Modelo de Convenção de Condomínio: PDF para Editar

A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras fundamentais de organização, administração, convivência e divisão de despesas de um condomínio edilício. Ela funciona como a norma interna principal do empreendimento e complementa a legislação aplicável, especialmente os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Este modelo de convenção de condomínio PDF foi estruturado para servir de base na elaboração ou revisão do texto que disciplinará a vida condominial.

Embora seja comum procurar uma versão em PDF para imprimir, arquivar ou encaminhar aos condôminos, é recomendável editar o conteúdo antes da assinatura, preenchendo corretamente a identificação do empreendimento, a descrição das unidades, os critérios de rateio e as regras específicas de uso. Depois de aprovado e formalizado, o instrumento deve observar os requisitos legais para produzir os efeitos esperados, inclusive perante terceiros.

A convenção não se confunde com o regulamento interno. Enquanto a convenção trata de matérias estruturais, como administração, quóruns, contribuições e direitos dos proprietários, o regulamento interno detalha situações cotidianas, por exemplo horários de silêncio, uso da piscina, mudanças, obras e circulação de visitantes. Os dois documentos podem ser complementares, desde que não haja contradição entre eles.

Quando usar a convenção de condomínio

O modelo é útil na instituição de um condomínio novo, na organização de condomínio já existente que ainda não possui regras formalizadas, na atualização de cláusulas antigas ou na consolidação de alterações aprovadas em assembleia. Também pode ser utilizado como minuta para análise do incorporador, da administradora, do síndico, dos condôminos e de profissionais jurídicos.

• Condomínio em implantação: para estabelecer as regras iniciais antes ou durante a entrega das unidades.
• Regularização documental: quando é necessário reunir regras de administração e convivência em instrumento formal.
• Alteração da convenção: quando os condôminos desejam mudar critérios de rateio, forma de eleição, destinação de áreas ou outras normas estruturais.
• Registro imobiliário: como base para o ato a ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, após as adequações necessárias.
• Transparência na gestão: para informar proprietários, moradores, locatários e futuros adquirentes sobre direitos e deveres.

Nos termos do artigo 1.333 do Código Civil, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, salvo situação específica relacionada à instituição pelo incorporador. Para ser oponível a terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Já a alteração da convenção, como regra, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme artigo 1.351 do Código Civil. Por envolver patrimônio, direitos reais e exigências registrais, é prudente submeter a minuta à conferência de advogado e do cartório competente.

Modelo completo de convenção de condomínio

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO]

CAPÍTULO I – DA DENOMINAÇÃO, LOCALIZAÇÃO E COMPOSIÇÃO

Art. 1º O CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], CEP [CEP], inscrito no CNPJ sob nº [CNPJ, SE HOUVER], rege-se por esta Convenção, pelo Código Civil, pela legislação aplicável e pelas deliberações regularmente aprovadas em assembleia.

Art. 2º O condomínio é composto por [QUANTIDADE] unidades autônomas, identificadas como [IDENTIFICAÇÃO DAS UNIDADES], e pelas áreas de propriedade e uso comum descritas na matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], do [NOME DO CARTÓRIO] Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF].

Art. 3º A cada unidade autônoma corresponde a fração ideal de [FRAÇÃO IDEAL OU FORMA DE IDENTIFICAÇÃO], observada a discriminação constante do memorial de instituição, da matrícula imobiliária e dos documentos técnicos aplicáveis.

CAPÍTULO II – DA DESTINAÇÃO E DO USO DAS UNIDADES

Art. 4º O condomínio destina-se exclusivamente a [FINALIDADE: RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA], sendo vedada a utilização das unidades e áreas comuns em desacordo com essa finalidade, com a lei, com esta Convenção ou com o regulamento interno.

Art. 5º Cada condômino poderá usar, fruir e livremente dispor de sua unidade, desde que não prejudique a segurança, o sossego, a salubridade, os bons costumes e os direitos dos demais ocupantes.

Art. 6º São áreas comuns: [DESCREVER ÁREAS COMUNS, COMO HALL, ESCADAS, ELEVADORES, GARAGEM, PORTARIA, SALÃO DE FESTAS, PISCINA E JARDIM]. Seu uso observará a destinação própria, as regras desta Convenção e o regulamento interno.

CAPÍTULO III – DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Art. 7º São direitos dos condôminos: I – usar as partes comuns conforme sua destinação; II – participar, votar e ser votado nas assembleias, quando estiver quite com as obrigações condominiais, na forma da lei; III – examinar documentos e prestações de contas, mediante solicitação razoável à administração; IV – propor medidas de interesse coletivo.

Art. 8º São deveres dos condôminos: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo critério diverso expressamente previsto nesta Convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar fachada, esquadrias, cores ou partes externas sem autorização exigida; IV – permitir acesso à unidade quando indispensável à inspeção ou ao reparo de interesse comum, mediante aviso prévio, salvo emergência; V – cumprir esta Convenção, o regulamento interno e as deliberações assembleares.

CAPÍTULO IV – DAS DESPESAS E CONTRIBUIÇÕES

Art. 9º As despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio serão rateadas entre os condôminos conforme [CRITÉRIO DE RATEIO: FRAÇÃO IDEAL/UNIDADE/OUTRO CRITÉRIO VÁLIDO], abrangendo, entre outras, gastos com conservação, limpeza, água, energia das áreas comuns, seguros, funcionários, administração, manutenção e fundo de reserva.

Art. 10. A contribuição condominial vencerá no dia [DIA] de cada mês. O atraso acarretará multa de [PERCENTUAL, ATÉ 2%], juros de [PERCENTUAL]% ao mês e atualização monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo de cobrança judicial ou extrajudicial.

Art. 11. O fundo de reserva corresponderá a [PERCENTUAL OU VALOR] da contribuição mensal e será destinado a despesas emergenciais, reposições e finalidades aprovadas em assembleia.

CAPÍTULO V – DA ADMINISTRAÇÃO

Art. 12. O condomínio será administrado por um síndico, condômino ou não, eleito pela assembleia para mandato de [PRAZO], permitida [OU NÃO] a reeleição.

Art. 13. Compete ao síndico representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir esta Convenção, convocar assembleias, arrecadar contribuições, realizar pagamentos, zelar pela conservação das áreas comuns, prestar contas e praticar os demais atos de administração previstos em lei.

Art. 14. A assembleia poderá eleger subsíndico e conselho fiscal, composto por [QUANTIDADE] membros, com mandato de [PRAZO], para auxiliar e fiscalizar a administração.

CAPÍTULO VI – DAS ASSEMBLEIAS

Art. 15. A assembleia geral ordinária será realizada anualmente, em data definida pelo síndico, para apreciar contas, aprovar orçamento, eleger administradores quando for o caso e deliberar sobre matérias de interesse coletivo.

Art. 16. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio, observadas as exigências legais e desta Convenção.

Art. 17. A convocação será feita por [MEIO DE CONVOCAÇÃO], com antecedência mínima de [PRAZO] dias, indicando data, horário, local ou plataforma virtual, primeira e segunda convocações e pauta dos assuntos a deliberar.

Art. 18. As deliberações observarão os quóruns previstos em lei e nesta Convenção. As alterações deste instrumento dependerão do voto favorável de, no mínimo, dois terços dos condôminos, ressalvadas as hipóteses legais específicas.

CAPÍTULO VII – DAS OBRAS, INFRAÇÕES E PENALIDADES

Art. 19. As obras em unidades autônomas deverão respeitar as normas técnicas, a segurança da edificação, a legislação municipal e os procedimentos aprovados pelo condomínio, inclusive apresentação de documentos quando exigível.

Art. 20. O descumprimento desta Convenção, do regulamento interno ou de deliberação assemblear sujeitará o infrator à advertência e à multa de até [VALOR OU CRITÉRIO], observados o direito de defesa, a gravidade da conduta e os limites legais.

CAPÍTULO VIII – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 21. Os casos omissos serão resolvidos pela assembleia, em conformidade com o Código Civil, esta Convenção e demais normas aplicáveis.

Art. 22. O regulamento interno, aprovado na forma prevista nesta Convenção, integrará as regras de convivência do condomínio.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

ASSINATURAS DOS CONDÔMINOS OU TITULARES DAS FRAÇÕES IDEAIS
[NOME COMPLETO – UNIDADE – CPF – ASSINATURA]
[NOME COMPLETO – UNIDADE – CPF – ASSINATURA]
[ADICIONAR OS DEMAIS SIGNATÁRIOS NECESSÁRIOS]

Como preencher e formalizar o documento

1. Reúna os documentos do imóvel. Consulte a matrícula, o memorial de instituição, a planta e a discriminação das unidades. Os dados de endereço, frações ideais e áreas comuns precisam ser compatíveis com os registros imobiliários.
2. Defina a destinação do condomínio. Informe se o empreendimento é residencial, comercial ou misto. Essa cláusula é essencial para orientar o uso permitido das unidades.
3. Estabeleça o rateio com clareza. Indique como as despesas serão distribuídas e evite termos ambíguos. O critério deve ser juridicamente adequado à realidade condominial e aos documentos de instituição.
4. Adapte as regras de administração. Defina duração do mandato do síndico, existência de subsíndico e conselho fiscal, forma de convocação e prazos. Se forem admitidas reuniões eletrônicas, descreva um meio seguro de identificação e registro das deliberações.
5. Preveja sanções proporcionais. As multas não devem ser estipuladas de forma arbitrária. Considere os limites do Código Civil e assegure procedimento de comunicação e defesa ao suposto infrator.
6. Submeta a minuta à aprovação exigida. Registre em ata a assembleia, a pauta, os votos e o quórum. A simples concordância informal entre moradores não substitui a formalização adequada.
7. Providencie o registro. Após assinaturas, reconhecimento de firma ou outras formalidades solicitadas, leve o instrumento e os documentos complementares ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula do empreendimento.
8. Gere o PDF final. Depois de revisado e aprovado, exporte o texto para PDF sem retirar assinaturas, anexos ou atas que sejam necessários. Entregue cópia aos condôminos e mantenha arquivo acessível na administração.

Perguntas comuns

A convenção de condomínio precisa ser registrada?

O registro no Cartório de Registro de Imóveis é fundamental para que a convenção seja oponível a terceiros, conforme o artigo 1.333 do Código Civil. Além disso, o cartório poderá exigir documentos, redação ou formalidades específicas. Consulte previamente a serventia responsável.

Qual é a diferença entre convenção e regulamento interno?

A convenção organiza a estrutura jurídica e administrativa do condomínio. O regulamento interno detalha regras operacionais de convivência. Por exemplo, a convenção pode prever que haverá regras para o salão de festas, enquanto o regulamento define horários, reservas, limite de convidados e limpeza.

É possível mudar a convenção depois de registrada?

Sim. A alteração deve ser discutida e aprovada com o quórum aplicável, que em regra é de dois terços dos votos dos condôminos para mudança da convenção, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. A alteração também deve ser formalizada e levada a registro para plena eficácia perante terceiros.

Inquilinos podem votar na assembleia?

O voto é, em regra, prerrogativa do condômino. O locatário poderá participar ou votar quando houver autorização ou procuração válida do proprietário, observadas a legislação, a convenção e a pauta da assembleia.

Um modelo pronto substitui advogado ou cartório?

Não. O modelo facilita a organização inicial, mas não substitui a análise profissional. Particularidades do empreendimento, exigências do registro imobiliário, normas municipais e cláusulas já existentes podem exigir adaptações técnicas e jurídicas.

Este modelo de convenção de condomínio tem caráter exclusivamente informativo e deve ser revisado por profissional habilitado e pelo Cartório de Registro de Imóveis antes de sua aprovação, assinatura ou registro.