Modelo de Escritura de Compra e Venda PDF: Minuta Completa

A escritura pública de compra e venda é o instrumento lavrado em Cartório de Notas que formaliza o negócio pelo qual uma pessoa vende um imóvel a outra. Quem procura um modelo de escritura de compra e venda PDF geralmente precisa visualizar as cláusulas e os dados que costumam constar no ato, preparar uma minuta para conferência ou organizar as informações solicitadas pelo tabelionato.

É importante fazer uma distinção: a escritura pública definitiva não é, em regra, um documento particular simplesmente preenchido e assinado pelas partes. Ela é lavrada pelo tabelião ou escrevente autorizado, observando a documentação, a capacidade das partes e os requisitos legais. Este modelo funciona como minuta de referência para facilitar a coleta dos dados e a compreensão do conteúdo do ato. Depois de lavrada, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que ocorra a transferência da propriedade.

No Brasil, o artigo 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, salvo disposição legal em contrário. Ainda assim, mesmo em situações em que a lei dispense a escritura, o comprador deve verificar os requisitos do Registro de Imóveis e buscar orientação profissional quando houver dúvidas.

Quando usar o modelo de escritura de compra e venda PDF

• Para reunir antecipadamente a qualificação completa do vendedor, do comprador e, quando necessário, de seus cônjuges ou companheiros.
• Para apresentar uma proposta de redação ao Cartório de Notas, sem substituir a minuta ou as exigências específicas do tabelionato.
• Para conferir a descrição do imóvel de acordo com a matrícula atualizada, evitando divergências de endereço, área, confrontações ou cadastro municipal.
• Para registrar as condições de pagamento, como preço à vista, parcelas já quitadas, recursos de financiamento ou valores pagos por transferência bancária.
• Para organizar uma compra e venda de casa, apartamento, terreno, sala comercial, chácara ou outro imóvel urbano ou rural.
• Para orientar a elaboração de uma minuta por advogado, corretor ou pelas próprias partes antes do atendimento no cartório.

Não utilize esta minuta como substituta de uma escritura já lavrada nem como prova suficiente de propriedade perante terceiros. A propriedade imobiliária se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel, conforme a regra do artigo 1.245 do Código Civil. A simples assinatura de contrato ou escritura, sem o registro correspondente, não torna o comprador proprietário perante o Registro de Imóveis.

Modelo completo de minuta de escritura de compra e venda

MINUTA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

SAIBAM quantos este público instrumento de escritura pública virem que, aos [DIA] dias do mês de [MÊS] de [ANO], nesta cidade de [CIDADE], Estado de [UF], neste [NOME DO CARTÓRIO DE NOTAS], perante mim, [NOME DO TABELIÃO OU ESCREVENTE], compareceram as partes entre si justas e contratadas, a saber:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [PROFISSÃO], [ESTADO CIVIL], [REGIME DE BENS, SE APLICÁVEL], nascido(a) em [DATA DE NASCIMENTO], filho(a) de [NOME DA MÃE] e [NOME DO PAI], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A) OU EM SITUAÇÃO QUE EXIJA ANUÊNCIA: neste ato assistido(a)/anuente por seu/sua cônjuge, [NOME COMPLETO E QUALIFICAÇÃO].

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [PROFISSÃO], [ESTADO CIVIL], [REGIME DE BENS, SE APLICÁVEL], nascido(a) em [DATA DE NASCIMENTO], filho(a) de [NOME DA MÃE] e [NOME DO PAI], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A) OU EM SITUAÇÃO QUE EXIJA ANUÊNCIA: neste ato assistido(a)/anuente por seu/sua cônjuge, [NOME COMPLETO E QUALIFICAÇÃO].

Os comparecentes foram identificados e têm capacidade para a prática deste ato, do que dou fé.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL: O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA], contendo [DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS, SE HOUVER], cadastrado perante a Prefeitura Municipal sob nº [INSCRIÇÃO MUNICIPAL], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com a descrição, limites, confrontações e demais características constantes da referida matrícula, que integra esta escritura para todos os fins.

CLÁUSULA 2ª – DA ORIGEM DA PROPRIEDADE: O(A) VENDEDOR(A) adquiriu o imóvel por [FORMA DE AQUISIÇÃO], conforme registro/averbação nº [NÚMERO], lançado na matrícula acima indicada.

CLÁUSULA 3ª – DA COMPRA E VENDA: Por esta escritura e na melhor forma de direito, o(a) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o imóvel descrito na Cláusula 1ª, livre e desembaraçado de ônus reais, ações reais ou pessoais reipersecutórias, débitos, restrições e ocupantes, exceto [DESCREVER EVENTUAIS ÔNUS, FINANCIAMENTO OU RESTRIÇÕES EXPRESSAMENTE ASSUMIDOS], transmitindo-lhe todos os direitos, ações, acessões, usos, costumes e servidões a ele inerentes.

CLÁUSULA 4ª – DO PREÇO E PAGAMENTO: O preço certo e ajustado da presente compra e venda é de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), pago pelo(a) COMPRADOR(A) ao(à) VENDEDOR(A) da seguinte forma: [DESCREVER FORMA DE PAGAMENTO, DATA, BANCO, TRANSFERÊNCIA, CHEQUE, FINANCIAMENTO OU DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO]. O(A) VENDEDOR(A) dá ao(à) COMPRADOR(A) plena, geral, rasa e irrevogável quitação do valor recebido, nada mais tendo a reclamar a esse título.

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE: A posse do imóvel é transmitida ao(à) COMPRADOR(A) em [DATA OU CONDIÇÃO], passando este(a) a responder, a partir de então, pelos encargos, tributos, taxas condominiais, consumo de água, energia elétrica e demais despesas incidentes sobre o bem, ressalvados os débitos anteriores que sejam de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A).

CLÁUSULA 6ª – DOS TRIBUTOS E DESPESAS: O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI será recolhido por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)], conforme guia nº [NÚMERO], no valor de R$ [VALOR]. As despesas desta escritura, certidões, emolumentos e registro imobiliário serão suportadas por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/CONFORME AJUSTE], salvo disposição legal ou exigência diversa.

CLÁUSULA 7ª – DAS DECLARAÇÕES: O(A) VENDEDOR(A) declara, sob as penas da lei, que as informações prestadas são verdadeiras e que apresentará ou apresentou as certidões e documentos exigidos pelo tabelionato e pela legislação aplicável. As partes declaram ciência de que a transferência da propriedade somente se aperfeiçoará com o registro desta escritura na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 8ª – DA IRREVOGABILIDADE: As partes obrigam-se por si, seus herdeiros e sucessores a cumprir integralmente esta escritura, que é celebrada em caráter irrevogável e irretratável, ressalvadas as hipóteses legais e os direitos decorrentes de eventual vício do negócio jurídico.

CLÁUSULA 9ª – DO FORO: Para as questões decorrentes desta contratação que não sejam solucionadas de forma consensual, fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo da competência legal aplicável.

E, por estarem de acordo, solicitam a lavratura da presente escritura, que, lida e achada conforme, é aceita e assinada pelas partes e por quem de direito.

[CIDADE/UF], [DATA].

[ASSINATURA DO(A) VENDEDOR(A)]
[NOME COMPLETO DO(A) VENDEDOR(A)]

[ASSINATURA DO(A) COMPRADOR(A)]
[NOME COMPLETO DO(A) COMPRADOR(A)]

[ASSINATURA DO(A) CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]
[NOME COMPLETO]

[LAVRATURA E ASSINATURAS PERANTE O TABELIONATO]

Como preencher a minuta passo a passo

1. Obtenha a matrícula atualizada. Solicite-a ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Copie da matrícula o número, a descrição, a área e os dados que identificam o bem. Não se baseie somente em carnê de IPTU, anúncio imobiliário ou contrato antigo.
2. Qualifique corretamente as partes. Informe nome civil completo, CPF, documento de identidade, profissão, nacionalidade, endereço e estado civil. Pessoas casadas devem informar o regime de bens. Dependendo do regime e da situação do imóvel, pode ser necessária a participação ou anuência do cônjuge.
3. Descreva o preço com clareza. Indique o valor em algarismos e por extenso. Detalhe se o pagamento já ocorreu, se será feito no ato, se há sinal anterior, parcelas, financiamento ou recursos vinculados. Guarde os comprovantes bancários.
4. Defina a entrega da posse. Estabeleça a data de entrega das chaves e quem pagará IPTU, condomínio e contas de consumo até essa data. Se houver imóvel alugado, ocupante ou outra situação especial, informe ao cartório e avalie orientação jurídica.
5. Confira impostos e certidões. O município normalmente exige o recolhimento do ITBI para a lavratura ou para o registro, conforme sua regulamentação. O tabelionato poderá pedir certidões pessoais, fiscais, do imóvel, comprovantes e outros documentos específicos.
6. Leve a minuta ao Cartório de Notas. O tabelionato verificará a documentação e adequará o texto às exigências legais. Não assine uma versão definitiva sem conferir dados pessoais, matrícula, preço, forma de pagamento e declarações.
7. Registre a escritura. Após a lavratura, apresente a escritura ao Registro de Imóveis onde está aberta a matrícula. Acompanhe as exigências eventualmente emitidas e solicite certidão atualizada depois do registro para comprovar a titularidade.

Perguntas comuns

Posso fazer uma escritura de compra e venda apenas em PDF?

O PDF pode servir como minuta, cópia, documento de organização ou arquivo para envio ao cartório. Contudo, a escritura pública deve ser lavrada pelo Cartório de Notas, observadas as regras aplicáveis. Há atos eletrônicos realizados por plataformas notariais autorizadas, mas eles também dependem da atuação do tabelionato e da assinatura adequada.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não. A escritura é o título público que formaliza a compra e venda. O registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade. Por isso, após assinar a escritura, não deixe de protocolá-la para registro.

Todo imóvel exige escritura pública?

Em regra, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre direitos reais relativos a imóveis acima do limite legal de trinta vezes o maior salário mínimo vigente. Existem exceções, como determinadas aquisições financiadas com força de escritura pública por previsão legal. O cartório ou um profissional especializado poderá analisar o caso concreto.

Quem paga ITBI, escritura e registro?

É comum que o comprador arque com ITBI, escritura e registro, mas as partes podem negociar a distribuição de despesas, respeitando obrigações tributárias e regras locais. A minuta deve deixar o ajuste expresso, e a prefeitura do município do imóvel informará as regras do ITBI.

É possível vender imóvel com financiamento ou ônus?

Sim, em algumas situações, mas a operação exige cuidados adicionais. Alienação fiduciária, hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade e outras restrições devem constar da matrícula e podem demandar quitação, anuência do credor ou procedimentos próprios. Nunca omita um ônus existente na minuta ou perante o tabelionato.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise do Cartório de Notas, do Cartório de Registro de Imóveis, de advogado ou de outro profissional habilitado. Exigências documentais e efeitos jurídicos podem variar conforme o imóvel, as partes e a legislação local.