Modelo de Promessa de Compra e Venda de Imóvel para Imprimir

A promessa de compra e venda de imóvel, também chamada de compromisso de compra e venda, é o contrato pelo qual vendedor e comprador definem as condições de uma futura transferência imobiliária. Ele registra, por escrito, qual imóvel será negociado, qual é o preço, como ocorrerá o pagamento, em que data será lavrada a escritura definitiva e quais responsabilidades cada parte assume até a conclusão do negócio.

Usar um modelo de promessa de compra e venda de imóvel para imprimir ajuda a organizar uma negociação que, em regra, envolve valores relevantes e diversas providências documentais. Embora o contrato particular não substitua automaticamente a escritura pública e o registro imobiliário quando estes forem exigidos, ele é uma prova importante do acordo e pode estabelecer mecanismos para exigir o cumprimento das obrigações assumidas.

O documento deve ser elaborado com atenção especial à identificação das partes, à matrícula do imóvel, à existência de ônus, aos tributos, à forma de pagamento e às consequências de eventual desistência. No Brasil, a transferência da propriedade entre vivos se consolida com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Por isso, assinar a promessa não significa, por si só, que o comprador já se tornou proprietário.

Quando usar a promessa de compra e venda de imóvel

Este contrato é indicado quando as partes já concordaram com a negociação, mas a escritura definitiva ainda dependerá de alguma etapa futura. Isso é comum quando o comprador pagará o valor em parcelas, utilizará financiamento bancário, precisa vender outro bem, aguarda a emissão de certidões ou quando o vendedor precisa regularizar documentos antes da escritura.

• Na compra de casa, apartamento, terreno, sala comercial, sítio ou outro imóvel particular.
• Quando houver pagamento de sinal e princípio de pagamento, com saldo a ser quitado posteriormente.
• Quando a compra depender de aprovação de financiamento imobiliário.
• Quando as partes desejarem fixar prazo para entrega da posse e para assinatura da escritura pública.
• Quando for necessário definir quem arcará com IPTU, condomínio, contas de consumo, taxas, corretagem e despesas cartorárias.
• Quando o vendedor se comprometer a apresentar certidões e a entregar o imóvel livre de pessoas, bens e débitos, conforme combinado.

Antes de assinar, o comprador deve solicitar uma certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse documento permite verificar quem figura como proprietário e se há hipoteca, penhora, indisponibilidade, usufruto, alienação fiduciária, cláusulas restritivas ou outros gravames. Também é recomendável conferir a situação de IPTU, condomínio e eventuais débitos de consumo.

Modelo completo de promessa de compra e venda de imóvel

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

PROMITENTE VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO(A) VENDEDOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

E, de outro lado:

PROMITENTE COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO E ÓRGÃO EXPEDIDOR] e inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO(A) COMPRADOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado o presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, que se regerá pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) e possuidor(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [BAIRRO], [CIDADE/UF], CEP [NÚMERO], descrito na matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], cadastrado perante a Prefeitura Municipal sob a inscrição imobiliária/IPTU nº [NÚMERO], com as seguintes características: [DESCRIÇÃO COMPLETA DO IMÓVEL, ÁREA, VAGA, FRAÇÃO IDEAL E DEMAIS ELEMENTOS RELEVANTES].

CLÁUSULA 2ª – DO OBJETO
Por este instrumento, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) promete vender ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel descrito na Cláusula 1ª, livre e desembaraçado de ônus reais, ações reais ou pessoais reipersecutórias, débitos tributários, condominiais e quaisquer restrições, exceto [DESCREVER EVENTUAL ÔNUS OU RESTRIÇÃO EXPRESSAMENTE ACEITO(A) PELO(A) COMPRADOR(A)].

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço certo e ajustado para esta promessa de compra e venda é de R$ [VALOR TOTAL POR EXTENSO] ([VALOR EM ALGARISMOS]), que será pago pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) da seguinte forma:

I – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), neste ato, a título de [SINAL/ARRAS/PRINCÍPIO DE PAGAMENTO], mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/DEPÓSITO/RECIBO], cuja quitação o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) declara receber;
II – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), até o dia [DATA], por meio de [FORMA DE PAGAMENTO];
III – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), até o dia [DATA], por meio de [FORMA DE PAGAMENTO];
IV – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), correspondente ao saldo final, no ato da lavratura da escritura pública definitiva, por meio de [FORMA DE PAGAMENTO].

Parágrafo único. Os comprovantes de pagamento integrarão este instrumento para todos os fins de direito.

CLÁUSULA 4ª – DAS ARRAS E DO INADIMPLEMENTO
O valor pago a título de sinal possui natureza de arras confirmatórias, nos termos dos artigos 417 a 420 do Código Civil. Se o(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) desistir injustificadamente ou der causa ao desfazimento do negócio, perderá em favor do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) o valor entregue como sinal, sem prejuízo da apuração de perdas e danos, quando cabível. Se o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) desistir injustificadamente ou der causa ao desfazimento, restituirá ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) o valor recebido em dobro, sem prejuízo das demais consequências legais aplicáveis.

CLÁUSULA 5ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO
Após a quitação integral do preço e o cumprimento das condições previstas neste contrato, as partes obrigam-se a comparecer ao Tabelionato de Notas indicado em comum acordo para lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda até [DATA/PRAZO]. O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) providenciará o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 6ª – DA POSSE E DA ENTREGA DO IMÓVEL
A posse direta do imóvel será entregue ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) em [DATA/CONDIÇÃO], mediante entrega das chaves e assinatura de termo de vistoria, se aplicável. Até a efetiva imissão na posse, o(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) conservará o imóvel e responderá por sua guarda, não podendo alugá-lo, cedê-lo, prometê-lo a terceiros ou constituir novos ônus sobre ele.

CLÁUSULA 7ª – DOS TRIBUTOS, TAXAS E DESPESAS
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) será responsável por IPTU, taxas municipais, condomínio, contas de água, energia, gás e demais encargos incidentes até a data da entrega da posse, devendo apresentar os comprovantes de quitação quando solicitado(a). A partir da posse, tais encargos passarão a ser de responsabilidade do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A). O ITBI, a escritura pública, o registro imobiliário e as despesas de financiamento, se houver, serão pagos por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/CONFORME DESCRIÇÃO: ______].

CLÁUSULA 8ª – DAS CERTIDÕES E DECLARAÇÕES
O(A) PROMITENTE VENDEDOR(A) compromete-se a fornecer, até [DATA], matrícula atualizada do imóvel e as certidões necessárias à lavratura da escritura, incluindo, quando aplicável, certidões fiscais, condominiais e forenses. Declara, sob as penas da lei, que as informações prestadas neste contrato são verdadeiras e que comunicará imediatamente qualquer fato que possa afetar a negociação.

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as hipóteses de inadimplemento, distrato escrito ou condição expressamente prevista neste instrumento.

CLÁUSULA 10ª – DA MULTA
O descumprimento de obrigação contratual não sanado no prazo de [NÚMERO] dias após notificação escrita sujeitará a parte inadimplente à multa de [PERCENTUAL]% sobre o valor total deste contrato, sem prejuízo de perdas e danos, correção monetária, juros e da possibilidade de exigir o cumprimento da obrigação, conforme a legislação aplicável.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste instrumento.

E, por estarem de pleno acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) PROMITENTE VENDEDOR(A)]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO(A) VENDEDOR(A), SE APLICÁVEL]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) PROMITENTE COMPRADOR(A)]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO(A) COMPRADOR(A), SE APLICÁVEL]
CPF nº [NÚMERO]

TESTEMUNHAS:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]

Como preencher o documento passo a passo

1. Identifique corretamente todos os envolvidos. Informe nome completo, CPF, RG, profissão, estado civil e endereço. Se o imóvel pertencer a pessoa casada, a assinatura do cônjuge pode ser necessária, conforme o regime de bens e a situação concreta. Em caso de união estável, é prudente avaliar a participação do companheiro ou da companheira.
2. Copie a descrição da matrícula. Não se limite ao endereço. Utilize os dados da matrícula atualizada: número, cartório competente, área, confrontações quando relevantes, inscrição municipal e identificação de unidade, vaga ou fração ideal. A matrícula é a referência mais segura para individualizar o bem.
3. Detalhe cada pagamento. Indique valor, data, método e condição de cada parcela. Evite expressões vagas, como “o restante será pago depois”. Se houver financiamento, informe se a aprovação de crédito é condição para continuidade do contrato e estabeleça prazo para a resposta bancária.
4. Defina a natureza do sinal. O modelo prevê arras confirmatórias. Se as partes quiserem outro efeito jurídico, como possibilidade de arrependimento mediante perda ou devolução em dobro do sinal, a cláusula deve ser ajustada com orientação profissional.
5. Estabeleça a data da posse. A entrega das chaves pode ocorrer na assinatura, na quitação, na aprovação do financiamento ou na escritura. Registre também o estado de conservação do imóvel, móveis incluídos e leitura de medidores, se houver.
6. Distribua despesas de forma clara. Informe quem pagará ITBI, escritura, registro, certidões e corretagem. A regra contratual deve ser objetiva para evitar discussão no momento da conclusão do negócio.
7. Assine com duas testemunhas. Para reforçar a eficácia probatória e possibilitar, em determinadas situações, a execução do instrumento particular, é recomendável colher a assinatura de duas testemunhas identificadas, em consonância com o artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil.

Cuidados importantes antes de imprimir e assinar

Leia cada cláusula e elimine campos em branco que não serão usados. Todas as alterações manuscritas devem ser rubricadas pelas partes e pelas testemunhas. Também é recomendável que cada assinante receba uma via completa e idêntica do contrato, acompanhada de recibos, cópia da matrícula, certidão de quitação condominial e demais documentos analisados na negociação.

Em negócios de maior valor, imóveis com inventário, divórcio, usufruto, financiamento, construção não averbada, loteamento, ocupação ou pendências registrais, a revisão por advogado especializado e a conferência no cartório são medidas especialmente relevantes. A promessa pode, em determinadas condições, ser levada a registro para produzir efeitos perante terceiros, observadas as exigências da Lei de Registros Públicos e do cartório competente.

Perguntas comuns

Promessa de compra e venda vale como escritura do imóvel?

Não. Ela formaliza a obrigação de comprar e vender, mas não transfere por si só a propriedade. Para imóveis cujo valor ultrapasse o limite legal aplicável, a escritura pública é, em regra, essencial à validade do negócio, conforme artigo 108 do Código Civil, ressalvadas as exceções previstas em lei. A propriedade se transmite com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

É obrigatório reconhecer firma?

O reconhecimento de firma não é requisito geral de validade do contrato particular entre as partes. Porém, pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas e ser exigido em procedimentos específicos de cartórios, bancos ou órgãos públicos. Confirme a necessidade conforme a finalidade do documento.

O comprador pode desistir depois de assinar?

Depende das cláusulas ajustadas e do motivo da desistência. No modelo, o contrato é irrevogável e irretratável, e o sinal possui natureza de arras confirmatórias. Portanto, a desistência injustificada pode gerar perda do sinal, devolução em dobro ou outras consequências previstas no contrato e na lei.

Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?

As partes podem definir essa divisão no contrato. Em muitas negociações, o comprador arca com ITBI, escritura e registro, mas isso não impede ajuste diferente. O essencial é indicar expressamente a responsabilidade de cada parte antes da assinatura.

Posso usar este modelo para imóvel financiado?

Sim, desde que sejam incluídas as condições do financiamento: banco, prazo para aprovação, valor financiado, entrada, responsabilidade em caso de negativa de crédito e momento de assinatura do instrumento bancário. Avalie também se o imóvel atende às exigências documentais da instituição financeira.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades de cada negociação. Para situações com riscos, valores relevantes, pendências documentais ou dúvidas jurídicas, procure um advogado e os cartórios competentes antes de assinar.