Modelo de Convenção de Condomínio: Completo e Atualizado

A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras fundamentais de organização, administração e convivência de um condomínio edilício. Ela funciona como a norma interna principal do empreendimento: define a identificação das unidades e das áreas comuns, a forma de rateio das despesas, os poderes e deveres do síndico, as regras para assembleias, as penalidades aplicáveis e os direitos e obrigações dos condôminos.

Este modelo de convenção de condomínio foi estruturado para servir como ponto de partida na elaboração de uma convenção para edifícios residenciais, comerciais ou de uso misto. Os campos entre colchetes devem ser adaptados à realidade do empreendimento. Embora o texto possa ser útil para organizar a minuta, a convenção que produzirá efeitos perante terceiros deve observar os requisitos legais e ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

No Brasil, a convenção está disciplinada principalmente pelos artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil. O artigo 1.333 prevê que ela deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quem detenha sua posse. Já o artigo 1.334 indica os temas mínimos que o documento deve disciplinar. Por sua importância patrimonial e jurídica, é recomendável que a versão final seja revisada por advogado e pelo cartório responsável pelo registro.

Quando usar uma convenção de condomínio

• Na instituição de um condomínio edilício novo, antes ou durante a entrega das unidades aos proprietários.
• Na regularização documental de um edifício, conjunto de salas, condomínio de casas ou empreendimento de uso misto.
• Quando os proprietários precisam formalizar regras permanentes de administração, rateio de despesas e utilização das áreas comuns.
• Para definir critérios claros sobre obras, locações, animais, vagas de garagem, segurança, inadimplência e aplicação de multas.
• Na elaboração de uma nova convenção para substituir documento antigo, desde que respeitado o quórum legal ou o quórum previsto na própria convenção vigente.
• Como base para criar ou atualizar o regimento interno, que detalha as regras cotidianas de convivência sem contrariar a convenção ou a legislação.

Modelo completo de convenção de condomínio

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO]

CAPÍTULO I — DA DENOMINAÇÃO, LOCALIZAÇÃO E FINALIDADE

Art. 1º. O CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], CEP [CEP], inscrito no CNPJ sob nº [CNPJ, SE HOUVER], rege-se por esta Convenção, pelo Regimento Interno, pelas deliberações regularmente aprovadas em assembleia e pela legislação aplicável.

Art. 2º. O empreendimento constitui condomínio edilício, nos termos dos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, sendo composto por [NÚMERO] unidades autônomas, [DESCREVER UNIDADES: apartamentos, casas, salas, lojas ou outras], áreas de uso comum e demais instalações descritas na matrícula e na instituição do condomínio.

Art. 3º. A destinação do condomínio é [RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA]. As unidades deverão ser utilizadas de acordo com sua destinação, sendo vedado uso que comprometa a segurança, o sossego, a salubridade, os bons costumes ou a finalidade do empreendimento.

CAPÍTULO II — DAS UNIDADES, FRAÇÕES IDEAIS E PARTES COMUNS

Art. 4º. Cada unidade autônoma possui identificação, área privativa, área comum, fração ideal do terreno e demais características constantes da matrícula imobiliária, do memorial de incorporação e do quadro de áreas do empreendimento.

Art. 5º. São partes de propriedade exclusiva as áreas internas de cada unidade e os respectivos acessórios expressamente vinculados na matrícula. São partes comuns, indivisíveis e insuscetíveis de alienação separada, o terreno, fundações, estrutura, fachadas, telhado, corredores, escadas, elevadores, portaria, instalações gerais, equipamentos e demais áreas não atribuídas exclusivamente a uma unidade.

Art. 6º. Nenhum condômino poderá alterar a forma, a cor ou a aparência externa da fachada, das esquadrias, das varandas ou das áreas comuns sem autorização nos termos desta Convenção e da legislação vigente.

CAPÍTULO III — DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Art. 7º. São direitos dos condôminos: usar, fruir e dispor de sua unidade; utilizar as áreas comuns conforme sua destinação; participar das assembleias; votar e ser votado, quando estiver quite com suas obrigações condominiais, observadas as regras legais; e examinar documentos relacionados à administração do condomínio, mediante solicitação razoável ao síndico.

Art. 8º. São deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo critério diverso legalmente admitido e aprovado; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a fachada; dar às suas partes a mesma destinação da edificação; e não utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.

Art. 9º. O condômino responderá pelos danos que, por sua ação, omissão, de seus familiares, empregados, visitantes, locatários, ocupantes ou animais sob sua responsabilidade, forem causados ao condomínio ou a terceiros, sem prejuízo das sanções previstas nesta Convenção.

CAPÍTULO IV — DAS DESPESAS, CONTRIBUIÇÕES E INADIMPLÊNCIA

Art. 10. Constituem despesas ordinárias do condomínio os gastos necessários à administração, conservação, limpeza, segurança, manutenção, consumo das áreas comuns, remuneração de empregados e prestadores de serviços, tributos, seguros e demais encargos regulares.

Art. 11. As despesas ordinárias e extraordinárias serão rateadas entre as unidades na proporção das respectivas frações ideais, salvo disposição legal ou deliberação assemblear válida que estabeleça critério específico para determinada despesa.

Art. 12. A contribuição condominial vencerá no dia [DIA] de cada mês, por meio de [FORMA DE PAGAMENTO]. O atraso acarretará multa de até 2% sobre o débito, juros moratórios de [PERCENTUAL]% ao mês e atualização monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo da cobrança administrativa ou judicial.

Art. 13. Poderá ser constituído fundo de reserva no valor de [PERCENTUAL OU CRITÉRIO], destinado a despesas emergenciais, reparos urgentes e outras finalidades aprovadas em assembleia. A utilização do fundo deverá ser demonstrada na prestação de contas.

CAPÍTULO V — DA ADMINISTRAÇÃO E DO SÍNDICO

Art. 14. O condomínio será administrado por um síndico, condômino ou não, eleito pela assembleia para mandato de [PRAZO, ATÉ DOIS ANOS], permitida a reeleição.

Art. 15. Compete ao síndico, além das atribuições previstas no artigo 1.348 do Código Civil: representar ativa e passivamente o condomínio; convocar assembleias; cumprir e fazer cumprir esta Convenção, o Regimento Interno e as deliberações assembleares; elaborar orçamento; cobrar contribuições e multas; prestar contas; zelar pela conservação das áreas comuns; contratar serviços necessários; e guardar a documentação condominial.

Art. 16. A assembleia poderá eleger subsíndico para auxiliar ou substituir o síndico em suas ausências e impedimentos, pelo prazo de [PRAZO]. Poderá também formar conselho fiscal composto por [NÚMERO] membros, com função consultiva e de fiscalização das contas.

CAPÍTULO VI — DAS ASSEMBLEIAS

Art. 17. A assembleia geral ordinária será realizada anualmente, em data definida pelo síndico, para apreciar as contas do exercício anterior, aprovar o orçamento, eleger administrador quando for o caso e deliberar sobre assuntos de interesse coletivo.

Art. 18. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio, na forma do artigo 1.355 do Código Civil.

Art. 19. A convocação será realizada por [E-MAIL, APLICATIVO, CARTA, EDITAL OU OUTRO MEIO], com antecedência mínima de [NÚMERO] dias, indicando data, horário, local ou plataforma virtual, primeira e segunda convocação, bem como a ordem do dia. As deliberações serão registradas em ata.

Art. 20. Salvo quórum especial previsto em lei ou nesta Convenção, as deliberações serão tomadas, em primeira convocação, pela maioria dos votos dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais e, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes. Cada unidade terá direito a [UM] voto, desde que seu titular esteja quite com as contribuições condominiais.

Art. 21. A alteração desta Convenção e do Regimento Interno observará o quórum de dois terços dos votos dos condôminos, salvo disposição diversa permitida pela legislação e expressamente prevista nesta Convenção. Obras e demais matérias sujeitas a quórum específico obedecerão ao Código Civil.

CAPÍTULO VII — DAS OBRAS E BENFEITORIAS

Art. 22. As obras em áreas comuns serão classificadas e aprovadas conforme sua natureza, observando-se os quóruns previstos nos artigos 1.341 e seguintes do Código Civil. Obras urgentes poderão ser realizadas pelo síndico, que deverá prestar contas à assembleia na primeira oportunidade.

Art. 23. Obras dentro das unidades somente poderão ser executadas mediante observância das normas técnicas, municipais, de segurança e do plano de reformas do condomínio, quando existente. O condômino deverá comunicar previamente ao síndico e apresentar documentos técnicos quando exigíveis.

CAPÍTULO VIII — DO USO DAS ÁREAS COMUNS E DA CONVIVÊNCIA

Art. 24. As áreas comuns destinam-se ao uso coletivo e deverão ser utilizadas com cuidado, higiene, segurança e respeito aos demais ocupantes. É proibido obstruir corredores, escadas, rotas de fuga, entradas, garagens e demais espaços de circulação.

Art. 25. O uso de garagem, salão de festas, área de lazer, elevadores, espaços de trabalho e demais dependências comuns observará as regras detalhadas no Regimento Interno e nas deliberações da assembleia.

Art. 26. A permanência de animais nas unidades será permitida desde que não gere risco, perturbação, sujeira ou violação às normas sanitárias e de segurança. A circulação em áreas comuns deverá seguir as regras do Regimento Interno.

CAPÍTULO IX — DAS INFRAÇÕES E PENALIDADES

Art. 27. O descumprimento desta Convenção, do Regimento Interno ou de deliberação assemblear sujeitará o infrator a advertência e, conforme a gravidade ou reincidência, multa fixada pela assembleia ou na forma desta Convenção, assegurada comunicação do fato e oportunidade de manifestação.

Art. 28. A multa por descumprimento dos deveres condominiais observará os limites e quóruns previstos nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, sem prejuízo da reparação integral dos danos causados.

CAPÍTULO X — DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 29. Os casos omissos serão resolvidos pela assembleia, em conformidade com o Código Civil, demais normas aplicáveis e os princípios de boa convivência e função social da propriedade.

Art. 30. Esta Convenção entra em vigor após sua aprovação e produzirá efeitos na forma da lei, devendo ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

[NOME COMPLETO DO PROPRIETÁRIO/CONDÔMINO] — Unidade [NÚMERO] — Fração ideal: [PERCENTUAL]

[NOME COMPLETO DO PROPRIETÁRIO/CONDÔMINO] — Unidade [NÚMERO] — Fração ideal: [PERCENTUAL]

[REPETIR OS CAMPOS DE ASSINATURA PARA OS DEMAIS TITULARES NECESSÁRIOS]

Como preencher a convenção passo a passo

1. Identifique corretamente o empreendimento. Informe nome, endereço completo, matrícula, CNPJ quando existente e a natureza do uso. Esses dados devem coincidir com os registros imobiliários e documentos de instituição do condomínio.
2. Confira a composição das unidades. Relacione apartamentos, casas, salas, lojas, depósitos, vagas e demais unidades conforme a matrícula e o quadro de áreas. Não invente frações ideais: utilize os percentuais oficiais do empreendimento.
3. Defina a destinação. Indique se o condomínio é residencial, comercial ou misto. Essa informação influencia regras de circulação, horários, atividades permitidas e utilização das unidades.
4. Estabeleça o rateio com clareza. Em regra, as despesas são distribuídas segundo a fração ideal, conforme o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Se houver critério particular para alguma despesa, avalie sua validade jurídica antes de incluí-lo.
5. Adapte as regras administrativas. Preencha duração do mandato do síndico, forma de convocação, meios eletrônicos aceitos e prazo de antecedência. As regras devem ser viáveis para a rotina dos moradores e compatíveis com a lei.
6. Separe convenção e regimento interno. A convenção deve concentrar normas estruturais e duradouras. Questões operacionais, como horário do salão de festas, regras de mudança e reserva de espaços, podem ser detalhadas no Regimento Interno.
7. Respeite os quóruns. Antes de aprovar, alterar ou substituir uma convenção, confirme o quórum exigido pela legislação e pela convenção em vigor. Registre a decisão em ata com identificação dos votos e frações ideais representadas.
8. Providencie assinaturas e registro. Reúna as assinaturas dos titulares exigidos, reconheça firmas se o cartório solicitar e protocole a documentação no Registro de Imóveis da circunscrição onde está localizado o condomínio.

Perguntas comuns sobre convenção de condomínio

Convenção de condomínio e regimento interno são a mesma coisa?

Não. A convenção é o documento principal, com regras estruturais sobre propriedade, administração, despesas, assembleias e sanções. O regimento interno complementa essas normas com orientações práticas de convivência. O regimento não pode contrariar a convenção nem o Código Civil.

É obrigatório registrar a convenção no Cartório de Registro de Imóveis?

O registro é essencial para dar publicidade e eficácia perante terceiros. O artigo 1.333 do Código Civil estabelece que a convenção é oponível contra terceiros após o registro. Como os procedimentos cartorários podem variar, confirme previamente a lista de documentos, exigências de assinatura e eventuais emolumentos.

Qual é o quórum para aprovar a convenção?

Segundo o artigo 1.333 do Código Civil, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais. Para alterações posteriores, deve-se observar o artigo 1.351 do Código Civil, a redação da convenção vigente e a natureza da matéria deliberada.

Um condômino inadimplente pode votar em assembleia?

O Código Civil, em seu artigo 1.335, inciso III, condiciona o direito de votar e participar das deliberações assembleares à quitação das obrigações condominiais. A administração deve manter critérios objetivos e documentação atualizada para verificar essa condição.

A convenção pode proibir animais?

Regras de convivência podem disciplinar a circulação e a responsabilidade pelos animais, especialmente para preservar higiene, segurança e sossego. Entretanto, proibições absolutas devem ser analisadas com cautela, considerando a legislação, a jurisprudência e as circunstâncias concretas do condomínio.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às características do condomínio, à legislação vigente e às exigências do Cartório de Registro de Imóveis. Para aprovação, assinatura e registro, recomenda-se a revisão por profissional habilitado.