Modelo de Contrato de Locação de Imóvel: Residencial

O modelo de contrato de locação de imóvel é o documento usado para formalizar o aluguel de uma casa, apartamento, kitnet ou outro imóvel entre o proprietário, chamado de locador, e a pessoa que irá ocupá-lo, chamada de locatário. Por meio dele, as partes registram as condições do negócio, como endereço do bem, valor mensal do aluguel, prazo, reajuste, garantias, responsabilidades por contas e regras para devolução do imóvel.

No Brasil, a locação urbana é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além das regras gerais do Código Civil. Embora seja possível fazer uma locação verbal em situações específicas, o contrato escrito é a opção mais segura. Ele reduz dúvidas, ajuda a comprovar o que foi combinado e facilita a solução de eventuais conflitos.

O modelo abaixo foi estruturado para locação residencial. Antes de assinar, leia cada cláusula com atenção, adapte os campos à realidade da negociação e anexe uma vistoria detalhada do imóvel. Quando houver valores relevantes, fiadores, caução, administração por imobiliária ou cláusulas especiais, é recomendável buscar orientação profissional.

Quando usar o modelo de contrato de locação de imóvel

Este documento é indicado quando uma pessoa física ou jurídica pretende ceder temporariamente um imóvel urbano para moradia, mediante pagamento de aluguel. Ele pode ser utilizado, por exemplo, nas seguintes situações:

• aluguel de apartamento, casa, sobrado, kitnet ou residência em condomínio;
• locação diretamente entre proprietário e inquilino, sem intermediação imobiliária;
• formalização de aluguel administrado por imobiliária, com adaptações necessárias;
• definição de prazo determinado, como 12, 24 ou 30 meses;
• registro de garantia locatícia, como fiador, caução em dinheiro, seguro-fiança ou título de capitalização;
• estabelecimento de responsabilidades relativas a IPTU, condomínio, água, energia, gás e demais encargos.

Não use este texto sem adaptações para locação comercial, temporada, arrendamento rural ou comodato. Esses casos têm características próprias e podem exigir outro tipo de instrumento. Também é importante lembrar que o locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, conforme o artigo 37 da Lei do Inquilinato.

Modelo completo de contrato de locação de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), têm entre si justo e contratado o seguinte:

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA FINALIDADE. O(A) LOCADOR(A) dá em locação ao(à) LOCATÁRIO(A) o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [COMPLEMENTO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], CEP [CEP], com as seguintes características: [DESCREVER O IMÓVEL, VAGAS, MOBILIÁRIO E DEMAIS ITENS]. O imóvel será utilizado exclusivamente para fins residenciais pelo(a) LOCATÁRIO(A) e por seus familiares, sendo vedada a alteração de finalidade, a cessão, o empréstimo ou a sublocação sem autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A).

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO. A locação terá prazo determinado de [NÚMERO] meses, iniciando-se em [DATA DE INÍCIO] e encerrando-se em [DATA DE TÉRMINO], independentemente de aviso. A eventual permanência do(a) LOCATÁRIO(A) no imóvel após o término observará as disposições da Lei nº 8.245/1991 e eventual ajuste entre as partes.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E FORMA DE PAGAMENTO. O aluguel mensal será de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRA FORMA], em favor de [NOME DO BENEFICIÁRIO], [DADOS PARA PAGAMENTO]. O primeiro pagamento vencerá em [DATA]. O atraso no pagamento acarretará multa de [PERCENTUAL]%, juros de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice previsto neste contrato, sem prejuízo das medidas legais cabíveis.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE. O valor do aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses, ou no menor prazo permitido pela legislação, pela variação do [ÍNDICE DE REAJUSTE, COMO IPCA OU IGP-M]. Na extinção ou impossibilidade de uso do índice, as partes adotarão outro índice oficial que melhor reflita a inflação do período.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS. Além do aluguel, serão de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A): [ÁGUA], [ENERGIA ELÉTRICA], [GÁS], [INTERNET], [TAXA DE LIXO], [CONDOMÍNIO ORDINÁRIO] e [OUTROS ENCARGOS]. Serão de responsabilidade do(a) LOCADOR(A): [IPTU OU INDICAR SE SERÁ DO LOCATÁRIO], [CONDOMÍNIO EXTRAORDINÁRIO] e os encargos que a lei ou este contrato lhe atribuírem. O(A) LOCATÁRIO(A) deverá apresentar comprovantes de quitação quando solicitado(a).

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA. Para garantia das obrigações deste contrato, as partes elegem a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO]. [SE CAUÇÃO: O(A) LOCATÁRIO(A) entrega neste ato a quantia de R$ [VALOR], equivalente a [NÚMERO] meses de aluguel, observando-se o limite legal aplicável. O valor será devolvido ao final da locação, com os rendimentos legais, após a verificação da quitação dos débitos e reparação de danos imputáveis ao(à) LOCATÁRIO(A).] [SE FIANÇA: QUALIFICAR COMPLETAMENTE O(A) FIADOR(A), INCLUINDO RG, CPF, ENDEREÇO, ESTADO CIVIL E ASSINATURA.]

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS. O(A) LOCATÁRIO(A) declara receber o imóvel nas condições descritas no Laudo de Vistoria anexo, que integra este contrato. Compromete-se a conservar o imóvel, comunicar prontamente defeitos relevantes e devolvê-lo, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular. Obras, alterações e benfeitorias dependerão de autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A), observadas as disposições legais e o que for expressamente ajustado entre as partes.

CLÁUSULA 8ª – DA VISTORIA E DO ACESSO AO IMÓVEL. O(A) LOCADOR(A), diretamente ou por pessoa autorizada, poderá vistoriar o imóvel mediante combinação prévia de dia e horário com o(a) LOCATÁRIO(A), respeitada a posse deste(a). Em caso de venda do imóvel ou necessidade de nova locação, o(a) LOCATÁRIO(A) permitirá visitas de interessados em horários previamente ajustados.

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO E MULTA. O descumprimento de qualquer obrigação contratual ou legal poderá ensejar a rescisão do contrato, após notificação quando cabível. Se o(a) LOCATÁRIO(A) devolver o imóvel antes do fim do prazo contratado, pagará multa de R$ [VALOR] ou equivalente a [NÚMERO] aluguéis, calculada proporcionalmente ao período restante do contrato, na forma do artigo 4º da Lei nº 8.245/1991. Fica ressalvada a hipótese legal de transferência do(a) LOCATÁRIO(A) por seu empregador, público ou privado, para outra localidade, desde que observados os requisitos legais de notificação.

CLÁUSULA 10ª – DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. A entrega das chaves deverá ser formalizada por escrito, após vistoria final e quitação dos aluguéis, encargos de consumo e demais obrigações. O(A) LOCATÁRIO(A) deverá devolver o imóvel livre de pessoas e bens, com as chaves, controles e acessórios recebidos, sem prejuízo da apuração de reparos necessários.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES E DO FORO. As comunicações entre as partes poderão ocorrer por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos contatos informados neste instrumento, desde que seja possível comprovar o envio. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF DO IMÓVEL], sem prejuízo das regras legais de competência, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ______________________________

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ______________________________

FIADOR(A), SE HOUVER: [NOME COMPLETO]
Assinatura: ______________________________

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome completo, CPF, RG, estado civil e endereço do locador e do locatário. Se o imóvel tiver mais de um proprietário ou mais de um inquilino responsável, todos devem constar no contrato e assiná-lo.
2. Descreva o imóvel com precisão. Inclua endereço, número, complemento, vaga de garagem, mobiliário e demais elementos relevantes. Quanto mais clara for a identificação, menor o risco de discussões futuras.
3. Defina prazo e aluguel. Registre as datas de início e fim, o valor mensal, a data de vencimento e a forma de pagamento. Guarde comprovantes de todos os pagamentos realizados.
4. Escolha apenas uma garantia. A Lei do Inquilinato veda a cumulação de modalidades de garantia. Na caução em dinheiro, atenção ao limite de até três meses de aluguel previsto no artigo 38 da Lei nº 8.245/1991.
5. Distribua os encargos de modo expresso. Indique quem pagará IPTU, condomínio, água, luz e gás. Em condomínios, despesas ordinárias e extraordinárias têm tratamento distinto, por isso vale detalhar o que foi acordado.
6. Faça um laudo de vistoria. Anexe relatório com fotos, leituras de medidores, estado de paredes, portas, pisos, móveis e equipamentos. Locador e locatário devem datar e assinar o documento.
7. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas fortalece o documento e pode permitir sua cobrança como título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil, quando presentes os demais requisitos legais.

Perguntas comuns

É obrigatório reconhecer firma no contrato de locação?

Não. Em regra, o contrato particular é válido com a assinatura das partes. O reconhecimento de firma pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas, mas não é requisito geral de validade. As partes podem optar por ele se desejarem.

O proprietário pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. O artigo 37 da Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Deve ser escolhida apenas uma alternativa, como caução, fiança ou seguro-fiança.

Quem deve pagar o IPTU e o condomínio?

Isso deve estar expresso no contrato. A legislação admite que certos encargos sejam transferidos ao locatário se houver previsão contratual. Já as despesas extraordinárias de condomínio, em regra, permanecem sob responsabilidade do locador, conforme as regras aplicáveis à locação urbana.

O inquilino pode sair antes do prazo?

Sim, mas normalmente haverá multa contratual calculada de forma proporcional ao tempo que falta para o término. Há exceção legal para transferência de trabalho determinada pelo empregador, desde que atendidas as condições previstas na Lei do Inquilinato.

É necessário anexar a vistoria?

Embora a locação possa existir sem laudo, anexar uma vistoria detalhada é altamente recomendado. Ela comprova o estado do imóvel no início da ocupação e serve de parâmetro para a devolução das chaves.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da locação. Ele não substitui a análise de advogado, imobiliária ou outro profissional qualificado, especialmente em casos com garantias, coproprietários, imóveis mobiliados ou condições especiais.