Modelo de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Completo

A promessa de compra e venda de imóvel, também conhecida como compromisso de compra e venda, é o contrato pelo qual o proprietário se compromete a vender um bem imobiliário a determinada pessoa, enquanto o comprador se obriga a adquiri-lo nas condições negociadas. Esse documento registra, com clareza, elementos fundamentais da operação, como a identificação das partes, a descrição do imóvel, o preço, a forma de pagamento, o prazo para escritura e a responsabilidade por despesas e tributos.

Na prática, o contrato é especialmente útil quando a transferência definitiva da propriedade não ocorrerá de imediato. Isso é comum, por exemplo, quando haverá pagamento parcelado, financiamento bancário, necessidade de regularizar documentos, desocupação do imóvel ou aguardo da liberação de recursos. A escritura pública e o registro na matrícula são etapas próprias da transferência imobiliária; a promessa, por sua vez, formaliza a obrigação das partes de concluir o negócio.

No Brasil, a compra e venda é tratada pelo Código Civil, especialmente a partir do art. 481. As regras referentes ao contrato preliminar estão nos arts. 462 a 466. Além disso, quando a promessa for irretratável e estiver registrada na matrícula do imóvel, poderá gerar direito real à aquisição para o promitente comprador, observados os requisitos legais dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Por envolver patrimônio relevante, é recomendável conferir a matrícula atualizada e buscar orientação profissional antes da assinatura.

Quando usar a promessa de compra e venda de imóvel

• Quando comprador e vendedor já concordaram sobre o imóvel, o valor e as principais condições, mas a escritura definitiva será assinada futuramente.
• Quando o comprador pagará sinal, entrada ou parcelas diretamente ao vendedor.
• Quando a compra dependerá de aprovação e contratação de financiamento imobiliário.
• Quando o vendedor precisa de prazo para desocupar o imóvel ou providenciar certidões e regularizações.
• Quando as partes desejam definir consequências para atraso, desistência, inadimplemento ou descoberta de pendências documentais.
• Quando se pretende estabelecer a data de imissão na posse, isto é, o momento em que o comprador poderá usar o imóvel.

Este modelo é adequado para negociações entre pessoas físicas e pode ser adaptado para pessoas jurídicas. Em casos de imóvel inventariado, rural, financiado, alugado, pertencente a espólio, localizado em loteamento irregular ou com ônus na matrícula, a revisão por advogado e pelo cartório competente é ainda mais importante.

Modelo completo de promessa de compra e venda de imóvel

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO(A) VENDEDOR(A)], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) PROMITENTE VENDEDOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO(A) COMPRADOR(A)], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), têm entre si justa e contratada a presente PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA] m², inscrito no cadastro municipal sob nº [INSCRIÇÃO/IPTU], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com as demais características e confrontações constantes da respectiva matrícula.

CLÁUSULA 2ª – DO OBJETO
Por este instrumento, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) promete vender ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel descrito na Cláusula 1ª, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, gravames, débitos, ações, restrições ou ocupantes, ressalvadas as seguintes condições expressamente informadas: [DESCREVER OU INFORMAR “NENHUMA”].

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço certo e ajustado da presente negociação é de R$ [VALOR TOTAL] ([VALOR POR EXTENSO]), que será pago pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) da seguinte forma:
I – R$ [VALOR DO SINAL] ([VALOR POR EXTENSO]), a título de sinal e princípio de pagamento, nesta data, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/DEPÓSITO/OUTRA FORMA];
II – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), até o dia [DATA], mediante [FORMA DE PAGAMENTO];
III – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), na assinatura da escritura definitiva ou na liberação do financiamento, mediante [FORMA DE PAGAMENTO].
Todo pagamento deverá ser comprovado por recibo, transferência bancária identificada ou outro meio idôneo.

CLÁUSULA 4ª – DA ESCRITURA DEFINITIVA
A escritura pública definitiva de compra e venda será outorgada pelo(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) em favor do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) até [DATA/PRAZO], desde que cumpridas as obrigações de pagamento e apresentados os documentos necessários. Caso a lei dispense escritura pública em razão do valor ou da modalidade da operação, as partes praticarão o instrumento juridicamente cabível para a transferência.

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE
A posse do imóvel será transmitida ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) em [DATA OU EVENTO, COMO “APÓS A QUITAÇÃO INTEGRAL”], ocasião em que passará a responder pelas despesas ordinárias de uso, consumo e conservação. Até a efetiva entrega da posse, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) obriga-se a conservar o imóvel no estado em que foi apresentado, ressalvado o desgaste natural.

CLÁUSULA 6ª – DOS TRIBUTOS, TAXAS E DESPESAS
Os tributos, taxas condominiais, contas de consumo e demais encargos incidentes sobre o imóvel até a data da imissão na posse serão de responsabilidade do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A). A partir dessa data, tais encargos serão de responsabilidade do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A). O ITBI, as despesas de escritura, registro e demais custos de transferência correrão por conta do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), salvo ajuste diverso: [DESCREVER, SE HOUVER].

CLÁUSULA 7ª – DA DOCUMENTAÇÃO E DAS DECLARAÇÕES
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) compromete-se a apresentar matrícula atualizada do imóvel, certidões e documentos razoavelmente necessários à escritura e ao registro, bem como declara, sob sua responsabilidade, que possui capacidade e legitimidade para contratar. O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) declara ter vistoriado o imóvel e estar ciente de seu estado de conservação, sem prejuízo da responsabilidade legal por vícios ocultos, quando aplicável.

CLÁUSULA 8ª – DO INADIMPLEMENTO E DA RESCISÃO
O descumprimento de qualquer obrigação prevista neste contrato sujeitará a parte inadimplente à notificação para regularização no prazo de [NÚMERO] dias. Não havendo regularização, a parte inocente poderá considerar rescindido o contrato, sem prejuízo de perdas e danos. A parte inadimplente pagará multa compensatória correspondente a [PERCENTUAL]% do valor total do contrato, além de juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], quando houver atraso de pagamento.

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE
Esta promessa é celebrada em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL / REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES PREVISTAS NESTE CONTRATO], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as hipóteses de resolução expressamente previstas neste instrumento ou em lei.

CLÁUSULA 10ª – DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], onde se situa o imóvel, para dirimir eventuais controvérsias decorrentes deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

PROMITENTE VENDEDOR(A):
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

PROMITENTE COMPRADOR(A):
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

TESTEMUNHA 1:
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

TESTEMUNHA 2:
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

Como preencher o documento passo a passo

1. Identifique corretamente todos os envolvidos. Informe nome, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Se alguma das partes for casada ou viver em união estável, verifique a necessidade de participação ou anuência do cônjuge, conforme o regime de bens e a situação concreta.
2. Copie a descrição da matrícula. Não descreva o imóvel apenas pelo endereço. Use os dados da matrícula atualizada: número, cartório, área, cadastro municipal e demais elementos que individualizem o bem.
3. Defina preço e vencimentos sem ambiguidades. Indique o valor total em números e por extenso. Detalhe sinal, entrada, parcelas, conta de destino, datas e a condição de eventual financiamento.
4. Estabeleça a regra para o sinal. Esclareça se o valor possui natureza de arras confirmatórias e quais serão os efeitos em caso de desistência ou inadimplemento. Essa definição merece atenção jurídica, pois pode alterar as consequências financeiras do rompimento.
5. Fixe a data da posse. A entrega das chaves pode ocorrer na assinatura, na quitação, após o financiamento ou em outra data. Relacione essa data ao início da responsabilidade por condomínio, IPTU e contas de consumo.
6. Verifique débitos e ônus. Solicite matrícula recente, certidão de ônus reais, comprovantes de IPTU e condomínio, além das certidões necessárias. Se houver alienação fiduciária, penhora, usufruto ou locação, trate o tema expressamente antes de assinar.
7. Assine com duas testemunhas. Embora cada situação deva ser analisada, a assinatura de duas testemunhas identificadas reforça a prova do negócio e pode permitir a execução do instrumento particular, nos termos do art. 784, III, do Código de Processo Civil, quando presentes os demais requisitos legais.
8. Providencie escritura e registro. A assinatura desta promessa não substitui, por si só, a transferência da propriedade. Em regra, a propriedade imobiliária se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil.

Perguntas comuns

Promessa de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?

Não necessariamente. A promessa cria obrigações entre as partes e pode assegurar direitos relevantes ao comprador. Contudo, em regra, a propriedade somente se transfere com o registro do título adequado na matrícula do imóvel. A escritura pública pode ser necessária conforme o caso, especialmente nos negócios que não se enquadrem em exceções legais.

É obrigatório reconhecer firma?

O reconhecimento de firma não é requisito universal de validade do contrato particular, mas pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas e ser exigido em procedimentos específicos. Consulte o cartório, o banco financiador e um profissional jurídico sobre a melhor formalização para sua operação.

O comprador pode desistir depois de assinar?

Isso dependerá das cláusulas contratuais, da natureza do sinal, da existência de condição suspensiva, do motivo da desistência e das regras legais aplicáveis. Por essa razão, a multa, a devolução de valores e as hipóteses de rescisão devem ser redigidas de modo objetivo.

É possível registrar a promessa de compra e venda?

Sim, desde que o instrumento e a situação do imóvel atendam às exigências do Registro de Imóveis. O registro de promessa irretratável pode produzir efeitos importantes, inclusive o direito real à aquisição previsto no Código Civil. Confirme previamente a documentação e as exigências do cartório responsável pela matrícula.

Quem paga ITBI, escritura e registro?

Usualmente, o comprador arca com ITBI, escritura e registro, enquanto o vendedor responde por débitos e encargos anteriores à entrega da posse. Porém, as partes podem negociar uma divisão diferente, desde que isso fique expresso no contrato.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades da negociação. Para maior segurança, sobretudo em operações com financiamento, ônus, herdeiros, pessoas jurídicas ou valores elevados, recomenda-se a análise de advogado, tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis.