Modelo de Escritura de Compra e Venda: Guia Completo

A escritura de compra e venda é o instrumento formal utilizado para documentar a negociação de um bem, especialmente de um imóvel, entre vendedor e comprador. No caso de imóveis, a escritura pública é lavrada em Tabelionato de Notas e registra a manifestação de vontade das partes, o preço, a forma de pagamento, a identificação detalhada do bem e outras condições do negócio.

Este modelo de escritura de compra e venda serve como roteiro para reunir informações e entender as cláusulas normalmente presentes no ato. Ele não substitui a minuta, a qualificação e a lavratura realizadas pelo tabelião, pois o cartório deverá conferir documentos, certidões, poderes de representação, recolhimento de tributos e a regularidade do imóvel antes de formalizar a escritura.

É importante distinguir a escritura do registro. Em regra, a escritura comprova o negócio celebrado, mas a propriedade imobiliária só é efetivamente transferida ao comprador com o registro do título na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa regra decorre do artigo 1.245 do Código Civil. Portanto, após assinar a escritura, o comprador deve providenciar seu registro sem demora.

Quando usar a escritura de compra e venda

A escritura pública é normalmente exigida na compra e venda de imóvel cujo valor seja superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme o artigo 108 do Código Civil, salvo quando a lei estabelecer forma diferente. Também pode ser adotada por escolha das partes, por exigência de instituição financeira, por orientação jurídica ou pela natureza do negócio.

• Na venda de casa, apartamento, terreno, sala comercial, loja, chácara ou outro imóvel regularizado.
• Quando comprador e vendedor desejam formalizar a aquisição à vista ou com parte do preço já quitada.
• Quando o imóvel não será transferido por contrato particular com força de escritura pública, como pode ocorrer em determinadas operações de financiamento imobiliário.
• Na aquisição de imóvel de pessoa física, empresa, espólio ou representante legalmente habilitado.
• Quando a negociação envolve condições específicas, como imissão na posse em data futura, reserva de valores, entrega de chaves ou assunção de despesas.

Antes de marcar o ato no cartório, solicite uma certidão de matrícula atualizada do imóvel. Ela permite verificar quem figura como proprietário, se há hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, alienação fiduciária ou outra restrição. Também é prudente conferir a situação fiscal do imóvel, a existência de débitos condominiais e, conforme o caso, certidões do vendedor. O tabelionato informará a relação de documentos aplicável à operação concreta.

Modelo completo de escritura de compra e venda

MINUTA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

SAIBAM quantos esta escritura pública virem que, aos [DIA] dias do mês de [MÊS] de [ANO], no Município de [CIDADE], Estado de [UF], perante o [NOME DO TABELIONATO DE NOTAS], compareceram as partes entre si justas e contratadas, a saber:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A), INFORMAR NOME, QUALIFICAÇÃO E REGIME DE BENS DO CÔNJUGE, QUANDO APLICÁVEL].

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A), INFORMAR NOME, QUALIFICAÇÃO E REGIME DE BENS DO CÔNJUGE, QUANDO APLICÁVEL].

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL: O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [DESCRIÇÃO DO TIPO DE IMÓVEL, ÁREA, CONFRONTAÇÕES E DEMAIS ELEMENTOS RELEVANTES], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrito no cadastro municipal sob nº [NÚMERO], doravante denominado simplesmente IMÓVEL.

CLÁUSULA 2ª – DA ORIGEM E SITUAÇÃO DO IMÓVEL: O(A) VENDEDOR(A) adquiriu o IMÓVEL por [FORMA DE AQUISIÇÃO], conforme registro/averbação nº [NÚMERO], na matrícula acima indicada. Declara, sob as penas da lei, que o IMÓVEL encontra-se [LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS REAIS, DÍVIDAS, AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS E RESTRIÇÕES], exceto [DESCREVER EVENTUAL ÔNUS, RESTRIÇÃO OU CONDIÇÃO].

CLÁUSULA 3ª – DA COMPRA E VENDA: Por esta escritura e na melhor forma de direito, o(a) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o IMÓVEL descrito na Cláusula 1ª, com todas as suas acessões, benfeitorias, direitos, usos, servidões ativas e demais pertenças.

CLÁUSULA 4ª – DO PREÇO E PAGAMENTO: O preço certo e ajustado da presente compra e venda é de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), pago pelo(a) COMPRADOR(A) ao(à) VENDEDOR(A) da seguinte forma: [DESCREVER FORMA DE PAGAMENTO, DATA, BANCO, TRANSFERÊNCIA, CHEQUE, PARCELAS OU DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO]. O(A) VENDEDOR(A) dá ao(à) COMPRADOR(A) plena, geral, rasa e irrevogável quitação pelo valor efetivamente recebido, nada mais tendo a reclamar a esse título, ressalvado [SE HOUVER SALDO OU CONDIÇÃO].

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE: A posse do IMÓVEL será transmitida ao(à) COMPRADOR(A) em [DATA OU CONDIÇÃO], ocasião em que passará a responder pelos encargos ordinários incidentes sobre o bem, sem prejuízo do disposto nesta escritura.

CLÁUSULA 6ª – DOS TRIBUTOS E DESPESAS: O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI será recolhido por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)], conforme guia nº [NÚMERO], quando aplicável. As despesas de escritura, registro e demais emolumentos serão suportadas por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/AMBOS], enquanto os débitos anteriores à transmissão, inclusive tributos, taxas e cotas condominiais vencidas até [DATA], serão de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A), salvo ajuste expresso diverso: [DESCREVER].

CLÁUSULA 7ª – DA EVICÇÃO: O(A) VENDEDOR(A) responde pela evicção de direito, na forma da legislação civil, obrigando-se a assegurar ao(à) COMPRADOR(A) o uso e gozo pacífico do IMÓVEL, observadas as declarações e limitações expressamente previstas neste instrumento.

CLÁUSULA 8ª – DO REGISTRO: As partes reconhecem que a propriedade do IMÓVEL será transferida ao(à) COMPRADOR(A) mediante o registro desta escritura na matrícula do bem, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

CLÁUSULA 9ª – DAS DECLARAÇÕES FINAIS: As partes declaram que leram, compreenderam e aceitaram todas as cláusulas desta escritura, prestando as informações necessárias à sua lavratura. Declaram, ainda, a veracidade dos documentos e dados apresentados, responsabilizando-se civil e criminalmente por eventuais inexatidões.

E, por estarem de acordo, assinam a presente escritura na presença do(a) Tabelião(ã) ou seu(sua) preposto(a).

[CIDADE/UF], [DATA].

________________________________________
[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]

________________________________________
[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]

________________________________________
[NOME DO(A) TABELIÃO(Ã) OU PREPOSTO(A)]

Como preencher e usar o modelo

1. Confirme a titularidade: copie os dados do imóvel exatamente como aparecem na matrícula atualizada. Evite resumir área, localização ou número de matrícula de modo diferente do registro.
2. Qualifique corretamente as partes: informe nome civil completo, CPF, RG, profissão, endereço, estado civil e, se cabível, o regime de bens. A participação do cônjuge pode ser necessária conforme o regime matrimonial e a origem do imóvel.
3. Descreva o pagamento com precisão: registre o valor total, valores já pagos, saldo, datas, meios de pagamento e eventuais condições. Não declare quitação integral se ainda houver parcela pendente.
4. Defina a entrega da posse: estabeleça se as chaves serão entregues na assinatura, após a quitação, após o registro ou em outra data. Isso reduz discussões sobre ocupação e despesas.
5. Organize tributos e débitos: consulte a prefeitura sobre o ITBI e verifique IPTU, taxas, condomínio e contas de consumo. O cartório poderá exigir documentos e certidões complementares.
6. Leve a minuta ao tabelionato: o modelo é uma referência. O tabelião adaptará o texto à situação jurídica do imóvel e às exigências legais e registrais.
7. Registre a escritura: depois da lavratura, apresente a escritura ao Registro de Imóveis responsável pela matrícula. Guarde o protocolo e acompanhe eventuais exigências do registrador.

Perguntas comuns

Escritura e contrato de compra e venda são a mesma coisa?

Não necessariamente. O contrato particular pode criar obrigações entre as partes, como pagar o preço e entregar documentos. A escritura pública é o ato notarial que formaliza a compra e venda quando exigida ou escolhida. Para imóveis, a aquisição da propriedade perante terceiros depende do registro do título na matrícula.

Quem paga a escritura, o ITBI e o registro?

É comum que o comprador arque com ITBI, escritura e registro, mas as partes podem ajustar a distribuição das despesas, observadas as regras tributárias locais. Débitos anteriores do imóvel devem ser verificados e tratados expressamente no negócio.

É possível vender imóvel com financiamento ou ônus?

Em alguns casos, sim, desde que a operação seja estruturada de forma compatível com o ônus existente e com a anuência de quem tiver direito envolvido, como banco credor fiduciário. A matrícula atualizada e a orientação do cartório são indispensáveis.

Posso usar este documento para compra e venda de veículo?

Não. Veículos possuem procedimento próprio de transferência perante o órgão de trânsito e não exigem escritura pública de compra e venda. Este modelo foi estruturado para negócios imobiliários.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado ao caso concreto, com conferência do tabelionato e, quando necessário, orientação de advogado, contador ou profissional especializado.