presente aquisição.

CLÁUSULA 6ª – DA TRANSFERÊNCIA: As partes reconhecem que a propriedade será transferida ao(à) COMPRADOR(A) mediante o registro desta escritura na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

CLÁUSULA 7ª – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS: As partes autorizam o tabelionato a praticar os atos necessários à lavratura desta escritura, comprometendo-se a complementar informações e documentos eventualmente exigidos. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], quando permitido, para dirimir controvérsias decorrentes deste negócio.

E, por estarem de acordo, solicitam a lavratura da presente escritura pública, que será lida, aceita e assinada pelas partes e demais intervenientes, na forma legal.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]

____________________________________
[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]

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[NOME DO(A) CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]

Como preencher a minuta passo a passo

1. Consulte a matrícula atualizada. Solicite a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Copie a descrição do imóvel com rigor, incluindo número da matrícula, área, unidade, vaga, fração ideal e eventuais ônus. Não use apenas o endereço do carnê de IPTU.
2. Qualifique corretamente todas as partes. Informe nome completo, CPF, RG, profissão, nacionalidade, endereço e estado civil. Se a pessoa for casada, informe o regime de bens e, em geral, inclua o cônjuge quando exigido. A necessidade de anuência depende do regime e da situação do bem.
3. Defina o preço sem ambiguidades. Registre o valor em números e por extenso. Especifique cada pagamento já realizado, a forma utilizada, as datas e eventual saldo. A coerência entre preço, comprovantes e declarações fiscais ajuda a prevenir questionamentos.
4. Estabeleça a data de imissão na posse. Indique quando as chaves serão entregues e quem arcará com condomínio, IPTU e contas de consumo a partir dessa data. Em imóvel ocupado, descreva a condição de desocupação.
5. Providencie certidões e guias. O tabelionato poderá solicitar documentos pessoais, certidão de casamento atualizada, matrícula, certidão de ônus, comprovantes de quitação, guia de ITBI, certidões fiscais e outros documentos conforme o município, o imóvel e as partes.
6. Envie a minuta ao Cartório de Notas. O cartório fará a qualificação do ato, adaptará a redação definitiva e apontará pendências. Não assine uma versão final sem conferir nomes, valores, matrícula e forma de pagamento.
7. Registre a escritura. Após a lavratura, protocole a escritura no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula. Guarde o recibo de protocolo e acompanhe a análise até a efetivação do registro.

Perguntas comuns sobre escritura de compra e venda

Contrato particular substitui a escritura pública?

Não necessariamente. O contrato particular pode documentar a promessa, as condições e obrigações entre as partes, mas não substitui a escritura pública quando a lei a exige. Além disso, mesmo a escritura não transfere por si só a propriedade: é necessário registrá-la na matrícula do imóvel.

Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?

Tradicionalmente, o comprador assume ITBI, escritura e registro, mas as partes podem negociar a divisão das despesas. O responsável deve ser indicado de modo claro no negócio. As regras municipais definem alíquotas, base de cálculo e procedimentos do ITBI.

É possível vender imóvel com financiamento ou alienação fiduciária?

É possível em determinadas situações, mas exige tratamento específico. Normalmente há quitação prévia, interveniência ou anuência do banco, e o ato pode ocorrer por instrumento próprio da instituição financeira. Não declare o imóvel livre de ônus se houver gravame ativo na matrícula.

Quais documentos o vendedor costuma apresentar?

Os documentos variam, mas normalmente incluem identidade, CPF, certidão de estado civil, matrícula atualizada, certidão de ônus e comprovantes ou certidões relacionados a tributos e condomínio. Pessoas jurídicas precisam apresentar atos constitutivos, documentos de representação e demais itens solicitados pelo tabelionato.

Posso usar procuração para assinar a escritura?

Sim, desde que a procuração seja válida e contenha poderes suficientes para vender ou comprar, identificar adequadamente o imóvel e praticar os atos necessários. O cartório examinará a forma, a data, os poderes outorgados e eventual necessidade de certidão ou confirmação de vigência.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e funciona como apoio para a preparação de uma minuta. A escritura pública deve ser lavrada por Cartório de Notas, e situações com riscos, ônus, inventário, financiamento ou divergências documentais devem ser avaliadas por profissional habilitado.