Modelo de Contrato de Administração de Imóvel Pronto

O modelo de contrato de administração de imóvel pronto é o instrumento utilizado para formalizar a relação entre o proprietário de um bem imobiliário e a pessoa física ou jurídica encarregada de administrá-lo. Em geral, ele é adotado quando o proprietário deseja delegar atividades ligadas à locação, como anunciar o imóvel, selecionar interessados, celebrar contratos de aluguel em seu nome, cobrar valores, encaminhar manutenções e prestar contas.

Esse documento não se confunde com o contrato de locação. Enquanto a locação é celebrada entre locador e locatário, o contrato de administração regula os deveres do proprietário contratante e do administrador, que pode ser uma imobiliária ou profissional habilitado. Sua estrutura costuma ter natureza de mandato e de prestação de serviços, observando, conforme o caso, as regras do Código Civil, especialmente as disposições sobre mandato nos artigos 653 e seguintes.

Um contrato bem redigido reduz dúvidas sobre poderes de representação, percentual de remuneração, responsabilidade por despesas, prazo, prestação de contas e procedimentos para reparos. Para negócios imobiliários, é importante que as atribuições sejam descritas com precisão, evitando que o administrador pratique atos que o proprietário não autorizou expressamente.

Quando usar o contrato de administração de imóvel

• Quando o proprietário contratar uma imobiliária para encontrar e atender locatários.
• Quando desejar delegar a cobrança de aluguéis, encargos, multas e demais valores relacionados ao imóvel.
• Quando precisar de uma empresa para emitir boletos, prestar contas e repassar os valores recebidos.
• Quando autorizar um administrador a negociar, assinar ou renovar contratos de locação dentro de limites definidos.
• Quando houver necessidade de coordenar vistorias, pequenos reparos, chamados de manutenção e comunicação com condomínio.
• Quando quiser estabelecer de modo claro a taxa de administração e as despesas reembolsáveis.

Se a administração incluir poderes para assinar contratos, receber valores, dar quitação, representar o proprietário perante órgãos públicos ou praticar outros atos em seu nome, a extensão desses poderes deve constar de forma expressa. Dependendo da operação, também poderá ser conveniente emitir uma procuração específica, sobretudo para atos que demandem poderes especiais.

Modelo completo de contrato de administração de imóvel

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO PROPRIETÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF] e no RG sob o nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) CONTRATANTE; e, de outro lado, [NOME DA ADMINISTRADORA OU IMOBILIÁRIA], inscrita no [CNPJ/CPF] sob o nº [NÚMERO], com sede/endereço à [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representada por [NOME DO REPRESENTANTE], [QUALIFICAÇÃO], doravante denominada CONTRATADA, têm entre si justo e contratado o seguinte:

CLÁUSULA 1 – DO OBJETO
A CONTRATANTE confia à CONTRATADA a administração do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, MATRÍCULA E DEMAIS DADOS RELEVANTES], doravante denominado IMÓVEL, nos termos deste contrato.

CLÁUSULA 2 – DOS SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO
A CONTRATADA realizará, conforme os poderes e limites deste instrumento: divulgação do IMÓVEL; atendimento a interessados; análise cadastral; elaboração e acompanhamento de contratos de locação; cobrança de aluguéis e encargos; emissão de recibos ou boletos; realização de vistorias; comunicação com locatários, condomínio e prestadores de serviço; prestação de contas; e repasse à CONTRATANTE dos valores efetivamente recebidos, descontadas as quantias autorizadas.

CLÁUSULA 3 – DOS PODERES E LIMITES
A CONTRATADA fica autorizada a praticar atos ordinários necessários à administração do IMÓVEL. A assinatura de contrato de locação, aditivos, acordos, concessão de descontos, contratação de obras ou reparos acima de R$ [VALOR], propositura de medidas judiciais e celebração de transações dependerão de autorização prévia e escrita da CONTRATANTE, salvo se aqui expressamente autorizado: [DESCREVER PODERES ADICIONAIS OU INFORMAR “NÃO HÁ”].

CLÁUSULA 4 – DA REMUNERAÇÃO
Pelos serviços prestados, a CONTRATADA receberá taxa de administração correspondente a [PERCENTUAL]% sobre os valores de aluguel efetivamente recebidos, ou o valor mensal de R$ [VALOR]. A taxa será descontada antes do repasse à CONTRATANTE. A taxa de intermediação pela locação inicial, se aplicável, será de [CRITÉRIO OU VALOR], observada a legislação e a tabela profissional aplicável.

CLÁUSULA 5 – DOS REPASSES E DA PRESTAÇÃO DE CONTAS
A CONTRATADA prestará contas à CONTRATANTE até o dia [DIA] de cada mês, mediante demonstrativo dos valores recebidos, descontos efetuados e saldo a repassar. O repasse será realizado por [PIX/TRANSFERÊNCIA/OUTRO], na conta de titularidade da CONTRATANTE: banco [BANCO], agência [AGÊNCIA], conta [CONTA], chave Pix [CHAVE], em até [NÚMERO] dias úteis após o recebimento dos valores.

CLÁUSULA 6 – DAS DESPESAS E REPAROS
Despesas ordinárias de administração e divulgação serão suportadas pela CONTRATADA, exceto as expressamente atribuídas à CONTRATANTE. Tributos, taxas condominiais de responsabilidade do proprietário, seguros, obras, reparos estruturais e demais despesas relativas ao IMÓVEL serão suportados pela CONTRATANTE. Reparos urgentes destinados a evitar dano maior poderão ser providenciados pela CONTRATADA até o limite de R$ [VALOR], com comunicação à CONTRATANTE tão logo seja possível.

CLÁUSULA 7 – DAS OBRIGAÇÕES DA CONTRATANTE
A CONTRATANTE declara ser legítima proprietária ou possuidora com poderes de administração do IMÓVEL e obriga-se a fornecer documentos e informações verdadeiras, manter o IMÓVEL em condições de uso e segurança, pagar as despesas que lhe competirem, comunicar restrições existentes e manter dados bancários e de contato atualizados.

CLÁUSULA 8 – DAS OBRIGAÇÕES DA CONTRATADA
A CONTRATADA obriga-se a atuar com diligência, boa-fé e transparência, guardar documentos e comprovantes relacionados à administração, manter a CONTRATANTE informada sobre fatos relevantes, observar as instruções recebidas e prestar contas de sua gestão. A CONTRATADA não garante a pontualidade dos pagamentos pelo locatário nem responde por inadimplemento de terceiros, exceto se comprovada culpa ou descumprimento de obrigação própria.

CLÁUSULA 9 – DO PRAZO E DA RESCISÃO
Este contrato vigorará por [PRAZO] a contar de [DATA], renovando-se por prazo indeterminado caso não haja manifestação contrária. Qualquer parte poderá rescindi-lo mediante aviso escrito com antecedência mínima de [NÚMERO] dias, sem prejuízo da prestação de contas, entrega de documentos e pagamento dos valores pendentes. Em caso de rescisão por descumprimento contratual, a parte prejudicada poderá rescindir imediatamente, assegurado o direito de apurar perdas e danos, se cabíveis.

CLÁUSULA 10 – DA PROTEÇÃO DE DADOS
As partes comprometem-se a tratar os dados pessoais obtidos em razão deste contrato apenas para finalidades relacionadas à administração do IMÓVEL, adotando medidas de segurança compatíveis e observando a Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD).

CLÁUSULA 11 – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com as testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DA CONTRATANTE]
CONTRATANTE

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[NOME DA CONTRATADA/REPRESENTANTE]
CONTRATADA

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[NOME DA TESTEMUNHA 1] – CPF: [CPF]

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[NOME DA TESTEMUNHA 2] – CPF: [CPF]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Qualifique corretamente as partes: informe nome completo, CPF ou CNPJ, endereço e, no caso de empresa, o representante que assinará o documento. Confirme se a imobiliária possui registro profissional aplicável e dados atualizados.
2. Identifique o imóvel sem ambiguidades: inclua endereço completo e, se possível, número de matrícula, cartório competente, inscrição municipal e características relevantes. Se houver mais de um imóvel, faça um contrato para cada bem ou anexe uma relação detalhada.
3. Delimite os serviços: escolha quais tarefas serão realmente delegadas. Não deixe uma autorização ampla se o proprietário deseja aprovar previamente locatários, descontos, reparos ou renovações.
4. Defina remuneração e cobranças: registre a taxa de administração, a base de cálculo, a cobrança por nova locação e outros valores. Também deixe claro se a taxa incidirá sobre aluguéis recebidos, encargos ou multas.
5. Estabeleça rotina de prestação de contas: indique data de envio do demonstrativo, prazo para repasse, conta bancária e documentos que acompanharão as contas. Esse ponto é essencial para acompanhar a administração financeira.
6. Regule reparos e urgências: estipule um teto financeiro para providências urgentes e determine quando a autorização do proprietário será obrigatória. Guarde notas fiscais, orçamentos e comprovantes.
7. Assine e arquive: todas as páginas devem ser revisadas antes da assinatura. A assinatura de duas testemunhas é recomendável e pode fortalecer a eficácia do instrumento, inclusive para fins de execução, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil, quando presentes os demais requisitos legais.

Perguntas comuns

Contrato de administração substitui procuração?

Nem sempre. O contrato define a relação entre as partes, mas certos atos podem exigir poderes específicos e comprováveis perante terceiros. Quando o administrador precisar representar o proprietário de forma ampla, especialmente para assinar documentos ou atuar perante órgãos e instituições, avalie a necessidade de procuração com poderes adequados.

A imobiliária pode descontar despesas sem autorização?

Somente nos limites previstos no contrato ou autorizados posteriormente pelo proprietário. Por isso, o documento deve indicar quais descontos são permitidos, como taxa de administração, tributos pagos por conta do proprietário, reparos autorizados e despesas de cobrança.

Quem responde se o inquilino não pagar?

Em regra, o risco de inadimplência do locatário não é automaticamente transferido à administradora. Ela poderá responder se deixar de cumprir deveres próprios, agir com negligência ou descumprir obrigações assumidas. Garantias locatícias, cobrança e eventual ação de despejo devem seguir o contrato de locação e a Lei nº 8.245/1991.

É possível cancelar o contrato a qualquer momento?

Sim, desde que observadas as cláusulas de prazo, aviso prévio, eventuais custos contratualmente previstos e o dever de encerramento organizado da gestão. Na rescisão, a administradora deve prestar contas e entregar documentos, chaves e valores sob sua guarda.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às particularidades do imóvel, da negociação e das partes. Em casos com valores relevantes, poderes de representação amplos, litígios ou condições especiais, recomenda-se a revisão por advogado ou profissional qualificado.