Modelo de Contrato de Permuta de Imóvel para Imprimir

O contrato de permuta de imóvel é o instrumento utilizado para formalizar a troca de um bem imóvel por outro. Também chamada de troca, a permuta pode ocorrer entre terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais, imóveis rurais ou outros direitos imobiliários. Quando um dos imóveis possui valor superior ao outro, é comum que a parte que recebe o bem mais valioso pague uma diferença em dinheiro, conhecida como torna.

Este modelo de contrato de permuta de imóvel para imprimir ajuda as partes a registrar as condições negociadas antes da escritura pública e do registro imobiliário. Ele deve identificar corretamente os envolvidos e os imóveis, indicar valores de referência, definir a eventual torna, distribuir tributos e despesas, prever a entrega da posse e estabelecer o que acontecerá se houver pendências documentais ou descumprimento.

No Brasil, a permuta é disciplinada principalmente pelo artigo 533 do Código Civil, que determina a aplicação das regras da compra e venda à troca, com adaptações. Porém, o contrato particular não substitui, em regra, a escritura pública e o registro na matrícula para a efetiva transferência da propriedade. Por isso, é indispensável tratar o documento como uma etapa relevante de uma operação que exige análise cuidadosa.

Quando usar o contrato de permuta de imóvel

Use este documento quando duas pessoas, empresas ou coproprietários pretendem trocar imóveis e desejam documentar os termos antes de concluir a transmissão perante o cartório. Ele é especialmente útil nas situações abaixo:

• troca de uma casa por um apartamento;
• permuta de terreno por imóvel construído ou unidade futura;
• troca de imóveis com valores equivalentes;
• permuta com pagamento de torna em dinheiro;
• troca entre particulares, herdeiros, investidores ou empresas;
• permuta de imóvel residencial por imóvel comercial;
• formalização de obrigações para obtenção de certidões, desocupação e lavratura da escritura.

Antes da assinatura, cada parte deve conferir a certidão de matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse documento permite verificar titularidade, área, descrição, gravames, penhoras, hipotecas, usufrutos, indisponibilidades e outras restrições. Também é recomendável solicitar certidões fiscais, comprovantes de quitação de IPTU ou ITR, declaração de inexistência de débitos condominiais e certidões pessoais dos proprietários, conforme o caso.

Modelo completo de contrato de permuta de imóvel para imprimir

CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE IMÓVEIS

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

PERMUTANTE 1: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A) OU EM UNIÃO ESTÁVEL, QUALIFICAR TAMBÉM O CÔNJUGE OU COMPANHEIRO(A), QUANDO APLICÁVEL].

E, de outro lado:

PERMUTANTE 2: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO]. [SE CASADO(A) OU EM UNIÃO ESTÁVEL, QUALIFICAR TAMBÉM O CÔNJUGE OU COMPANHEIRO(A), QUANDO APLICÁVEL].

As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado o presente CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE IMÓVEIS, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL DO PERMUTANTE 1. O PERMUTANTE 1 declara ser legítimo proprietário do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA], inscrito na matrícula nº [NÚMERO], do [NOME] Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrição municipal/INCRA nº [NÚMERO], doravante denominado IMÓVEL A.

CLÁUSULA 2ª – DO IMÓVEL DO PERMUTANTE 2. O PERMUTANTE 2 declara ser legítimo proprietário do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA], inscrito na matrícula nº [NÚMERO], do [NOME] Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrição municipal/INCRA nº [NÚMERO], doravante denominado IMÓVEL B.

CLÁUSULA 3ª – DO OBJETO. Por este contrato, o PERMUTANTE 1 transfere ao PERMUTANTE 2 os direitos e a posse relativos ao IMÓVEL A, e o PERMUTANTE 2 transfere ao PERMUTANTE 1 os direitos e a posse relativos ao IMÓVEL B, obrigando-se ambos a outorgar a competente escritura pública de permuta e a praticar todos os atos necessários ao registro da transferência de propriedade.

CLÁUSULA 4ª – DOS VALORES E DA TORNA. Para fins de referência e tributação, as partes atribuem ao IMÓVEL A o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) e ao IMÓVEL B o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]).

[ESCOLHER UMA OPÇÃO:]

a) As partes declaram que a presente permuta é realizada sem torna, por considerarem equivalentes os valores dos imóveis.

OU

b) Em razão da diferença de valores, o PERMUTANTE [1 OU 2] pagará ao outro, a título de torna, a quantia de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/CHEQUE/OUTRA FORMA], até [DATA], para a conta de titularidade de [NOME], banco [NOME], agência [NÚMERO], conta [NÚMERO].

CLÁUSULA 5ª – DA SITUAÇÃO JURÍDICA E DOS DÉBITOS. Cada permutante declara que o imóvel de sua propriedade está [LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS, DÍVIDAS, AÇÕES REAIS, PENHORAS, HIPOTECAS, ALIENAÇÕES FIDUCIÁRIAS E RESTRIÇÕES], exceto por [DESCREVER EVENTUAIS ÔNUS OU PENDÊNCIAS]. Cada parte responsabiliza-se pela veracidade das informações e pela regularização de débitos, gravames ou pendências anteriores à entrega da posse, salvo ajuste expresso diverso neste contrato.

CLÁUSULA 6ª – DA POSSE E DESOCUPAÇÃO. A posse dos imóveis será entregue reciprocamente em [DATA] / após [CONDIÇÃO], livres de pessoas e bens, exceto [DESCREVER EVENTUAL EXCEÇÃO]. A partir da efetiva imissão na posse, cada permutante responderá pelas despesas ordinárias, consumo de água, energia, taxas e demais encargos incidentes sobre o imóvel que receber.

CLÁUSULA 7ª – DOS TRIBUTOS E DAS DESPESAS. O ITBI, os emolumentos de escritura, registro, certidões e demais despesas da transferência serão pagos da seguinte forma: [DESCREVER A DIVISÃO DAS DESPESAS]. Os tributos e encargos vencidos até a data da entrega da posse serão de responsabilidade do respectivo proprietário anterior, salvo previsão diversa expressa.

CLÁUSULA 8ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO. As partes comprometem-se a comparecer ao Tabelionato de Notas indicado em [LOCAL] no prazo de até [NÚMERO] dias após o cumprimento das condições deste contrato, para lavratura da escritura pública de permuta, quando exigida por lei. Após a escritura, o adquirente de cada imóvel deverá promover o respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 9ª – DO INADIMPLEMENTO. O descumprimento injustificado de qualquer obrigação prevista neste contrato sujeitará a parte inadimplente ao pagamento de multa de [PORCENTAGEM]% sobre o valor atribuído ao imóvel que deveria transferir, sem prejuízo de perdas e danos, correção monetária, juros e adoção das medidas judiciais cabíveis. A parte inocente poderá exigir o cumprimento da obrigação ou considerar rescindido o contrato, conforme a legislação aplicável.

CLÁUSULA 10ª – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS. Este contrato obriga as partes, seus herdeiros e sucessores. Qualquer alteração somente terá validade se realizada por escrito e assinada por todos os envolvidos. A tolerância de uma parte quanto ao descumprimento da outra não constituirá renúncia de direito.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO PERMUTANTE 1]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO PERMUTANTE 2]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A), SE APLICÁVEL]
CPF nº [NÚMERO]

TESTEMUNHAS:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Qualifique todos os proprietários. Copie os dados de RG, CPF, endereço, profissão e estado civil com atenção. Se o imóvel pertencer a pessoa jurídica, informe razão social, CNPJ, sede e dados do representante.
2. Inclua cônjuge quando necessário. A alienação ou oneração de imóvel geralmente exige autorização do outro cônjuge, nos termos do artigo 1.647 do Código Civil, ressalvadas as hipóteses legais, como o regime de separação absoluta. Confirme o regime de bens e busque orientação profissional se houver dúvida.
3. Transcreva os dados da matrícula. Não descreva o imóvel apenas pelo endereço. Informe matrícula, cartório, área e inscrição fiscal exatamente como constam nos documentos atualizados.
4. Defina valores e torna. Mesmo na troca sem dinheiro, estipule valores de referência para cada bem. Se houver torna, indique pagador, valor, vencimento e meio de pagamento, guardando o comprovante.
5. Distribua despesas com clareza. Informe quem pagará ITBI, escritura, registro e certidões. A cobrança e as regras do ITBI são municipais; portanto, confirme previamente a alíquota, a base de cálculo e eventual incidência em cada município envolvido.
6. Estabeleça a entrega das chaves. Fixe uma data objetiva ou condição verificável, como a quitação da torna e a emissão de certidões. Relacione por escrito bens que permanecerão no imóvel, se existirem.
7. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas pode permitir que o contrato particular tenha força de título executivo extrajudicial, observados os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Reconhecimento de firma é recomendável para reforçar a identificação dos signatários.
8. Faça a escritura e o registro. Conforme o artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo exceção legal. Em qualquer cenário, a propriedade somente se transfere com o registro do título na matrícula, conforme artigo 1.245 do Código Civil.

Perguntas comuns sobre a permuta de imóveis

Contrato particular de permuta transfere a propriedade?

Não por si só. O contrato cria obrigações entre os permutantes, mas a aquisição da propriedade imobiliária ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Quando a lei exigir escritura pública, ela deverá ser lavrada antes do registro.

É possível trocar imóveis de valores diferentes?

Sim. A diferença pode ser compensada por uma torna em dinheiro. O valor, a forma de pagamento e o prazo devem constar expressamente no contrato, evitando discussão posterior sobre saldo pendente.

Quem paga o ITBI na permuta?

A resposta depende da legislação do município onde cada imóvel está situado e do acordo entre as partes. Embora o contrato possa distribuir o custo, é importante consultar a prefeitura e o cartório antes da operação, pois a responsabilidade tributária legal pode seguir regras próprias.

É preciso verificar débitos de condomínio e IPTU?

Sim. Solicite certidão ou declaração de quitação condominial, guias de IPTU, além de outros documentos pertinentes. Débitos vinculados ao imóvel podem gerar prejuízos ao novo possuidor ou proprietário, mesmo que as partes ajustem entre si quem deve pagá-los.

Posso usar este modelo para imóvel rural?

O modelo pode ser adaptado, mas imóveis rurais exigem atenção a dados específicos, como CCIR, ITR, CAR, certificação de georreferenciamento quando aplicável e restrições ambientais. Nessa situação, a revisão por profissional especializado é particularmente recomendável.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da negociação. Em operações imobiliárias, especialmente quando houver financiamento, inventário, copropriedade, imóveis rurais, ônus ou valores relevantes, recomenda-se a análise de advogado, tabelião e profissional habilitado antes da assinatura e da transferência.