Modelo de Contrato de Permuta de Imóvel PDF para Editar

A permuta de imóvel, também chamada de troca imobiliária, é o negócio pelo qual duas pessoas concordam em transferir reciprocamente seus imóveis. Ela pode ocorrer entre casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, sítios ou outros bens imobiliários. Quando um dos imóveis vale mais que o outro, é comum que a parte que recebe o bem de maior valor pague uma diferença em dinheiro, chamada de torna.

Este modelo de contrato de permuta de imóvel PDF serve como uma minuta para organizar as condições essenciais da negociação antes da escritura pública e do registro. Ele identifica os imóveis e os permutantes, define valores de referência, prevê a torna, distribui tributos e despesas, trata da entrega da posse e estabelece o que acontece se uma das partes descumprir o combinado.

No Brasil, o contrato particular normalmente formaliza a intenção e as obrigações das partes, mas a propriedade do imóvel somente é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Além disso, em regra, a escritura pública é essencial para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, nos termos do artigo 108 do Código Civil. Por isso, use esta minuta como base e providencie a análise do tabelionato, do cartório competente e, quando necessário, de um profissional jurídico.

Quando usar o contrato de permuta de imóvel

O contrato é indicado quando as partes já encontraram imóveis de interesse mútuo e desejam documentar a negociação com segurança, ainda que a escritura definitiva seja lavrada posteriormente. É especialmente útil para evitar dúvidas sobre quais bens serão entregues, se haverá pagamento complementar e quem responderá por pendências anteriores.

• Troca direta de um imóvel por outro, sem pagamento em dinheiro.
• Permuta com torna, quando um imóvel possui valor maior e há complemento financeiro.
• Troca de terreno por apartamento, casa por sala comercial ou imóvel urbano por imóvel rural.
• Negociação em que as partes precisam de prazo para apresentar certidões, quitar débitos ou obter financiamento.
• Permuta entre pessoas físicas, empresas, herdeiros ou investidores, desde que todos tenham capacidade e legitimidade para alienar os bens.
• Instrumento preliminar para estabelecer multa, condições suspensivas e prazo para lavratura da escritura pública.

Não assine uma minuta sem conferir a matrícula atualizada de cada imóvel, a titularidade, eventuais gravames, indisponibilidades, penhoras, usufruto, alienação fiduciária, débitos condominiais e tributos municipais ou rurais. Se o imóvel pertencer a pessoa casada, a participação ou anuência do cônjuge poderá ser exigida, conforme o regime de bens e as regras aplicáveis ao caso.

Modelo completo de contrato de permuta de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE IMÓVEIS

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO PRIMEIRO PERMUTANTE], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) PRIMEIRO PERMUTANTE; e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO SEGUNDO PERMUTANTE], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) SEGUNDO PERMUTANTE, têm entre si justo e contratado o presente contrato, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL DO PRIMEIRO PERMUTANTE. O PRIMEIRO PERMUTANTE declara ser legítimo proprietário e possuidor do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [TIPO DE IMÓVEL], com área de [ÁREA], matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrição municipal/cadastral nº [NÚMERO], doravante denominado IMÓVEL A.

CLÁUSULA 2ª – DO IMÓVEL DO SEGUNDO PERMUTANTE. O SEGUNDO PERMUTANTE declara ser legítimo proprietário e possuidor do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [TIPO DE IMÓVEL], com área de [ÁREA], matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrição municipal/cadastral nº [NÚMERO], doravante denominado IMÓVEL B.

CLÁUSULA 3ª – DO OBJETO. As partes ajustam a permuta do IMÓVEL A pelo IMÓVEL B, comprometendo-se a transferir reciprocamente os direitos e a propriedade dos respectivos imóveis, livres e desembaraçados de ônus, dívidas, ações reais ou pessoais reipersecutórias, restrições e gravames, exceto [DESCREVER EVENTUAL ÔNUS EXPRESSAMENTE ACEITO].

CLÁUSULA 4ª – DOS VALORES E DA TORNA. Para fins de referência, o IMÓVEL A é atribuído pelas partes ao valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) e o IMÓVEL B ao valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]). Em razão da diferença de valores, o [PRIMEIRO/SEGUNDO] PERMUTANTE pagará ao outro, a título de torna, o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/DEPÓSITO], até [DATA], na conta [DADOS BANCÁRIOS]. [CASO NÃO HAJA TORNA: As partes declaram que a permuta é realizada sem torna ou qualquer complemento financeiro.]

CLÁUSULA 5ª – DAS CERTIDÕES E DECLARAÇÕES. Cada permutante entregará, até [DATA], matrícula atualizada, certidão de ônus reais, comprovantes de quitação de IPTU ou ITR, taxas, condomínio e demais documentos solicitados pelo tabelionato, instituição financeira ou Cartório de Registro de Imóveis. Cada parte responde pela veracidade de suas declarações e pelos débitos, obrigações e fatos anteriores à imissão do outro na posse, salvo ajuste expresso em sentido diverso.

CLÁUSULA 6ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO. As partes obrigam-se a comparecer ao [NOME DO TABELIONATO], ou a outro tabelionato por elas escolhido, até [DATA], para lavratura da escritura pública de permuta, se exigível. A transferência da propriedade será considerada concluída somente após o registro do título na matrícula de cada imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 7ª – DOS TRIBUTOS E DESPESAS. O ITBI, os emolumentos de escritura, registro, certidões e demais despesas serão pagos da seguinte forma: [DESCREVER A DIVISÃO DAS DESPESAS]. Cada parte arcará com os tributos, taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel que entrega até a data da imissão do outro na posse, salvo disposição diferente neste contrato.

CLÁUSULA 8ª – DA POSSE. A posse do IMÓVEL A será entregue ao SEGUNDO PERMUTANTE em [DATA/CONDIÇÃO], e a posse do IMÓVEL B será entregue ao PRIMEIRO PERMUTANTE em [DATA/CONDIÇÃO], livres de pessoas e bens, ressalvados [ITENS OU OCUPANTES EXPRESSAMENTE INFORMADOS].

CLÁUSULA 9ª – DO INADIMPLEMENTO. O descumprimento injustificado de qualquer obrigação prevista neste contrato sujeitará a parte inadimplente à multa de [PERCENTUAL]% sobre o valor de referência do imóvel que se obrigou a transferir, sem prejuízo de perdas e danos, correção monetária, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e adoção das medidas cabíveis para cumprimento ou resolução do contrato.

CLÁUSULA 10ª – DA IRREVOGABILIDADE. Este contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvada a hipótese de inadimplemento, impossibilidade jurídica ou distrato escrito firmado por ambos.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DO PRIMEIRO PERMUTANTE]
CPF: [NÚMERO]

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[NOME DO SEGUNDO PERMUTANTE]
CPF: [NÚMERO]

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[NOME DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente os permutantes. Informe nome, CPF, RG, profissão, estado civil e endereço. Para empresa, substitua pelos dados de razão social, CNPJ, sede e representante legal. Inclua cônjuges quando a situação jurídica exigir.
2. Copie a descrição da matrícula. Não use apenas o endereço. A matrícula atualizada contém a identificação registral do imóvel, sua área, confrontações e a situação de propriedade. Confira se o número do cartório e a inscrição municipal estão corretos.
3. Estabeleça valores realistas. Mesmo em permuta sem torna, registre o valor atribuído a cada bem. Essa informação costuma ser relevante para escritura, tributos e demonstração da equivalência econômica do negócio.
4. Detalhe a torna. Indique quem paga, quanto, em qual data e por qual meio. Guarde comprovantes bancários. Se o valor depender de condição futura, descreva a condição e o prazo com precisão.
5. Defina a posse separadamente do registro. A entrega das chaves pode ocorrer na assinatura, na escritura ou depois do registro. Escolha uma data ou evento objetivo e deixe claro quem paga as despesas a partir desse momento.
6. Distribua despesas e providencie certidões. O município pode tratar o ITBI conforme a legislação local e a estrutura da operação. Portanto, confirme previamente a incidência, a base de cálculo e os responsáveis pelo recolhimento. Verifique também eventual imposto de renda sobre ganho de capital com contador.
7. Assine com testemunhas. Duas testemunhas qualificadas fortalecem a formalização e podem permitir que o instrumento seja utilizado como título executivo extrajudicial, observados os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Para segurança adicional, as assinaturas podem ter firma reconhecida.

Perguntas comuns sobre permuta de imóveis

O contrato particular já transfere a propriedade?

Não. Ele pode gerar obrigações entre as partes, mas a propriedade imobiliária se transfere com o registro do título na matrícula, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. A escritura pública pode ser necessária nos casos previstos em lei, especialmente quando o valor superar o limite do artigo 108 do Código Civil.

Quem paga o ITBI na permuta?

A resposta depende da legislação do município onde cada imóvel está situado e das características da operação. Em muitos casos, há incidência de ITBI em cada transmissão, mas regras locais, isenções e formas de cálculo podem variar. Consulte a prefeitura e o tabelionato antes de assinar a escritura.

É possível fazer permuta com imóvel financiado?

É possível apenas se a situação for regularizada conforme o contrato de financiamento e a anuência da instituição credora, quando aplicável. Imóveis com alienação fiduciária ou hipoteca exigem cuidado especial, pois o gravame pode impedir ou condicionar a transferência.

Preciso registrar este contrato na matrícula?

O registro aplicável dependerá da natureza do instrumento, das exigências do cartório e da etapa da negociação. Para efetivar a transferência da propriedade, deverá ser registrado o título hábil, normalmente a escritura pública ou instrumento com força legal equivalente. Consulte o Registro de Imóveis competente.

Posso trocar imóvel por terreno e ainda pagar diferença?

Sim. Essa é uma permuta com torna. O contrato deve apontar os valores atribuídos aos dois bens, o valor da diferença, a forma de pagamento e as consequências de atraso ou falta de pagamento.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da negociação. Para operações imobiliárias, especialmente quando houver financiamento, inventário, empresa, menor de idade, imóvel rural, gravames ou valores relevantes, procure orientação de advogado, tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis.