Modelo de Contrato de Aluguel Residencial: Completo e Atualizado

O modelo de contrato de aluguel residencial é o documento utilizado para formalizar a locação de uma casa, apartamento, kitnet ou outro imóvel destinado exclusivamente à moradia. Ele registra os dados do proprietário, chamado de locador, da pessoa que irá ocupar o imóvel, chamada de locatário, o valor do aluguel, o prazo de vigência, a garantia escolhida e as responsabilidades de cada parte.

Embora um acordo verbal possa existir em determinadas situações, colocar as condições por escrito é uma medida importante para reduzir dúvidas e prevenir conflitos. Um contrato bem preenchido deixa claro, por exemplo, quando o aluguel vence, quem arca com condomínio, IPTU, água, luz e reparos, como ocorrerá o reajuste e quais regras devem ser seguidas na devolução do imóvel.

No Brasil, a locação urbana residencial é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. As regras gerais dos contratos também devem respeitar o Código Civil. Por isso, o documento não deve prever cláusulas contrárias à legislação, especialmente em temas como garantias locatícias, direitos de preferência e cobrança de encargos.

A seguir, você encontra um modelo completo para copiar, editar e adaptar à negociação realizada. Antes de assinar, leia todas as cláusulas com atenção e confira se as informações inseridas correspondem ao que foi efetivamente combinado entre as partes.

Quando usar o modelo de contrato de aluguel residencial

Este modelo é indicado quando uma pessoa física ou jurídica disponibiliza um imóvel urbano para que outra pessoa o utilize como residência. Pode ser empregado em locações de apartamentos, casas, sobrados, studios, quartos com uso residencial definido e imóveis semelhantes.

• Quando o proprietário aluga diretamente para o inquilino, sem intermediação imobiliária;
• Quando uma imobiliária administra a locação, mas necessita de uma base contratual para personalização;
• Quando as partes desejam renovar ou substituir um contrato anterior, ajustando prazo, valor ou garantia;
• Quando o imóvel será ocupado por uma família, casal, estudante ou pessoa individualmente;
• Quando é necessário documentar a responsabilidade pelo pagamento de contas, tributos e taxas do imóvel.

O modelo não é adequado, sem adaptações, para aluguel por temporada, locação comercial, cessão de direitos, comodato ou hospedagem. Cada uma dessas relações possui particularidades jurídicas e pode exigir cláusulas específicas. Também é recomendável elaborar um laudo de vistoria detalhado, com descrição do estado do imóvel e, se possível, fotos datadas, anexado ao contrato na entrega das chaves.

Modelo completo de contrato de aluguel residencial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG] e CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG] e CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), celebram o presente Contrato de Locação Residencial, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA FINALIDADE. O(A) LOCADOR(A) dá em locação ao(à) LOCATÁRIO(A) o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, INCLUINDO COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE, UF E CEP], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], se aplicável. O imóvel será utilizado exclusivamente para fins residenciais, sendo vedada a alteração de sua destinação sem autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A).

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO. A locação terá prazo de [NÚMERO] meses, iniciando-se em [DATA DE INÍCIO] e encerrando-se em [DATA DE TÉRMINO]. Ao término do prazo, a continuidade da locação observará a legislação aplicável e eventual manifestação das partes.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E FORMA DE PAGAMENTO. O aluguel mensal será de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX / TRANSFERÊNCIA / BOLETO / OUTRA FORMA], na conta de titularidade de [NOME], banco [NOME], agência [NÚMERO], conta [NÚMERO], chave PIX [CHAVE PIX], ou em outro meio indicado por escrito pelo(a) LOCADOR(A). O primeiro pagamento será devido em [DATA].

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE. O valor do aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses, ou no menor intervalo permitido por lei, pela variação do índice [IPCA / IGP-M / OUTRO ÍNDICE LEGALMENTE ADMITIDO]. Na extinção ou impossibilidade de utilização do índice escolhido, será adotado outro índice oficial que reflita a inflação do período, mediante acordo entre as partes ou conforme a legislação.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS. Além do aluguel, serão de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A): as contas de consumo de água, energia elétrica, gás, internet e demais serviços contratados em seu benefício; as despesas ordinárias de condomínio, quando existentes; e o IPTU, [INTEGRALMENTE / PARCELA DE R$ VALOR / NÃO SE APLICA], conforme ajustado entre as partes. Permanecerão sob responsabilidade do(a) LOCADOR(A) as despesas extraordinárias de condomínio e os demais encargos que a lei lhe atribuir, salvo previsão legal ou contratual válida em sentido diverso.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA. Para garantia das obrigações assumidas neste contrato, as partes elegem a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO / FIANÇA / SEGURO-FIANÇA / CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO]. [SE CAUÇÃO: O(A) LOCATÁRIO(A) entrega neste ato a quantia de R$ VALOR, equivalente a NÚMERO meses de aluguel, observando-se o limite legal aplicável. A devolução ocorrerá ao final da locação, após a entrega das chaves, vistoria e quitação das obrigações, com os rendimentos legalmente devidos, descontados valores comprovadamente pendentes.] [SE FIANÇA: FIGURA COMO FIADOR(A) [NOME COMPLETO], [QUALIFICAÇÃO COMPLETA], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], que assina este contrato e responde na forma da lei e deste instrumento.]

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS VISTORIAS. O(A) LOCATÁRIO(A) declara receber o imóvel nas condições descritas no laudo de vistoria anexo, que integra este contrato. Compromete-se a conservar o imóvel, comunicar prontamente danos ou defeitos relevantes ao(à) LOCADOR(A), realizar os reparos decorrentes de uso inadequado e devolvê-lo, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural do uso regular.

CLÁUSULA 8ª – DAS OBRAS E BENFEITORIAS. O(A) LOCATÁRIO(A) não poderá realizar obras, modificações estruturais ou alterações relevantes no imóvel sem autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A). As benfeitorias observarão o disposto na Lei do Inquilinato e o que for expressamente pactuado entre as partes.

CLÁUSULA 9ª – DO ATRASO. Em caso de atraso no pagamento de aluguel ou encargos, incidirão multa de [PERCENTUAL]% sobre o débito, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente, e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo das medidas de cobrança cabíveis.

CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO E DA MULTA. O descumprimento de qualquer obrigação contratual ou legal poderá ensejar a rescisão da locação, observados o contraditório, as notificações cabíveis e a legislação aplicável. Caso o(a) LOCATÁRIO(A) devolva o imóvel antes do término do prazo contratado, pagará multa equivalente a R$ [VALOR] ou a [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período restante do contrato, salvo hipóteses legais de dispensa. A entrega das chaves deverá ser formalizada por escrito.

CLÁUSULA 11ª – DA SUBLOCAÇÃO E CESSÃO. É vedado ao(à) LOCATÁRIO(A) ceder, transferir, emprestar ou sublocar total ou parcialmente o imóvel sem consentimento prévio e escrito do(a) LOCADOR(A).

CLÁUSULA 12ª – DAS COMUNICAÇÕES. As comunicações entre as partes poderão ser realizadas por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos seguintes contatos: LOCADOR(A): [TELEFONE E E-MAIL]; LOCATÁRIO(A): [TELEFONE E E-MAIL]. Eventual alteração deverá ser informada por escrito.

CLÁUSULA 13ª – DO FORO. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF] para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato, sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME COMPLETO DO(A) LOCADOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME COMPLETO DO(A) LOCATÁRIO(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME COMPLETO DO(A) FIADOR(A), SE HOUVER]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
Testemunha 1: [NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
Testemunha 2: [NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Qualifique corretamente as partes. Informe nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço do locador e do locatário. Se o imóvel tiver mais de um proprietário ou mais de um inquilino responsável, todos devem constar e assinar o documento.
2. Descreva o imóvel sem abreviações excessivas. Inclua endereço, número, complemento, bairro, cidade, UF e CEP. Caso tenha matrícula, inscrição imobiliária ou vaga de garagem vinculada, acrescente esses dados para maior precisão.
3. Defina prazo, aluguel e vencimento. Escreva as datas de início e término, o valor em números e por extenso, o dia do vencimento e a forma de pagamento. Guarde comprovantes de todos os pagamentos realizados.
4. Distribua os encargos de forma objetiva. Informe expressamente quem pagará IPTU, condomínio ordinário, água, luz, gás e outras despesas. A clareza evita cobranças inesperadas durante a vigência da locação.
5. Escolha apenas uma garantia. A Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, não permite a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se for utilizada caução em dinheiro, observe o limite de até três meses de aluguel previsto na lei.
6. Anexe o laudo de vistoria. Faça uma relação dos cômodos, móveis eventualmente existentes, pintura, portas, janelas, pisos, instalações elétricas e hidráulicas. O laudo deve ser assinado pelas partes, preferencialmente na entrada e na saída.
7. Assine e preserve uma via. Todas as partes devem receber uma cópia integral do contrato assinado. As assinaturas de duas testemunhas podem fortalecer o documento como título executivo extrajudicial, conforme os requisitos do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil.

Perguntas comuns sobre contrato de aluguel residencial

O contrato de aluguel residencial precisa ser reconhecido em cartório?

Em regra, não. O contrato particular assinado pelas partes é válido, desde que respeite os requisitos legais. O reconhecimento de firma pode ser adotado por cautela, mas não é uma exigência geral para a validade da locação. Situações específicas, como determinadas garantias ou registros, podem demandar orientação profissional.

Qual é o prazo mais usado em contratos residenciais?

O prazo de 30 meses é frequente nas locações residenciais escritas porque produz efeitos específicos previstos na Lei do Inquilinato ao final do período. No entanto, as partes podem estipular outro prazo lícito. A escolha deve considerar a intenção de permanência do inquilino e a necessidade do proprietário.

O proprietário pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. A exigência simultânea de mais de uma garantia locatícia é vedada pelo artigo 37 da Lei nº 8.245/1991. As partes devem escolher uma modalidade: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Quem paga reparos no imóvel alugado?

Em geral, o locador responde por vícios ou defeitos anteriores à locação e por reparos estruturais necessários, enquanto o locatário deve cuidar da conservação cotidiana e reparar danos que causar. A análise depende da origem do problema, do laudo de vistoria e das cláusulas válidas do contrato.

O inquilino pode sair antes do fim do contrato?

Sim, mas normalmente haverá multa proporcional ao tempo restante, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato e a cláusula contratual. Há exceção legal para o locatário transferido pelo empregador, público ou privado, para outra localidade, desde que atendidos os requisitos de aviso e comprovação previstos em lei.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da locação. Em casos com valores elevados, conflitos, fiadores, imóveis com mais de um proprietário ou cláusulas especiais, é recomendável buscar orientação de advogado, imobiliária ou profissional qualificado.