Modelo de Contrato de Permuta de Imóvel: Completo e Editável

O modelo de contrato de permuta de imóvel é o instrumento utilizado para registrar as condições de uma troca de bens imobiliários entre duas partes. Em vez de haver uma compra e venda tradicional, na qual uma pessoa paga determinado preço em dinheiro, cada contratante transfere ou se obriga a transferir um imóvel ao outro. A operação pode ocorrer sem pagamento adicional ou com uma complementação em dinheiro, chamada de torna.

Embora seja comum chamar o documento de “contrato de permuta”, é importante distinguir o compromisso particular da efetiva transferência da propriedade. No Brasil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Dependendo do valor, das circunstâncias e da exigência do cartório, a formalização definitiva poderá exigir escritura pública. Por isso, o contrato é uma etapa relevante para organizar direitos, obrigações, prazos, documentos, responsabilidades tributárias e consequências do descumprimento.

O Código Civil trata da troca ou permuta no artigo 533 e determina que, salvo previsão diferente, as despesas com o instrumento de troca sejam divididas entre os contratantes. Antes de assinar, as partes devem conferir a matrícula atualizada de cada imóvel, certidões, existência de ônus, débitos tributários, ocupação, regularidade documental e eventual necessidade de anuência do cônjuge.

Quando usar o contrato de permuta de imóvel

Este documento é indicado quando duas pessoas físicas ou jurídicas desejam trocar imóveis, tais como casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, sítios ou lotes. Pode ser usado tanto quando os bens possuem valores semelhantes quanto quando um deles vale mais e haverá pagamento de torna.

• Troca de uma casa por um apartamento;
• Permuta de terreno por unidade residencial ou comercial;
• Troca de imóveis rurais, observadas as exigências específicas aplicáveis;
• Permuta entre particulares com pagamento complementar em dinheiro;
• Negociação em que uma construtora entrega unidade futura em troca de terreno, desde que o instrumento seja adaptado por profissional especializado;
• Formalização de promessa de permuta antes da escritura e do registro definitivos.

O modelo abaixo foi estruturado para uma permuta entre proprietários de imóveis já identificados e matriculados. Se houver inventário, imóvel financiado, usufruto, copropriedade, construção sem averbação, incapaz, empresa, imóvel rural ou unidade ainda em construção, é prudente buscar análise de advogado e orientação do tabelionato e do cartório de registro competentes.

Modelo completo de contrato de permuta de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE PERMUTA DE IMÓVEIS

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

PERMUTANTE A: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se casado(a) ou em união estável, com a anuência de: [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A)], [NACIONALIDADE], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], sob o regime de [REGIME DE BENS].

E, de outro lado:

PERMUTANTE B: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se casado(a) ou em união estável, com a anuência de: [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A)], [NACIONALIDADE], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], sob o regime de [REGIME DE BENS].

As partes acima identificadas celebram o presente CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE PERMUTA DE IMÓVEIS, que se regerá pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1 – DO IMÓVEL OFERECIDO PELO PERMUTANTE A
O PERMUTANTE A promete transferir ao PERMUTANTE B o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DE IMÓVEL], com área de [ÁREA], cadastrado perante o Município sob a inscrição nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com todas as suas acessões, benfeitorias, instalações e pertenças.

CLÁUSULA 2 – DO IMÓVEL OFERECIDO PELO PERMUTANTE B
O PERMUTANTE B promete transferir ao PERMUTANTE A o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DE IMÓVEL], com área de [ÁREA], cadastrado perante o Município sob a inscrição nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com todas as suas acessões, benfeitorias, instalações e pertenças.

CLÁUSULA 3 – DA AVALIAÇÃO E DA TORNA
Para os fins deste contrato, as partes atribuem ao imóvel descrito na Cláusula 1 o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) e ao imóvel descrito na Cláusula 2 o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]).

[ESCOLHER UMA OPÇÃO:]
a) Não haverá pagamento de torna, considerando as partes plenamente compensados os valores dos imóveis.
b) O PERMUTANTE [A OU B] pagará ao PERMUTANTE [A OU B], a título de torna, o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/OUTRA FORMA], até [DATA], na conta de titularidade de [NOME], banco [NOME], agência [NÚMERO], conta [NÚMERO].

CLÁUSULA 4 – DA SITUAÇÃO JURÍDICA E DOS DÉBITOS
Cada PERMUTANTE declara ser legítimo proprietário do imóvel que oferece, comprometendo-se a apresentá-lo livre e desembaraçado de ônus reais, ações reais ou pessoais reipersecutórias, penhoras, indisponibilidades, débitos fiscais, condominiais, locações, ocupantes e quaisquer restrições, salvo as expressamente informadas neste instrumento: [DESCREVER EVENTUAIS ÔNUS OU INFORMAR “NENHUM”].

Cada parte responderá pelos tributos, taxas, contribuições condominiais, contas de consumo e demais encargos incidentes sobre o seu imóvel até a data da imissão do outro permutante na posse, obrigando-se a quitar os valores anteriores a essa data.

CLÁUSULA 5 – DOS DOCUMENTOS E DA ESCRITURA
As partes obrigam-se a fornecer, dentro do prazo de [NÚMERO] dias, os documentos necessários à formalização da permuta, incluindo matrícula atualizada, certidões exigidas, comprovantes de quitação de tributos e condomínio, documentos pessoais e demais documentos solicitados pelo tabelionato, instituição financeira, Município ou Cartório de Registro de Imóveis.

A escritura pública definitiva, se exigida ou escolhida pelas partes, será lavrada até [DATA] no [NOME DO TABELIONATO/CIDADE]. Após a lavratura, as partes deverão promover o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 6 – DA POSSE
A posse dos imóveis será transmitida reciprocamente em [DATA/CONDIÇÃO], ocasião em que as partes entregarão chaves, controles, documentos e realizarão a leitura dos medidores de consumo, se aplicável. A partir dessa data, cada permutante assumirá os encargos e a conservação do imóvel recebido.

CLÁUSULA 7 – DOS TRIBUTOS E DESPESAS
O ITBI, os emolumentos de escritura, registro, certidões e demais despesas da operação serão pagos da seguinte forma: [DESCREVER A DIVISÃO DAS DESPESAS]. Na ausência de previsão específica, as despesas do instrumento de troca serão divididas entre as partes, nos termos do artigo 533 do Código Civil, sem prejuízo das regras tributárias do Município competente.

CLÁUSULA 8 – DO INADIMPLEMENTO
O descumprimento de obrigação essencial deste contrato, não sanado no prazo de [NÚMERO] dias após notificação por escrito, autorizará a parte adimplente a considerar rescindido o contrato, sem prejuízo de perdas e danos. A parte inadimplente pagará multa de R$ [VALOR] ou [PERCENTUAL]% do valor total atribuído à operação, sem prejuízo de eventual indenização suplementar comprovada.

CLÁUSULA 9 – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvada a hipótese de rescisão por inadimplemento ou por mútuo acordo formalizado por escrito.

CLÁUSULA 10 – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO PERMUTANTE A]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO PERMUTANTE B]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]
CPF nº [NÚMERO]

TESTEMUNHAS:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente todos os envolvidos. Informe nome completo, CPF, RG, endereço, estado civil e profissão. Havendo pessoa jurídica, substitua os dados pessoais pela razão social, CNPJ, sede e qualificação do representante legal.
2. Confira o regime de bens e a anuência. A participação do cônjuge pode ser necessária, especialmente nas situações previstas pelo artigo 1.647 do Código Civil. Não presuma que a assinatura do proprietário isoladamente bastará.
3. Copie a descrição da matrícula. O endereço comercial do imóvel não substitui os dados registrais. Informe número de matrícula, cartório competente, área, inscrição municipal e uma descrição suficiente para eliminar dúvidas sobre o bem negociado.
4. Defina valores e torna com clareza. Mesmo em uma troca sem pagamento adicional, atribua valor a cada imóvel. Se houver torna, informe quem paga, quanto, como, para qual conta e em que data.
5. Distribua despesas e encargos. Determine expressamente quem arcará com ITBI, escritura, registro, certidões e taxas. Também estabeleça a data a partir da qual cada adquirente responderá por IPTU, condomínio, água, energia e demais encargos.
6. Exija certidões e comprovantes. Solicite matrícula atualizada e certidão de ônus reais, além de certidões pessoais e comprovantes de quitação pertinentes. Verifique ainda se há débitos de condomínio, IPTU, ações judiciais, alienação fiduciária ou restrições na matrícula.
7. Fixe datas viáveis. Preencha prazo para apresentação de documentos, assinatura da escritura, pagamento da torna e entrega da posse. Evite datas genéricas que possam gerar conflito posterior.
8. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas reforça a força probatória do instrumento e pode permitir sua execução como título executivo extrajudicial, desde que atendidos os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil.
9. Faça a escritura e o registro. O contrato particular não substitui automaticamente o ato registral. Após cumprir as exigências fiscais e cartorárias, providencie a escritura quando cabível e leve o título a registro na matrícula de cada imóvel.

Perguntas comuns sobre permuta de imóvel

O que é torna na permuta?

Torna é o valor em dinheiro pago por uma das partes para equilibrar a diferença de valor entre os imóveis trocados. Ela deve constar de forma expressa no contrato, com valor, vencimento e meio de pagamento.

É obrigatório fazer escritura pública?

A necessidade de escritura depende da natureza e do valor do negócio, além das regras legais e das exigências do cartório. Como a propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula, é recomendável confirmar previamente no tabelionato e no Registro de Imóveis quais documentos e atos serão necessários para o caso concreto.

Quem paga o ITBI na permuta?

O ITBI é um tributo municipal, e a regra de incidência, base de cálculo, isenções e responsável pelo recolhimento podem variar conforme a legislação local. O contrato deve definir a divisão econômica das despesas, mas as partes precisam consultar a Prefeitura do município onde cada imóvel está localizado.

Posso fazer permuta de imóvel financiado?

É possível estruturar uma negociação, mas a alienação fiduciária ou outro gravame exige análise cuidadosa. Em geral, será necessária anuência da instituição financeira, quitação ou substituição de garantias antes da transferência. Nunca omita financiamento ou ônus existente no contrato.

O contrato particular já transfere a propriedade?

Não. O contrato pode obrigar as partes a concluir a operação, mas a aquisição da propriedade imobiliária ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades da negociação. Para operações com valores relevantes, imóveis com ônus, financiamento, herança, construção, empresa ou qualquer situação jurídica específica, recomenda-se a revisão por advogado, tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis.