Modelo de Contrato de Locação: Residencial para Copiar

O modelo de contrato de locação é o documento utilizado para registrar as condições do aluguel de um imóvel entre o proprietário, chamado de LOCADOR, e a pessoa que irá ocupar o bem, chamada de LOCATÁRIO. Ele estabelece pontos essenciais da relação, como identificação das partes, endereço do imóvel, prazo, valor do aluguel, reajuste, encargos, garantias, responsabilidades de conservação e hipóteses de rescisão.

No Brasil, a locação de imóveis urbanos é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além das regras gerais do Código Civil. Embora um acordo verbal possa existir em determinadas situações, o contrato escrito é a forma mais segura de comprovar o que foi combinado e reduzir conflitos durante ou após a ocupação do imóvel.

O modelo abaixo foi preparado para locação residencial urbana. Ele pode ser copiado, editado, impresso e assinado pelas partes. Antes da assinatura, leia todas as cláusulas com atenção, confira os dados pessoais e do imóvel, anexe um laudo de vistoria detalhado e escolha apenas uma modalidade de garantia locatícia. Caso a locação tenha finalidade comercial, por temporada, envolva imóvel rural, administração imobiliária ou condições incomuns, é recomendável adaptar o texto com orientação profissional.

Quando usar o modelo de contrato de locação

Este documento é indicado quando uma pessoa física ou jurídica irá ceder temporariamente o uso de uma casa, apartamento, kitnet ou outro imóvel urbano para moradia, mediante pagamento de aluguel. Ele pode ser usado tanto em negociações diretas entre proprietário e inquilino quanto em situações intermediadas por imobiliária, desde que sejam incluídas as informações específicas da administração.

• Para iniciar uma nova locação residencial com prazo determinado ou indeterminado.
• Para formalizar o aluguel de apartamento, casa, quarto com uso exclusivo ou imóvel em condomínio.
• Para definir quem pagará condomínio, IPTU, água, energia, gás, seguro e demais despesas.
• Para registrar uma garantia, como fiador, caução em dinheiro, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• Para documentar a entrega das chaves e estabelecer o estado de conservação por meio de vistoria.
• Para criar uma base clara sobre reajuste, inadimplência, devolução do imóvel e comunicação entre as partes.

Não é recomendável utilizar este modelo sem ajustes em contratos de locação por temporada, que possuem regras próprias na Lei do Inquilinato, nem em arrendamentos rurais. Também não se deve cobrar mais de uma garantia no mesmo contrato: conforme o artigo 37 da Lei nº 8.245/1991, é vedada a cumulação de modalidades de garantia locatícia.

Modelo completo de contrato de locação residencial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), celebram o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL, regido pela Lei nº 8.245/1991, pelo Código Civil e pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA DESTINAÇÃO. O(A) LOCADOR(A) dá em locação ao(à) LOCATÁRIO(A) o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, INCLUINDO COMPLEMENTO, CEP E CIDADE/UF], objeto da matrícula nº [NÚMERO], perante o [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], se houver informação disponível. O imóvel será utilizado exclusivamente para fins residenciais pelo(a) LOCATÁRIO(A) e por [NOMES DOS DEMAIS OCUPANTES, SE HOUVER], sendo vedada a alteração de sua destinação, a sublocação, a cessão ou o empréstimo, total ou parcial, sem autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A).

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO. A locação terá prazo de [NÚMERO] meses, iniciando-se em [DATA DE INÍCIO] e encerrando-se em [DATA DE TÉRMINO]. Findo o prazo, a continuidade da posse sem oposição será tratada na forma da legislação aplicável e das condições ajustadas entre as partes.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO. O aluguel mensal será de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRA FORMA], em favor de [NOME DO BENEFICIÁRIO], [DADOS DE PAGAMENTO]. O primeiro pagamento será realizado em [DATA OU FORMA DE CÁLCULO PROPORCIONAL]. O comprovante de pagamento deverá ser guardado pelo(a) LOCATÁRIO(A).

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE. O valor do aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses de vigência, ou no menor período permitido por lei, pela variação acumulada do índice [IPCA/IGP-M/OUTRO ÍNDICE], divulgado por [ENTIDADE RESPONSÁVEL]. Na extinção, indisponibilidade ou vedação do índice, as partes adotarão outro índice oficial que reflita a inflação do período.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS E DESPESAS. Além do aluguel, serão de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A): consumo de água, energia elétrica, gás, internet, multas decorrentes de sua conduta, despesas ordinárias de condomínio e [IPTU/TAXA DE LIXO/SEGURO CONTRA INCÊNDIO, SE ASSIM AJUSTADO]. Permanecerão sob responsabilidade do(a) LOCADOR(A) as despesas extraordinárias de condomínio e os encargos que a lei ou este contrato não atribuírem expressamente ao(à) LOCATÁRIO(A). As partes deverão guardar e apresentar comprovantes quando solicitados de forma justificada.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA. Para garantia das obrigações deste contrato, as partes elegem exclusivamente a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO]. [DESCREVER OS DADOS DA GARANTIA: no caso de caução, informar valor, forma de depósito em caderneta de poupança e titularidade; no caso de fiança, qualificar o fiador e colher sua assinatura; no caso de seguro-fiança, informar seguradora e apólice.] A garantia observará os limites e requisitos da Lei nº 8.245/1991.

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS. O(A) LOCATÁRIO(A) declara receber o imóvel nas condições descritas no Laudo de Vistoria anexo, que integra este contrato. Deverá conservá-lo, utilizá-lo com cuidado, comunicar prontamente defeitos relevantes e reparar danos causados por si, familiares, visitantes ou animais sob sua responsabilidade. Obras, modificações ou benfeitorias dependerão de autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A), ressalvadas medidas urgentes necessárias à preservação do imóvel. Ao término, o imóvel deverá ser devolvido no estado indicado na vistoria inicial, consideradas as deteriorações decorrentes do uso normal.

CLÁUSULA 8ª – DO ACESSO AO IMÓVEL. O(A) LOCADOR(A), diretamente ou por representante, poderá vistoriar o imóvel mediante combinação prévia de data e horário com o(a) LOCATÁRIO(A), preservada a privacidade deste(a). Nos últimos [NÚMERO] dias de locação ou após comunicação de desocupação, o(a) LOCATÁRIO(A) permitirá visitas de interessados, em horários previamente ajustados.

CLÁUSULA 9ª – DA MORA. O atraso no pagamento de qualquer valor devido acarretará multa de [PERCENTUAL]% sobre o débito, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e correção monetária pelo índice previsto neste contrato, sem prejuízo das medidas legais cabíveis.

CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO E DA DEVOLUÇÃO. O(A) LOCATÁRIO(A) poderá devolver o imóvel antes do fim do prazo, mediante aviso escrito de [NÚMERO] dias e pagamento da multa de R$ [VALOR] ou de [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido, conforme a Lei nº 8.245/1991, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa. Ao final da locação, deverá entregar as chaves, quitar os débitos de sua responsabilidade e apresentar os comprovantes solicitados. O descumprimento de obrigação contratual ou legal poderá ensejar rescisão, cobrança e demais providências previstas em lei.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES. As comunicações entre as partes poderão ser realizadas por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos seguintes contatos: LOCADOR(A): [TELEFONE/E-MAIL]; LOCATÁRIO(A): [TELEFONE/E-MAIL]. Qualquer alteração deverá ser informada por escrito.

CLÁUSULA 12ª – DO FORO. Fica eleito o foro da comarca onde se situa o imóvel, sem prejuízo das regras legais de competência, para dirimir questões decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) LOCADOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) LOCATÁRIO(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO FIADOR, SE HOUVER]
CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHAS

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço do locador e do locatário. Se alguma parte for pessoa jurídica, substitua os dados pessoais por razão social, CNPJ, endereço e qualificação do representante legal.
2. Descreva o imóvel sem ambiguidades. Inclua rua, número, complemento, bairro, CEP, cidade e estado. Se possível, registre matrícula, inscrição municipal e número da unidade. Verifique se o endereço corresponde ao imóvel efetivamente entregue.
3. Defina o prazo e as datas. Preencha a data de início e de término. Em locações residenciais escritas com prazo igual ou superior a 30 meses, aplicam-se regras específicas sobre retomada do imóvel após o termo final. Para prazos menores, a disciplina legal também possui particularidades; por isso, não omita as datas.
4. Estabeleça valor, vencimento e pagamento. Escreva o aluguel em números e por extenso, indique o dia de vencimento e forneça um meio rastreável de pagamento. Evite pagamentos sem recibo ou comprovante.
5. Distribua os encargos. Deixe claro quem arca com IPTU, condomínio, seguro contra incêndio e taxas. As despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio têm tratamento diferente na legislação; a redação contratual deve ser coerente com essa divisão.
6. Escolha somente uma garantia. Se optar por caução em dinheiro, observe que ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, conforme o artigo 38 da Lei do Inquilinato. Na fiança, qualifique o fiador e obtenha sua assinatura; se aplicável, verifique a necessidade de anuência do cônjuge.
7. Anexe a vistoria. Faça um laudo com descrição de paredes, pisos, portas, janelas, instalações, móveis, medidores e chaves. Ambas as partes devem datar e assinar o anexo. Esse cuidado é fundamental para a conferência na devolução.
8. Assine e guarde as vias. Locador e locatário devem assinar todas as páginas, preferencialmente com duas testemunhas. As testemunhas qualificadas podem fortalecer a força executiva do documento, nos termos do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil. Assinaturas eletrônicas também podem ser utilizadas quando assegurarem autoria e integridade do documento.

Perguntas comuns sobre contrato de locação

É obrigatório reconhecer firma no contrato de aluguel?

Em regra, não. A validade do contrato não depende automaticamente de reconhecimento de firma em cartório. Contudo, as partes podem adotar essa medida se desejarem maior segurança quanto à identificação das assinaturas. Mais importante é preencher corretamente o instrumento, assinar as vias e manter os documentos comprobatórios.

O contrato pode ter prazo de 12 meses?

Sim. As partes podem estipular prazo de 12 meses ou outro período lícito. Entretanto, os efeitos da duração do contrato, especialmente em relação à retomada do imóvel pelo locador, devem observar a Lei nº 8.245/1991. Por isso, a definição do prazo deve ser feita conscientemente e registrada com datas precisas.

Qual é a multa por sair antes do fim do contrato?

A multa pode ser convencionada pelas partes, mas, em regra, deve ser proporcional ao período restante do contrato, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato. O locatário transferido pelo empregador para outra localidade, desde que cumpra os requisitos legais e notifique o locador no prazo exigido, pode ter direito à dispensa da multa.

O proprietário pode entrar no imóvel sem avisar?

Não deve. Durante a locação, o imóvel é a residência do locatário e sua privacidade deve ser respeitada. Vistorias e visitas devem ser previamente combinadas, salvo situações urgentes que exijam providência imediata para evitar dano maior.

Quem paga a taxa extraordinária de condomínio?

Em regra, as despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do locador, enquanto as despesas ordinárias podem ser atribuídas ao locatário. É importante detalhar os encargos no contrato e analisar a natureza de cada cobrança condominial.

Este modelo de contrato de locação tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias reais da negociação. Em caso de dúvida, conflito, garantia complexa ou condição específica, procure orientação de advogado, imobiliária ou profissional habilitado.