Modelo de Convenção de Condomínio para Imprimir

A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras fundamentais de funcionamento de um condomínio edilício. Ela organiza direitos e deveres dos condôminos, define a forma de administração, disciplina o rateio de despesas, determina regras de uso das áreas comuns e prevê como ocorrerão as assembleias. Este modelo de convenção de condomínio para imprimir serve como base para condomínios residenciais, comerciais ou mistos que precisam elaborar, atualizar ou formalizar seu texto convencional.

No Brasil, a convenção é disciplinada principalmente pelos artigos 1.333 a 1.358 do Código Civil. Para ter eficácia perante terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A elaboração do documento exige atenção às particularidades do empreendimento, à matrícula do imóvel, à incorporação imobiliária, às frações ideais e às deliberações tomadas pelos proprietários. Por isso, o modelo deve ser adaptado à realidade do condomínio antes da aprovação e do registro.

É importante não confundir a convenção com o regulamento interno. A convenção contém as normas estruturais e permanentes do condomínio; já o regulamento interno normalmente detalha regras práticas de convivência, como horários de mudança, uso da piscina, circulação de animais, descarte de resíduos e reservas de espaços comuns. O regulamento pode integrar a convenção como anexo ou ser aprovado separadamente, conforme as regras convencionais aplicáveis.

Quando usar a convenção de condomínio

• Na instituição e organização inicial de um condomínio edilício novo.
• Quando os proprietários precisam formalizar regras de administração, rateio e convivência.
• Para substituir uma convenção antiga, incompleta ou incompatível com a realidade atual do empreendimento.
• Ao atualizar cláusulas sobre assembleias, meios eletrônicos de convocação, penalidades ou uso das áreas comuns.
• Quando for necessário apresentar a convenção ao cartório para registro e publicidade perante terceiros.
• Para estabelecer parâmetros claros para atuação do síndico, do conselho fiscal e dos condôminos.

De acordo com o artigo 1.333 do Código Civil, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, salvo situações específicas previstas em lei. A alteração da convenção também depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. Já a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige unanimidade. Antes de usar este documento, confira a convenção atual, a matrícula, a instituição do condomínio e a orientação de profissional jurídico ou do cartório competente.

Modelo completo de convenção de condomínio para imprimir

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Pelo presente instrumento particular, os proprietários das unidades autônomas integrantes do CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], no Município de [CIDADE/UF], inscrito no CNPJ sob nº [CNPJ, SE HOUVER], resolvem instituir e aprovar a presente Convenção de Condomínio, que será regida pelo Código Civil, pela legislação aplicável e pelas cláusulas a seguir.

CAPÍTULO I – DA DENOMINAÇÃO, LOCALIZAÇÃO E DESTINAÇÃO

Cláusula 1ª. O condomínio denomina-se [NOME DO CONDOMÍNIO] e é composto por [NÚMERO] unidades autônomas, identificadas como [DESCREVER UNIDADES], além das áreas de propriedade e uso comum.

Cláusula 2ª. O empreendimento está localizado à [ENDEREÇO COMPLETO], inscrito na matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF].

Cláusula 3ª. O condomínio tem destinação [EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL / COMERCIAL / MISTA], sendo vedado às unidades e às áreas comuns uso contrário à legislação, à segurança, ao sossego, à salubridade e aos bons costumes.

CAPÍTULO II – DAS UNIDADES, FRAÇÕES IDEAIS E ÁREAS COMUNS

Cláusula 4ª. Cada unidade autônoma possui a respectiva fração ideal do terreno e das partes comuns descrita no memorial de incorporação, na instituição de condomínio e na matrícula do imóvel, documentos que integram esta Convenção para todos os fins.

Cláusula 5ª. Constituem áreas comuns, entre outras previstas nos documentos registrais, [DESCREVER ÁREAS COMUNS: HALL, CORREDORES, ELEVADORES, GARAGEM, PORTARIA, SALÃO DE FESTAS, ÁREA DE LAZER]. As áreas comuns destinam-se ao uso coletivo, observadas suas finalidades e as regras desta Convenção e do regulamento interno.

CAPÍTULO III – DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Cláusula 6ª. São direitos dos condôminos: usar, fruir e livremente dispor de sua unidade; utilizar as partes comuns conforme sua destinação; participar e votar nas assembleias quando estiver quite com suas obrigações condominiais; examinar documentos de interesse do condomínio, mediante solicitação razoável à administração.

Cláusula 7ª. São deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo critério diverso legalmente admitido e aprovado; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas sem autorização exigida; dar à unidade a mesma destinação da edificação; não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores.

Cláusula 8ª. O condômino responderá pelos atos de seus familiares, ocupantes, empregados, visitantes, locatários e prestadores de serviço, devendo assegurar que todos observem esta Convenção e o regulamento interno.

CAPÍTULO IV – DAS DESPESAS, CONTRIBUIÇÕES E INADIMPLÊNCIA

Cláusula 9ª. As despesas ordinárias e extraordinárias serão rateadas entre os condôminos na proporção das frações ideais de suas unidades, salvo disposição legal ou deliberação válida em sentido diverso.

Cláusula 10. A cota condominial vencerá todo dia [DIA] de cada mês, por meio de [BOLETO / PIX / OUTRA FORMA]. O atraso acarretará multa de até 2% sobre o débito, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e atualização monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo da cobrança judicial ou extrajudicial.

Cláusula 11. As despesas extraordinárias aprovadas em assembleia serão cobradas na forma e nos prazos definidos na respectiva deliberação.

CAPÍTULO V – DA ADMINISTRAÇÃO

Cláusula 12. O condomínio será administrado por um síndico, condômino ou não, eleito em assembleia para mandato de [PRAZO DO MANDATO], permitida a reeleição.

Cláusula 13. Compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, cumprir e fazer cumprir esta Convenção e as deliberações assembleares, elaborar orçamento, cobrar contribuições, prestar contas, conservar as áreas comuns e praticar os atos necessários à administração.

Cláusula 14. Poderá ser eleito subsíndico para substituir o síndico em suas ausências e impedimentos, bem como Conselho Fiscal composto por [NÚMERO] membros, com função consultiva e de fiscalização das contas.

CAPÍTULO VI – DAS ASSEMBLEIAS

Cláusula 15. A assembleia geral ordinária será realizada anualmente, no prazo previsto nesta Convenção, para aprovar orçamento, contribuições, prestação de contas e eleger administrador quando for o caso.

Cláusula 16. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio, nos termos da lei.

Cláusula 17. A convocação será feita por [CARTA / E-MAIL / APLICATIVO / EDITAL / OUTRO MEIO], com antecedência mínima de [NÚMERO] dias, contendo data, horário, local ou plataforma eletrônica, ordem do dia e informações necessárias à participação.

Cláusula 18. As deliberações serão tomadas pelos quóruns previstos em lei e nesta Convenção. Poderão ocorrer assembleias presenciais, virtuais ou híbridas, desde que sejam asseguradas a identificação dos participantes, a manifestação, o registro dos votos e a lavratura da ata.

CAPÍTULO VII – DAS OBRAS, PENALIDADES E REGULAMENTO INTERNO

Cláusula 19. As obras em unidades autônomas deverão observar a legislação, as normas técnicas, a segurança da edificação e os procedimentos de comunicação ou autorização definidos pelo condomínio.

Cláusula 20. O descumprimento desta Convenção ou do regulamento interno sujeitará o infrator à advertência e à multa, observados o direito de defesa, a gravidade da conduta e os limites e quóruns previstos no Código Civil.

Cláusula 21. O regulamento interno poderá detalhar normas de convivência e uso das áreas comuns, desde que não contrarie esta Convenção, a lei ou as deliberações assembleares válidas.

CAPÍTULO VIII – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Cláusula 22. Os casos omissos serão resolvidos pela assembleia, em conformidade com o Código Civil, a legislação aplicável e esta Convenção.

Cláusula 23. Esta Convenção entra em vigor na data de sua aprovação, produzindo efeitos perante terceiros após seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DO CONDÔMINO/PROPRIETÁRIO]
Unidade: [IDENTIFICAÇÃO DA UNIDADE] | Fração ideal: [FRAÇÃO IDEAL]

________________________________________
[NOME DO CONDÔMINO/PROPRIETÁRIO]
Unidade: [IDENTIFICAÇÃO DA UNIDADE] | Fração ideal: [FRAÇÃO IDEAL]

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[NOME DO SÍNDICO OU REPRESENTANTE, SE APLICÁVEL]

Testemunhas:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

Como preencher e aprovar o documento

1. Reúna os documentos do imóvel. Consulte a matrícula, a instituição de condomínio, o memorial de incorporação, a planta e a relação de unidades. Essas informações evitam divergências na identificação do empreendimento e das frações ideais.
2. Defina a destinação correta. Indique se o condomínio é residencial, comercial ou misto. Essa cláusula é essencial, pois a alteração da destinação do edifício ou das unidades depende de unanimidade dos condôminos.
3. Complete as regras financeiras. Informe dia de vencimento, meio de cobrança, índice de correção e percentual de juros. A multa moratória não deve ultrapassar 2%, conforme o artigo 1.336, §1º, do Código Civil.
4. Adapte as regras de administração. Defina duração do mandato do síndico, composição do conselho e meios de convocação. Se forem admitidas assembleias digitais, descreva um procedimento seguro e acessível aos condôminos.
5. Estabeleça regras proporcionais de convivência. Evite cláusulas genéricas ou abusivas. As penalidades devem respeitar o Código Civil, a ampla possibilidade de manifestação do condômino e os quóruns legais.
6. Convoque a assembleia com pauta expressa. A convocação deve informar claramente que haverá deliberação sobre a aprovação ou alteração da convenção. Guarde comprovantes de envio e a lista de presença.
7. Registre a deliberação em ata. A ata deve indicar data, participantes, unidades, frações ideais quando necessárias, texto aprovado, resultado da votação e assinaturas ou formas de validação adotadas.
8. Providencie o registro. Após a aprovação, leve a convenção, a ata e os documentos solicitados ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Cada cartório pode exigir documentos complementares e reconhecimento de firmas, conforme o caso.

Perguntas comuns

A convenção de condomínio precisa ser registrada?

Sim, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é necessário para que a convenção seja oponível a terceiros. Entre os condôminos, a aprovação regularmente realizada já tem relevância, mas o registro oferece publicidade e maior segurança jurídica.

Qual é o quórum para aprovar ou alterar a convenção?

Em regra, a convenção deve ser subscrita por titulares de ao menos dois terços das frações ideais. Sua alteração exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, observadas as hipóteses legais especiais. A alteração da destinação do edifício ou da unidade exige unanimidade.

O inquilino pode participar da assembleia?

O locatário pode participar nas situações e condições previstas na legislação e mediante autorização ou representação adequada, especialmente quando a matéria envolver despesas ordinárias. Para votos sobre temas que afetam a propriedade, é recomendável verificar a procuração do proprietário e a legislação aplicável ao caso.

É possível aplicar multa por descumprimento das regras?

Sim. A convenção pode prever advertências e multas, desde que respeite os limites, os quóruns e os procedimentos do Código Civil. A penalidade deve ser fundamentada, proporcional e comunicada ao responsável, com oportunidade de defesa conforme as regras internas.

Convenção e regulamento interno podem estar no mesmo documento?

Podem. Uma opção é inserir o regulamento como anexo. Outra é aprová-lo separadamente. O ponto principal é deixar claro qual é o quórum de aprovação e garantir que as regras do regulamento não contrariem a convenção nem a lei.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às características do condomínio, aos documentos registrais e à legislação aplicável. Para aprovação, alteração ou registro da convenção, recomenda-se a análise de advogado especializado e a consulta prévia ao Cartório de Registro de Imóveis competente.