Modelo de Contrato de Aluguel Residencial para Copiar

O modelo de contrato de aluguel é o documento usado para registrar as condições da locação de um imóvel entre o proprietário, chamado de locador, e a pessoa que irá ocupá-lo e pagar o aluguel, chamada de locatário. Embora a locação possa até existir verbalmente, o contrato escrito é a forma mais segura de deixar claros os direitos, deveres, valores, prazos, garantias e regras de uso do imóvel.

Este modelo foi preparado para uma locação residencial urbana, isto é, destinada à moradia. Ele pode ser copiado, preenchido e adaptado à negociação das partes. No Brasil, as locações de imóveis urbanos são disciplinadas principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além das regras gerais aplicáveis do Código Civil.

Um bom contrato reduz conflitos porque registra aspectos que frequentemente geram dúvidas: a data de vencimento, a responsabilidade pelo condomínio e IPTU, a forma de reajuste, a garantia locatícia, o estado de conservação e as consequências do atraso. Antes de assinar, as partes devem ler todas as cláusulas, conferir os dados pessoais e anexar um laudo de vistoria detalhado.

Quando usar o modelo de contrato de aluguel

Use este documento quando uma pessoa física ou jurídica for ceder temporariamente um imóvel urbano para fins de residência, mediante o pagamento de aluguel. Ele é indicado tanto para casas quanto para apartamentos, quitinetes, sobrados e outros imóveis residenciais.

• Ao alugar um imóvel diretamente com o proprietário, sem intermediação imobiliária.
• Ao formalizar uma locação administrada por imobiliária, com os ajustes necessários à operação.
• Quando for necessário definir prazo determinado ou locação por prazo indeterminado.
• Ao estabelecer uma garantia, como caução em dinheiro, fiador ou seguro-fiança.
• Quando as partes desejarem registrar quem pagará despesas como condomínio, IPTU, água, energia e gás.
• Ao renovar ou substituir um contrato anterior, desde que o novo texto reflita as condições efetivamente acordadas.

Este modelo não é o mais apropriado para locação comercial, temporada, arrendamento rural ou hospedagem. Essas situações têm particularidades próprias e devem receber cláusulas específicas. Em casos de imóvel com mais de um proprietário, locatários solidários, inventário, pessoa jurídica ou condições incomuns, é recomendável buscar orientação profissional antes da assinatura.

Modelo completo de contrato de aluguel residencial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG] e CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO];

e, de outro lado:

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG] e CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO];

têm entre si justo e contratado o presente Contrato de Locação Residencial, que se regerá pela Lei nº 8.245/1991, pelas disposições aplicáveis do Código Civil e pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA DESTINAÇÃO. O(A) LOCADOR(A) dá em locação ao(à) LOCATÁRIO(A) o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, INCLUINDO COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE, ESTADO E CEP], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], perante o [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], destinado exclusivamente à residência do(a) LOCATÁRIO(A) e de seus familiares.

Parágrafo primeiro. É vedada a alteração da destinação residencial, a cessão, o empréstimo, o subarrendamento ou a transferência deste contrato, total ou parcial, sem prévia e expressa autorização escrita do(a) LOCADOR(A).

Parágrafo segundo. Integram este contrato, para todos os fins, o laudo de vistoria inicial e seus registros, que descrevem o estado de conservação do imóvel, suas instalações, chaves, acessórios e eventuais móveis.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO. A locação terá prazo de [NÚMERO] meses, iniciando-se em [DATA DE INÍCIO] e encerrando-se em [DATA DE TÉRMINO]. Findo o prazo, a continuidade da posse do imóvel observará as regras legais aplicáveis e eventual ajuste entre as partes.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DO PAGAMENTO. O aluguel mensal será de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRA FORMA], em favor de [NOME DO BENEFICIÁRIO], [DADOS PARA PAGAMENTO].

Parágrafo primeiro. O primeiro pagamento será devido em [DATA], proporcionalmente aos dias de ocupação, se aplicável.

Parágrafo segundo. O pagamento somente será considerado realizado após a efetiva compensação ou disponibilidade do valor ao(à) LOCADOR(A), salvo se houver comprovante de quitação emitido pelo(a) LOCADOR(A) ou pela administradora.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE. O valor do aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses de vigência, ou no menor período permitido pela legislação, pela variação acumulada do [ÍNDICE DE REAJUSTE, COMO IPCA], ou por outro índice oficial que venha a substituí-lo ou que seja legalmente admitido.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS E DESPESAS. Além do aluguel, serão de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A), durante sua ocupação, as despesas de consumo individual e ordinárias vinculadas ao uso do imóvel, incluindo [ÁGUA, ENERGIA ELÉTRICA, GÁS, INTERNET E OUTRAS], bem como as despesas ordinárias de condomínio, quando existentes.

Parágrafo primeiro. Serão de responsabilidade do(a) LOCADOR(A) os tributos e encargos que a lei atribuir ao proprietário, inclusive o IPTU e as despesas extraordinárias de condomínio, salvo estipulação expressa diversa neste contrato: [INFORMAR SE O IPTU SERÁ PAGO PELO LOCADOR OU LOCATÁRIO].

Parágrafo segundo. O(A) LOCATÁRIO(A) deverá apresentar comprovantes de quitação dos encargos que lhe competirem sempre que solicitado(a), bem como quando da devolução do imóvel.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA. Para garantia das obrigações assumidas, as partes elegem a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO], nos seguintes termos: [DESCREVER DADOS DA GARANTIA].

Parágrafo primeiro. Caso a garantia seja caução em dinheiro, o valor será de R$ [VALOR], equivalente a [NÚMERO] meses de aluguel, respeitado o limite legal aplicável, devendo ser depositado em caderneta de poupança, conforme a Lei nº 8.245/1991.

Parágrafo segundo. Não será exigida ou mantida mais de uma modalidade de garantia para a mesma locação.

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS. O(A) LOCATÁRIO(A) declara receber o imóvel nas condições descritas no laudo de vistoria inicial e obriga-se a conservá-lo, utilizando-o com cuidado e comunicando prontamente ao(à) LOCADOR(A) defeitos ou danos cuja reparação não lhe caiba.

Parágrafo primeiro. Reparos decorrentes de mau uso, culpa do(a) LOCATÁRIO(A), de seus familiares, visitantes ou animais serão custeados pelo(a) LOCATÁRIO(A).

Parágrafo segundo. Obras, alterações ou benfeitorias no imóvel somente poderão ser realizadas com autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A), observadas as regras legais e o que for expressamente ajustado entre as partes quanto à indenização ou retenção.

CLÁUSULA 8ª – DO ACESSO AO IMÓVEL. O(A) LOCATÁRIO(A) permitirá a vistoria do imóvel pelo(a) LOCADOR(A), pessoalmente ou por representante, em dia e horário previamente combinados, bem como o acesso necessário à realização de reparos urgentes ou indispensáveis.

CLÁUSULA 9ª – DA MORA. O atraso no pagamento do aluguel ou de encargo de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A) acarretará multa de [PERCENTUAL]% sobre o débito, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente, e correção monetária pelo [ÍNDICE], sem prejuízo das medidas de cobrança e demais consequências previstas em lei.

CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO E DA DEVOLUÇÃO. O(A) LOCATÁRIO(A) poderá devolver o imóvel antes do término do prazo, mediante aviso escrito de [NÚMERO] dias e pagamento da multa compensatória de R$ [VALOR] ou equivalente a [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido do contrato, conforme a legislação aplicável.

Parágrafo primeiro. Não será devida multa quando a devolução antecipada ocorrer em razão de transferência do(a) LOCATÁRIO(A), por seu empregador, público ou privado, para prestar serviços em localidade diversa, desde que haja notificação por escrito ao(à) LOCADOR(A) com antecedência mínima de 30 (trinta) dias e comprovação da transferência, nos termos da Lei nº 8.245/1991.

Parágrafo segundo. A entrega das chaves ocorrerá mediante recibo, após vistoria de saída e quitação ou acerto das obrigações pendentes. O imóvel deverá ser devolvido no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES. As comunicações entre as partes poderão ser realizadas por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos seguintes contatos: LOCADOR(A): [TELEFONE/E-MAIL]; LOCATÁRIO(A): [TELEFONE/E-MAIL]. A alteração desses dados deverá ser informada por escrito.

CLÁUSULA 12ª – DO FORO. Fica eleito o foro da comarca onde está situado o imóvel para dirimir eventuais controvérsias decorrentes deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E, por estarem de acordo, as partes assinam este instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) LOCADOR(A)]
LOCADOR(A)

________________________________________
[NOME DO(A) LOCATÁRIO(A)]
LOCATÁRIO(A)

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [CPF DA TESTEMUNHA 1]

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [CPF DA TESTEMUNHA 2]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço de locador e locatário. Confira os dados com os documentos apresentados. Se houver cônjuge, coproprietário, co-locatário ou fiador, inclua a qualificação e a assinatura conforme o caso.
2. Descreva o imóvel sem abreviações que gerem dúvida. Coloque o endereço completo, unidade, bloco, vaga de garagem, matrícula, cidade e CEP. Se a locação incluir móveis, eletrodomésticos ou vagas, descreva-os no laudo de vistoria ou em anexo identificado.
3. Defina prazo, aluguel e vencimento. Escreva a data inicial e final, o valor em números e por extenso, a data mensal de pagamento e os dados do meio de cobrança. Evite deixar espaços em branco após a assinatura.
4. Escolha uma única garantia. A Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato. Para caução em dinheiro, observe o limite de até três meses de aluguel e o depósito em poupança. Na fiança, qualifique o fiador e verifique a necessidade de assinatura do cônjuge.
5. Distribua os encargos de maneira expressa. Indique quem arcará com IPTU, condomínio, água, luz, gás e taxas. Nas despesas condominiais, diferencie despesas ordinárias, normalmente atribuídas ao locatário quando previstas, das extraordinárias, que em regra são de responsabilidade do locador.
6. Faça a vistoria de entrada. Produza um relatório com o estado de paredes, pisos, portas, janelas, instalações hidráulicas e elétricas, medidores, pintura e itens existentes. Fotos datadas podem complementar o documento. Locador e locatário devem receber uma cópia.
7. Leia a cláusula de saída antecipada. A multa por devolução antes do fim do prazo deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Registre também o prazo de aviso e o procedimento para devolução de chaves.
8. Assine e guarde cópias. Todas as páginas devem ser rubricadas, preferencialmente. A assinatura de duas testemunhas é recomendável e pode fortalecer a eficácia do documento como título executivo extrajudicial, observados os requisitos legais. Cada parte deve manter uma via assinada, junto com a vistoria e comprovantes de pagamentos.

Perguntas comuns sobre contrato de aluguel

O contrato de aluguel precisa ser reconhecido firma em cartório?

Em regra, não. O contrato particular assinado pelas partes é válido sem reconhecimento de firma, desde que estejam presentes os requisitos de validade do negócio jurídico. O reconhecimento de firma pode ser escolhido para aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas, mas não é uma exigência geral para a validade da locação.

É obrigatório ter fiador no contrato?

Não. A fiança é apenas uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato. As partes podem optar por caução, seguro-fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou, se houver concordância do locador, realizar a locação sem garantia. Não se deve acumular mais de uma garantia.

Qual é o limite da caução em dinheiro?

Na locação urbana, a caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e, ao final da locação, será devolvido com os rendimentos, descontados apenas os débitos ou danos comprovadamente atribuíveis ao locatário.

O proprietário pode entrar no imóvel alugado quando quiser?

Não. Durante a locação, o locatário tem direito ao uso pacífico do imóvel. Visitas e vistorias devem ser combinadas previamente, em horário razoável, salvo situações urgentes que exijam providência imediata para evitar dano ou risco.

O aluguel pode ser reajustado em qualquer mês?

Não. Em regra, o reajuste do aluguel deve respeitar a periodicidade mínima anual prevista na legislação. O contrato deve indicar de forma clara o índice de reajuste escolhido, como IPCA, e a data a partir da qual ele será aplicado.

O que acontece se o locatário sair antes do prazo?

Havendo prazo determinado, pode haver multa por rescisão antecipada, desde que prevista no contrato e calculada proporcionalmente ao tempo que falta para seu término. A Lei nº 8.245/1991 prevê exceção para transferência do empregado pelo empregador para outra localidade, desde que cumpridos os requisitos legais de aviso e comprovação.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da locação. Para situações com dúvidas jurídicas, valores relevantes ou cláusulas especiais, recomenda-se a análise de um advogado ou profissional habilitado.