Modelo de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em PDF

A promessa de compra e venda de imóvel, também chamada de compromisso de compra e venda, é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a vender e outra se obriga a comprar determinado bem imóvel, em condições previamente acertadas. Ela é especialmente útil quando a transferência definitiva da propriedade ainda dependerá do pagamento integral do preço, da obtenção de financiamento, da baixa de gravames, da regularização de documentos ou da lavratura da escritura pública.

Este modelo de promessa de compra e venda de imóvel PDF pode ser copiado, preenchido, revisado pelas partes e salvo em PDF para assinatura. O documento registra dados essenciais da negociação, como a identificação do imóvel, o valor, as parcelas, o prazo para escritura, a entrega da posse, a responsabilidade por tributos e as consequências do inadimplemento. Quanto mais objetiva e completa for a redação, menor será o risco de divergências futuras.

No Brasil, as regras gerais sobre o contrato preliminar estão nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Em negócios imobiliários, merece atenção também o registro do instrumento no Cartório de Registro de Imóveis: quando cabível e efetuado, ele pode gerar direito real à aquisição para o promitente comprador, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. A assinatura do contrato, por si só, não transfere a propriedade do imóvel; em regra, a transmissão ocorre com o registro do título translativo na matrícula, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Quando usar a promessa de compra e venda de imóvel

Use este documento quando comprador e vendedor já concordaram com os elementos principais do negócio, mas não desejam ou não podem fazer a escritura definitiva imediatamente. É comum utilizá-lo em vendas parceladas diretamente pelo proprietário, aquisições sujeitas à aprovação de financiamento bancário, imóveis que ainda passarão por inventário, averbação, quitação de financiamento ou retirada de ônus, e situações em que o comprador receberá a posse antes da escritura.

• Venda de casa, apartamento, terreno, sala comercial ou imóvel rural, desde que a descrição seja adequada ao caso;
• Compra com sinal e parcelas mensais, sem financiamento bancário;
• Negociação condicionada à obtenção de crédito imobiliário pelo comprador;
• Imóvel com pendências documentais que o vendedor se compromete a regularizar;
• Definição antecipada de preço, prazo e condições para a futura escritura pública;
• Operações em que as partes querem prever multa, rescisão e devolução de valores.

Antes de assinar, o comprador deve solicitar uma certidão de matrícula atualizada do imóvel e verificar a existência de hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade ou outras restrições. Também é recomendável conferir certidões pessoais do vendedor, débitos de IPTU ou ITR, taxas condominiais e a situação cadastral do imóvel. Se houver financiamento, inventário, copropriedade, espólio, menor de idade ou qualquer circunstância incomum, procure orientação jurídica individualizada.

Modelo completo de promessa de compra e venda de imóvel

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO VENDEDOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) PROMITENTE VENDEDOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO COMPRADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), têm entre si justo e contratado o seguinte:

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL. O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) promete vender ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA], inscrito no cadastro municipal sob nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com todas as suas acessões, benfeitorias, instalações e pertenças, livre e desembaraçado de ônus e débitos, exceto [DESCREVER EVENTUAL ÔNUS OU RESSALVA].

CLÁUSULA 2ª – DA ORIGEM E DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) do imóvel e compromete-se a apresentar os documentos necessários à formalização da escritura definitiva, inclusive matrícula atualizada e comprovantes de quitação dos encargos incidentes até a data da imissão na posse, ressalvado o disposto neste contrato.

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO. O preço certo e ajustado da presente promessa é de R$ [VALOR POR EXTENSO] ([VALOR NUMÉRICO]), que será pago pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) da seguinte forma:
[DESCREVER O VALOR DO SINAL, A DATA E O MEIO DE PAGAMENTO];
[DESCREVER AS PARCELAS, VENCIMENTOS, CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS E FORMA DE PAGAMENTO];
[DESCREVER O SALDO FINAL, SE HOUVER, E A CONDIÇÃO PARA PAGAMENTO].
Todo pagamento deverá ser comprovado por recibo, transferência bancária identificada ou outro meio idôneo.

CLÁUSULA 4ª – DO ATRASO NO PAGAMENTO. O atraso de qualquer valor devido pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) acarretará multa moratória de [PERCENTUAL]% sobre a parcela vencida, juros de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo da possibilidade de resolução contratual na forma da Cláusula 8ª, após notificação escrita.

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE E DOS ENCARGOS. A posse do imóvel será entregue ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) em [DATA OU CONDIÇÃO], mediante [DESCREVER VISTORIA, ENTREGA DE CHAVES OU OUTRA CONDIÇÃO]. A partir da imissão na posse, caberão ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) as despesas de consumo, condomínio, IPTU, taxas e demais encargos que vencerem posteriormente. Os débitos vencidos até essa data serão de responsabilidade do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A), salvo se expressamente indicado de modo diverso neste instrumento.

CLÁUSULA 6ª – DA ESCRITURA DEFINITIVA E DO REGISTRO. Após a quitação integral do preço e o cumprimento das demais obrigações previstas, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) obriga-se a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda no prazo de [PRAZO] dias, contados de [MARCO INICIAL]. As despesas de escritura, ITBI, registro imobiliário e demais emolumentos de transferência serão pagas por [COMPRADOR/VENDEDOR/CONFORME DESCRIÇÃO], enquanto as despesas necessárias à baixa de ônus anteriores à transferência serão de responsabilidade do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A).

CLÁUSULA 7ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. A presente promessa é celebrada em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL/REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES ABAIXO], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as hipóteses de rescisão previstas neste instrumento ou admitidas por lei.

CLÁUSULA 8ª – DA RESCISÃO. O inadimplemento de obrigação essencial autoriza a parte adimplente a notificar a parte inadimplente para que regularize a pendência no prazo de [PRAZO] dias. Não havendo regularização, o contrato poderá ser rescindido, sem prejuízo de perdas e danos. Em caso de desistência ou culpa do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), será aplicada a multa compensatória de [PERCENTUAL]% sobre [BASE DE CÁLCULO], observada a apuração de valores pagos, despesas comprovadas e demais consequências legalmente aplicáveis. Em caso de culpa do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A), este(a) devolverá os valores recebidos, atualizados na forma [CRITÉRIO], além da multa compensatória de [PERCENTUAL]% sobre [BASE DE CÁLCULO], sem prejuízo de perdas e danos, se cabíveis.

CLÁUSULA 9ª – DAS DECLARAÇÕES. As partes declaram que leram e compreenderam todas as cláusulas, que celebram este contrato por livre vontade e que as informações prestadas são verdadeiras. O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) declara que informará previamente qualquer fato que possa impedir ou dificultar a transferência do imóvel.

CLÁUSULA 10ª – DO FORO. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para solucionar controvérsias decorrentes deste contrato, sem prejuízo de regras legais de competência aplicáveis.

E, por estarem de acordo, assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

PROMITENTE VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: [ASSINATURA]

PROMITENTE COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: [ASSINATURA]

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]
Assinatura: [ASSINATURA]

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]
Assinatura: [ASSINATURA]

Como preencher o documento passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome, CPF, RG, estado civil e endereço. Se o vendedor for casado ou viver em união estável, verifique se o cônjuge ou companheiro deve participar e assinar o contrato.
2. Copie os dados da matrícula. A descrição do imóvel deve corresponder à matrícula atualizada. Endereço informal, metragem aproximada ou indicação genérica podem causar insegurança.
3. Detalhe todo o preço. Não escreva apenas o valor total. Registre sinal, número de parcelas, vencimentos, índices de reajuste, juros e dados da conta para pagamento, quando aplicável.
4. Defina a data da posse. Esclareça se as chaves serão entregues na assinatura, após o sinal, após a quitação ou em outra ocasião. Faça vistoria e registre o estado de conservação, especialmente em imóveis usados.
5. Distribua despesas com clareza. Indique quem arca com IPTU, condomínio, água, energia, ITBI, escritura e registro. Débitos anteriores à posse devem ser identificados e tratados expressamente.
6. Estabeleça prazo para a escritura. Informe o evento que desencadeia o prazo, como a quitação total ou a aprovação do financiamento. Para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é, em regra, essencial à validade da transferência, conforme artigo 108 do Código Civil, salvo exceções legais.
7. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas pode permitir que o instrumento particular seja utilizado como título executivo extrajudicial, se presentes os demais requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Reconhecimento de firma e assinatura eletrônica confiável podem aumentar a segurança probatória, conforme o contexto.

Perguntas comuns

A promessa de compra e venda já torna o comprador proprietário?

Não. O contrato cria obrigações entre as partes e pode assegurar direitos relevantes, mas a propriedade imobiliária se transfere, em regra, com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. A escritura definitiva e seu registro são etapas distintas e importantes.

É obrigatório registrar a promessa de compra e venda?

Nem toda promessa precisa ser registrada para existir entre as partes. Contudo, o registro pode ser decisivo para dar publicidade ao negócio e, em contratos sem cláusula de arrependimento, permitir a constituição do direito real à aquisição previsto no Código Civil. A viabilidade deve ser confirmada no cartório competente.

É possível fazer o contrato particular sem escritura pública?

Sim, a promessa pode ser feita por instrumento particular. Porém, para a transferência definitiva de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é a regra geral prevista no artigo 108 do Código Civil, ressalvadas hipóteses legais específicas, como determinadas operações com financiamento habitacional.

Quem paga ITBI, escritura e registro?

Usualmente, o comprador assume ITBI, escritura e registro, mas as partes podem pactuar divisão diferente. Já custos para regularizar débitos, baixa de gravames ou documentação anterior à venda normalmente recaem sobre o vendedor. O essencial é registrar o acordo de forma expressa.

O que fazer se houver financiamento bancário?

Inclua uma condição clara sobre a aprovação do crédito: prazo para obtenção, documentos exigidos, valor mínimo financiado e o que ocorrerá se o banco não aprovar a operação. O contrato do financiamento poderá substituir a escritura em hipóteses previstas na legislação aplicável.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da negociação. Em operações com financiamento, inventário, imóvel rural, copropriedade, gravames, locação, incapazes ou valores relevantes, recomenda-se a revisão por advogado e a consulta ao Cartório de Registro de Imóveis competente.