Modelo de Contrato de Aluguel Rural Pronto para Editar

O chamado contrato de aluguel rural é, juridicamente, um contrato de arrendamento rural. Por meio dele, o proprietário, possuidor ou titular do direito de uso de um imóvel rural cede a outra pessoa o uso e o gozo da terra, ou de parte dela, mediante pagamento de preço previamente combinado. É um instrumento importante para organizar a exploração agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial, deixando claros os direitos, as obrigações e os limites de cada parte.

Ter um documento escrito ajuda a prevenir conflitos sobre prazo, área efetivamente entregue, valor do arrendamento, benfeitorias, conservação do solo, entrega da propriedade e responsabilidade por tributos ou contas de consumo. Embora contratos verbais possam ter efeitos em determinadas situações, o instrumento escrito e assinado oferece muito mais segurança para comprovar o que foi acordado.

No Brasil, o arrendamento rural é disciplinado principalmente pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e pelo Decreto nº 59.566/1966. Por essa razão, não é recomendável simplesmente adaptar um contrato comum de aluguel urbano: a relação rural possui regras próprias, inclusive quanto aos prazos mínimos, à proteção da terra e à forma de remuneração.

Quando usar o contrato de aluguel rural

Use este modelo quando uma pessoa ceder a outra, por prazo determinado, o uso de área rural mediante uma remuneração certa ou apurável em dinheiro. É aplicável, por exemplo, às situações abaixo:

• Arrendamento de sítio, fazenda, chácara produtiva ou gleba para plantio;
• Cessão temporária de pastagem ou área destinada à criação de animais;
• Uso de terreno rural para lavouras anuais, culturas permanentes ou produção florestal;
• Exploração econômica de apenas parte de uma propriedade rural;
• Renovação ou formalização escrita de um acordo de arrendamento já existente.

Não confunda arrendamento com parceria rural. No arrendamento, o arrendatário paga um preço pelo uso da área e assume a condução da exploração, nos limites da lei e do contrato. Na parceria, as partes dividem resultados, riscos e produtos conforme percentuais estipulados. Se o pagamento for uma parte da colheita ou da produção, avalie cuidadosamente a natureza da relação antes de assinar, pois ela pode caracterizar parceria rural, e não arrendamento.

Modelo completo de contrato de aluguel rural

CONTRATO PARTICULAR DE ARRENDAMENTO RURAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO ARRENDADOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob nº [CPF] e RG nº [RG], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO COMPLETO], na qualidade de [proprietário(a)/possuidor(a)/titular de direito de uso] do imóvel descrito neste contrato, doravante denominado(a) ARRENDADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO ARRENDATÁRIO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob nº [CPF] e RG nº [RG], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) ARRENDATÁRIO(A), têm entre si justo e contratado o presente CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA ÁREA ARRENDADA. O(A) ARRENDADOR(A) cede ao(à) ARRENDATÁRIO(A), em regime de arrendamento rural, a área de [ÁREA EM HECTARES OU ALQUEIRES], situada no imóvel rural denominado [NOME DO IMÓVEL], localizado em [MUNICÍPIO/UF], com acesso por [REFERÊNCIA/ENDEREÇO RURAL], registrado sob matrícula nº [NÚMERO], no [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS], inscrito no CCIR sob nº [NÚMERO], conforme limites, confrontações e croqui/descrição constante do Anexo [NÚMERO], que integra este contrato.

CLÁUSULA 2ª – DA FINALIDADE. A área será utilizada exclusivamente para [DESCREVER A ATIVIDADE: PLANTIO DE..., PASTAGEM, PECUÁRIA, CULTURA PERMANENTE ETC.], vedada a alteração da finalidade, a exploração predatória, o desmatamento irregular, a retirada de recursos naturais sem autorização legal e qualquer uso contrário à legislação ambiental, agrária ou sanitária aplicável.

CLÁUSULA 3ª – DO PRAZO. O prazo do arrendamento será de [NÚMERO] anos, com início em [DATA] e término em [DATA], observados os prazos mínimos previstos na legislação rural aplicável. A eventual prorrogação ou renovação deverá ser formalizada por escrito, sem prejuízo dos direitos assegurados em lei.

CLÁUSULA 4ª – DO PREÇO E PAGAMENTO. Pelo uso da área, o(a) ARRENDATÁRIO(A) pagará ao(à) ARRENDADOR(A) o valor de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) por [MÊS/ANO/SAFRA], totalizando R$ [VALOR TOTAL] por [PERÍODO]. O pagamento será realizado até o dia [DIA] de [MÊS/PERÍODO], por meio de [PIX/TRANSFERÊNCIA/DEPÓSITO/OUTRA FORMA], na conta [DADOS BANCÁRIOS], mediante recibo. O reajuste, se aplicável, ocorrerá a cada [PERÍODO], pelo índice [ÍNDICE] ou por outro critério legalmente admitido e expressamente acordado.

CLÁUSULA 5ª – DA ENTREGA E CONSERVAÇÃO. O(A) ARRENDATÁRIO(A) declara receber a área no estado descrito no termo de vistoria anexo e obriga-se a conservá-la, empregando técnicas adequadas de manejo do solo, prevenção de erosão, proteção de nascentes, cercas, instalações e demais bens recebidos. Ao término, deverá restituir a área nas condições compatíveis com o uso regular, ressalvado o desgaste natural.

CLÁUSULA 6ª – DAS BENFEITORIAS. As benfeitorias necessárias deverão ser comunicadas ao(à) ARRENDADOR(A) tão logo possível. As benfeitorias úteis ou voluptuárias dependerão de autorização prévia e escrita do(a) ARRENDADOR(A). A indenização, retenção ou retirada de benfeitorias observará o que for acordado por escrito e a legislação aplicável.

CLÁUSULA 7ª – DOS ENCARGOS. Caberá ao(à) ARRENDATÁRIO(A) arcar com as despesas ordinárias ligadas à sua atividade, incluindo [ÁGUA, ENERGIA, INSUMOS, MÃO DE OBRA, MANUTENÇÃO ORDINÁRIA E OUTROS]. Caberá ao(à) ARRENDADOR(A) o pagamento de [ITR/ENCARGOS/OUTROS], salvo disposição legal ou ajuste escrito em sentido diverso. Cada parte responderá pelos tributos, obrigações trabalhistas, previdenciárias, ambientais e comerciais decorrentes de seus próprios atos e atividades.

CLÁUSULA 8ª – DA CESSÃO E SUBARRENDAMENTO. É proibida a cessão deste contrato, o subarrendamento, o empréstimo da área ou a transferência da posse a terceiros sem autorização prévia e escrita do(a) ARRENDADOR(A), observadas as disposições legais aplicáveis.

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO. O descumprimento de obrigação contratual ou legal, após notificação escrita para regularização no prazo de [NÚMERO] dias, poderá ensejar a rescisão do contrato, sem prejuízo de perdas e danos e das demais medidas cabíveis. Também serão causas de rescisão o uso diverso da finalidade pactuada, o atraso de pagamento superior a [NÚMERO] dias, a degradação culposa da área e a prática de ato ilícito relacionado ao imóvel.

CLÁUSULA 10ª – DA ENTREGA FINAL. Encerrado o contrato, o(a) ARRENDATÁRIO(A) desocupará e devolverá a área, bens e instalações recebidos até [DATA/PRAZO], realizando-se vistoria final e entregando chaves, documentos e demais itens eventualmente fornecidos.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES E DO FORO. As comunicações entre as partes deverão ocorrer por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens identificado, nos contatos informados neste instrumento. Fica eleito o foro da comarca de [MUNICÍPIO/UF], sem prejuízo da competência legal aplicável, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, firmam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[MUNICÍPIO], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DO(A) ARRENDADOR(A)]
CPF: [CPF]

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[NOME DO(A) ARRENDATÁRIO(A)]
CPF: [CPF]

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TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO]
CPF: [CPF]

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TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO]
CPF: [CPF]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome completo, CPF, RG, estado civil e endereço. Se uma empresa participar do contrato, inclua razão social, CNPJ, endereço e os dados do representante legal.
2. Descreva a área com precisão. Não basta indicar apenas o nome da fazenda. Informe município, extensão, matrícula, CCIR e, se possível, anexe croqui, mapa ou memorial descritivo. Caso o arrendamento abranja apenas uma parte do imóvel, delimite essa área de forma inequívoca.
3. Defina a atividade autorizada. Especifique a cultura, a criação ou a forma de exploração. Isso evita que o arrendatário utilize a área para atividade incompatível, como abertura de lavoura onde só foi autorizada pastagem.
4. Escolha um prazo compatível com a lei e com o ciclo produtivo. O Decreto nº 59.566/1966 prevê, em regra, prazo mínimo de três anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno ou médio porte, cinco anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte e sete anos para exploração florestal. Confirme o enquadramento concreto antes da assinatura.
5. Estabeleça preço, data e prova de pagamento. Indique valor, periodicidade, vencimento e forma de pagamento. Guarde recibos, comprovantes bancários e mensagens relevantes. A remuneração deve respeitar os limites e critérios legais aplicáveis ao arrendamento rural.
6. Faça uma vistoria inicial. Anexe relatório com fotos, situação de cercas, pastos, edificações, equipamentos, estradas, nascentes e eventuais danos preexistentes. A vistoria final deverá seguir o mesmo parâmetro.
7. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas reforça a prova do negócio e pode permitir que o documento seja tratado como título executivo extrajudicial, quando preenchidos os requisitos do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil.

Perguntas comuns

Contrato de aluguel rural e arrendamento rural são a mesma coisa?

No uso cotidiano, sim: “aluguel rural” geralmente designa o arrendamento rural. No documento, porém, é preferível utilizar a expressão técnica arrendamento rural, pois ela identifica a relação submetida ao Estatuto da Terra e ao Decreto nº 59.566/1966.

É obrigatório reconhecer firma em cartório?

Em regra, o reconhecimento de firma não é requisito de validade entre as partes. Mesmo assim, ele pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas. Dependendo da finalidade do documento, de exigências bancárias, de órgãos públicos ou de terceiros, podem ser necessárias providências adicionais.

O contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis?

A validade do contrato entre as partes não depende, como regra geral, de registro imobiliário. Contudo, o registro ou outras formalidades podem ser úteis ou exigidos em situações específicas, especialmente para dar publicidade perante terceiros. Avalie a necessidade conforme o objetivo do arrendamento e as características do imóvel.

Quem paga o ITR e as despesas da propriedade?

As partes podem distribuir encargos no contrato, desde que respeitem a legislação. Por isso, a cláusula deve dizer claramente quem arcará com ITR, energia, água, manutenção, insumos, tributos ligados à atividade e eventuais taxas. Não deixe essa definição apenas verbal.

Posso rescindir o contrato antes do prazo?

A rescisão antecipada depende da causa e das regras contratuais e legais. Inadimplemento, uso irregular da área, falta de pagamento e danos ao imóvel podem justificar medidas de rescisão. A retirada imotivada do arrendatário ou a entrega antecipada também podem produzir consequências; por isso, é prudente formalizar qualquer distrato por escrito.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias do imóvel, da atividade rural e das partes. Para casos com conflito, sucessão, área ambientalmente sensível, financiamento, parceria produtiva ou valores relevantes, recomenda-se a análise de advogado(a) ou profissional habilitado(a).