Modelo de Termo de Caução: garantia para contrato de locação

O modelo de termo de caução é um documento usado para registrar a entrega de um valor, bem ou outro recurso como garantia do cumprimento de uma obrigação. No mercado imobiliário, sua utilização é muito comum em contratos de aluguel: o locatário entrega uma quantia ao locador para assegurar o pagamento de aluguéis, encargos, danos ao imóvel ou outras obrigações previstas no contrato de locação.

Embora a caução possa estar prevista diretamente no contrato principal, elaborar um termo específico é uma medida recomendável. O documento comprova a entrega da garantia, identifica as partes, informa o valor e a forma de depósito, esclarece a sua finalidade e estabelece como ocorrerá a devolução ao fim da relação contratual. Isso reduz dúvidas e ajuda a evitar conflitos futuros.

Para locações urbanas, a caução é disciplinada pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Quando prestada em dinheiro, a garantia não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 38. A mesma lei determina que o valor seja depositado em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário os rendimentos obtidos. Por isso, não é recomendável tratar a caução como pagamento antecipado de aluguel nem simplesmente guardar o dinheiro sem registro ou sem observar o que foi ajustado entre as partes.

Quando usar o termo de caução

O termo pode ser utilizado sempre que alguém entregar uma garantia para assegurar uma obrigação, desde que seu conteúdo seja adequado ao negócio realizado. A versão abaixo foi estruturada principalmente para caução em dinheiro em contrato de locação residencial ou não residencial. Ela pode acompanhar o contrato de aluguel ou ser assinada posteriormente, desde que faça referência precisa ao instrumento principal.

• Na assinatura de um contrato de locação em que a caução em dinheiro foi escolhida como garantia;
• Quando o locatário realiza o depósito da caução em data posterior à assinatura do contrato;
• Para emitir um comprovante detalhado de recebimento da garantia pelo locador ou pela administradora;
• Quando as partes desejam registrar os dados da conta de poupança em que o valor ficará depositado;
• Na substituição de uma garantia anterior, desde que a alteração seja formalizada também no contrato ou em aditivo;
• Na devolução da caução, situação em que é aconselhável emitir um recibo ou termo de quitação separado.

Em locações urbanas, o artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê modalidades de garantia locatícia, como caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Assim, se houver fiador ou seguro-fiança vigente para a mesma locação, não deve ser cobrada também uma caução como garantia adicional.

Modelo completo de termo de caução

TERMO DE CAUÇÃO EM DINHEIRO PARA GARANTIA LOCATÍCIA

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), firmam o presente TERMO DE CAUÇÃO, mediante as condições abaixo.

CLÁUSULA 1ª – DO CONTRATO VINCULADO
Este termo está vinculado ao Contrato de Locação celebrado em [DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO], referente ao imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, INCLUINDO COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE, UF E CEP], cuja locação terá início em [DATA DE INÍCIO] e prazo previsto de [PRAZO DA LOCAÇÃO].

CLÁUSULA 2ª – DO VALOR E DA ENTREGA DA CAUÇÃO
O(A) LOCATÁRIO(A) entrega nesta data, a título de caução em dinheiro, o valor de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), correspondente a [NÚMERO] mês(es) do aluguel mensal vigente, cujo valor é de R$ [VALOR DO ALUGUEL].

O(A) LOCADOR(A) declara o recebimento do valor acima indicado, mediante [TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA/PIX/DEPÓSITO/OUTRA FORMA], realizado em [DATA], identificado pelo comprovante nº [NÚMERO OU DESCRIÇÃO DO COMPROVANTE].

CLÁUSULA 3ª – DA GUARDA E DO DEPÓSITO
Nos termos do artigo 38 da Lei nº 8.245/1991, a caução em dinheiro será depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos em benefício do(a) LOCATÁRIO(A), observados os dados a seguir: instituição financeira [NOME DO BANCO]; agência [NÚMERO]; conta poupança [NÚMERO]; titularidade [NOME DO TITULAR].

CLÁUSULA 4ª – DA FINALIDADE DA GARANTIA
A caução destina-se a garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo(a) LOCATÁRIO(A) no contrato de locação, incluindo, se houver previsão contratual e comprovação, aluguéis e encargos vencidos e não pagos, contas de consumo de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A), multas contratuais, danos ao imóvel além do desgaste natural de uso e demais débitos decorrentes da locação.

CLÁUSULA 5ª – DA UTILIZAÇÃO DO VALOR
O valor da caução não será considerado pagamento antecipado de aluguel e não poderá ser utilizado pelo(a) LOCATÁRIO(A) para quitar os últimos meses da locação sem autorização expressa e escrita do(a) LOCADOR(A). Eventual utilização da garantia dependerá da apuração dos débitos, da apresentação dos respectivos comprovantes e da observância do contrato de locação.

CLÁUSULA 6ª – DA DEVOLUÇÃO
Encerrada a locação, realizada a entrega das chaves, a vistoria final e a apuração das obrigações pendentes, o saldo da caução, acrescido dos rendimentos da poupança, será devolvido ao(à) LOCATÁRIO(A) no prazo de [NÚMERO] dias, por meio de [PIX/TRANSFERÊNCIA/OUTRA FORMA], para os dados bancários indicados pelo(a) LOCATÁRIO(A).

Havendo débitos ou danos devidamente apurados, o(a) LOCADOR(A) poderá compensá-los com a caução, devendo informar ao(à) LOCATÁRIO(A), por escrito, os valores descontados, a justificativa e o saldo remanescente, se houver.

CLÁUSULA 7ª – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Este termo integra o contrato de locação identificado na Cláusula 1ª. Permanecem válidas as demais disposições do contrato principal que não contrariem este instrumento. As partes declaram que leram, compreenderam e concordam com todas as condições aqui estabelecidas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ______________________________________________

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ______________________________________________

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________________________

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________________________

Como preencher o termo de caução passo a passo

1. Identifique corretamente locador e locatário. Informe nome completo, CPF, RG e endereço. Se uma empresa for parte da locação, substitua os dados pessoais por razão social, CNPJ, endereço da sede e identificação do representante legal.
2. Vincule o termo ao contrato principal. Indique a data do contrato, o endereço completo do imóvel e o prazo da locação. Essa referência impede que a caução seja confundida com outra negociação entre as mesmas pessoas.
3. Informe o valor em números e por extenso. Confira se a caução em dinheiro respeita o limite de até três meses de aluguel previsto no artigo 38 da Lei nº 8.245/1991. Registre também o valor mensal do aluguel para tornar a conferência simples.
4. Descreva a forma de pagamento. Informe se a quantia foi entregue por PIX, transferência, depósito ou outro meio. Anexe ou guarde o comprovante, pois ele é uma prova importante da efetiva entrega do valor.
5. Registre o depósito em poupança. Preencha os dados da instituição financeira, agência e conta. Caso a conta ainda não exista no momento da assinatura, as partes podem complementar essa informação em recibo ou aditivo assinado posteriormente.
6. Defina um prazo objetivo para devolução. Estabeleça um período razoável após a entrega das chaves, a vistoria final e a verificação de contas pendentes. Evite cláusulas vagas, como “quando o locador entender conveniente”.
7. Assine e preserve as vias. O ideal é que locador e locatário assinem duas vias de igual teor, ficando uma com cada parte. A assinatura de duas testemunhas fortalece a prova do ajuste e pode ser útil em eventual cobrança judicial.

Perguntas comuns sobre termo de caução

A caução pode ser maior do que três aluguéis?

Para a caução em dinheiro em locações regidas pela Lei do Inquilinato, não. O artigo 38 limita a garantia ao equivalente a três meses de aluguel. Caso a garantia seja constituída por bem móvel ou imóvel, existem particularidades próprias e é prudente buscar orientação profissional antes de formalizar o instrumento.

O locador pode usar a caução durante o contrato?

A caução tem função de garantia, e não de renda disponível do locador. Seu uso deve estar relacionado a obrigações inadimplidas ou danos comprovados, nos limites do contrato e da legislação. A compensação deve ser demonstrada ao locatário, com indicação dos débitos e dos documentos correspondentes.

O locatário pode deixar de pagar o último aluguel e pedir o abatimento da caução?

Não automaticamente. A caução não substitui o pagamento regular dos aluguéis. A utilização para esse fim depende de acordo expresso entre as partes. Sem autorização, o locatário poderá ficar inadimplente, mesmo havendo valor caucionado.

É obrigatório reconhecer firma em cartório?

Em regra, não é obrigatório para a validade de um termo particular assinado por partes capazes. Contudo, o reconhecimento de firma pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas. O mais importante é preencher o documento com precisão, manter comprovantes do depósito e colher assinaturas em vias idênticas.

O que fazer quando houver discordância sobre descontos na caução?

As partes devem comparar o contrato, os laudos de vistoria de entrada e saída, comprovantes de contas e orçamentos ou notas fiscais de reparos. Havendo divergência persistente, é possível tentar composição extrajudicial e, se necessário, procurar orientação de advogado, Defensoria Pública ou órgãos de conciliação competentes.

Este modelo de termo de caução tem caráter informativo e deve ser adaptado às particularidades da negociação. Em casos com valores relevantes, caução de bens, conflito entre as partes ou cláusulas especiais, recomenda-se a análise de um profissional habilitado.