Modelo de Contrato de Aluguel Comercial: Completo e Editável

O modelo de contrato de aluguel comercial é o documento utilizado para formalizar a locação de um imóvel destinado a atividades empresariais, profissionais, industriais ou de prestação de serviços. Ele registra as condições acordadas entre o proprietário do imóvel, chamado de LOCADOR, e a pessoa física ou jurídica que irá ocupar o espaço, chamada de LOCATÁRIO.

Diferentemente da locação residencial, a locação comercial envolve aspectos importantes para a continuidade de uma empresa ou atividade profissional: uso autorizado do imóvel, conservação do ponto, pagamento de encargos, possibilidade de reformas, garantia locatícia, prazo contratual e regras para renovação. Por isso, deixar tudo escrito com objetividade reduz o risco de conflitos durante e ao final da relação.

No Brasil, a locação de imóveis urbanos é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além das disposições aplicáveis do Código Civil. O contrato deve refletir a realidade da negociação e identificar corretamente o imóvel, as partes, os valores e as responsabilidades assumidas. Quando houver empresa como locatária, é recomendável indicar sua razão social, CNPJ e o representante com poderes para assinar.

A seguir, você encontra um modelo completo para copiar e adaptar à locação de loja, sala, galpão, escritório ou outro imóvel não residencial. Antes da assinatura, leia cada cláusula, retire as alternativas que não se aplicarem e complete todos os campos entre colchetes.

Quando usar o modelo de contrato de aluguel comercial

Este documento pode ser usado sempre que um imóvel urbano for cedido mediante pagamento para exploração de uma atividade econômica ou profissional. É útil tanto para contratos novos quanto para a formalização de condições que já foram combinadas verbalmente entre as partes.

• Locação de loja em rua, galeria, shopping ou centro comercial;
• Aluguel de sala para escritório, consultório, agência ou atividade autônoma;
• Locação de galpão, depósito ou espaço para atividade empresarial;
• Uso de imóvel para restaurante, salão, clínica, estúdio, escola ou oficina;
• Locação feita por empresa, microempreendedor individual ou profissional liberal;
• Renovação de contrato anterior, com novo prazo e novas condições;
• Locação de imóvel para instalação de filial, sede ou unidade operacional.

O modelo não substitui uma análise profissional em operações de maior valor ou complexidade. É prudente buscar orientação jurídica quando houver cessão de ponto comercial, obras relevantes, condomínio com regras específicas, mais de um proprietário, sublocação, fiador com patrimônio limitado ou cláusulas negociadas fora do padrão.

Modelo completo de contrato de aluguel comercial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo identificadas:

LOCADOR: [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob nº [CPF OU CNPJ], portador(a) do RG nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

LOCATÁRIO: [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE/QUALIFICAÇÃO], [ESTADO CIVIL, SE PESSOA FÍSICA], [PROFISSÃO/ATIVIDADE], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob nº [CPF OU CNPJ], com endereço à [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representado(a) por [NOME DO REPRESENTANTE, SE HOUVER], [QUALIFICAÇÃO], CPF nº [CPF].

As partes celebram o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, regido pela Lei nº 8.245/1991, pelo Código Civil e pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA DESTINAÇÃO
1.1. O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [COMPLEMENTO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], CEP [CEP], inscrito sob matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], perante o [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS], doravante denominado IMÓVEL.
1.2. O IMÓVEL será utilizado exclusivamente para a atividade de [DESCREVER ATIVIDADE COMERCIAL OU PROFISSIONAL], sendo vedada a alteração de finalidade sem autorização prévia e escrita do LOCADOR e sem as licenças públicas necessárias.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO
2.1. A locação terá prazo determinado de [NÚMERO] meses, iniciando-se em [DATA DE INÍCIO] e encerrando-se em [DATA DE TÉRMINO].
2.2. Findo o prazo, eventual permanência do LOCATÁRIO no IMÓVEL dependerá das regras legais aplicáveis e de manifestação das partes, sem prejuízo da formalização de aditivo ou novo contrato.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO
3.1. O aluguel mensal será de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRA FORMA], em favor de [DADOS PARA PAGAMENTO].
3.2. O primeiro pagamento vencerá em [DATA].
3.3. O atraso no pagamento sujeitará o LOCATÁRIO à multa de [PERCENTUAL]%, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice previsto neste contrato, sem prejuízo das medidas legais cabíveis.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE
4.1. O valor do aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses, contado do início do contrato ou do último reajuste, pela variação do [IGP-M/IPCA/OUTRO ÍNDICE], ou por outro índice oficial que venha a substituí-lo, se necessário.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS
5.1. Além do aluguel, correrão por conta do LOCATÁRIO as despesas de consumo e uso do IMÓVEL, incluindo água, energia elétrica, gás, internet, telefone, seguro contra incêndio, taxas de lixo e demais encargos decorrentes de sua ocupação, quando existentes.
5.2. O LOCATÁRIO pagará as cotas ordinárias de condomínio e as despesas ordinárias previstas em lei. As despesas extraordinárias de condomínio permanecerão sob responsabilidade do LOCADOR, salvo disposição legal ou ajuste escrito em contrário.
5.3. O IPTU será pago por [LOCADOR/LOCATÁRIO], no valor e nas condições de cobrança estabelecidas pelo Município.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA
6.1. Para garantia das obrigações deste contrato, as partes adotam a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO].
6.2. Caso a garantia seja caução em dinheiro, o LOCATÁRIO entregará o valor de R$ [VALOR], correspondente a [NÚMERO] meses de aluguel, observados os limites legais, para depósito em caderneta de poupança, nos termos do art. 38 da Lei nº 8.245/1991.
6.3. É vedada a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, conforme art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991.

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS
7.1. O LOCATÁRIO declara receber o IMÓVEL no estado descrito no laudo de vistoria, que integra este contrato como Anexo I, comprometendo-se a conservá-lo e devolvê-lo nas condições recebidas, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular.
7.2. Qualquer obra, alteração estrutural, instalação fixa ou benfeitoria dependerá de autorização prévia e escrita do LOCADOR, bem como das aprovações administrativas e condominiais exigíveis.
7.3. As benfeitorias observarão o que foi ajustado entre as partes e as disposições da Lei do Inquilinato, especialmente quanto à indenização e ao direito de retenção, quando aplicáveis.

CLÁUSULA 8ª – DA CESSÃO E SUBLOCAÇÃO
8.1. O LOCATÁRIO não poderá ceder, transferir, emprestar ou sublocar, total ou parcialmente, o IMÓVEL sem consentimento prévio e escrito do LOCADOR, conforme art. 13 da Lei nº 8.245/1991.

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO E DA MULTA
9.1. O descumprimento de qualquer obrigação contratual autoriza a parte inocente a considerar rescindido o contrato, após notificação para regularização, quando cabível, sem prejuízo de perdas e danos.
9.2. Se o LOCATÁRIO devolver o IMÓVEL antes do término do prazo ajustado, pagará multa equivalente a R$ [VALOR] ou a [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido do contrato, na forma do art. 4º da Lei nº 8.245/1991.
9.3. O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa na hipótese legal de transferência de seu local de trabalho por seu empregador, desde que cumpra os requisitos legais de notificação.

CLÁUSULA 10ª – DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
10.1. Ao término ou rescisão, o LOCATÁRIO devolverá o IMÓVEL livre de pessoas e bens, com as chaves entregues ao LOCADOR, contas quitadas e mediante vistoria final.
10.2. A responsabilidade por aluguéis e encargos permanecerá até a efetiva entrega das chaves, observada a legislação aplicável.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES E DO FORO
11.1. As comunicações entre as partes poderão ser realizadas por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos endereços e números informados neste contrato, desde que seja possível comprovar o envio e o recebimento.
11.2. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF DO FORO], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para resolver eventuais controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

LOCADOR: ____________________________________
[NOME DO LOCADOR]

LOCATÁRIO: ____________________________________
[NOME DO LOCATÁRIO OU REPRESENTANTE LEGAL]

FIADOR, SE HOUVER: ___________________________
[NOME DO FIADOR]

TESTEMUNHA 1: _______________________________
Nome: [NOME COMPLETO] | CPF: [CPF]

TESTEMUNHA 2: _______________________________
Nome: [NOME COMPLETO] | CPF: [CPF]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Confira nomes, CPF ou CNPJ, endereços e documentos. Se a locatária for uma empresa, verifique quem possui poderes de representação no contrato social ou por procuração.
2. Descreva o imóvel sem ambiguidades. Informe endereço completo, número da unidade, complemento, matrícula e outros dados que permitam individualizar o bem. Anexe um laudo de vistoria com fotos e leitura dos medidores, se possível.
3. Defina a atividade permitida. Especifique o ramo de atuação. Isso é relevante porque determinadas atividades dependem de alvará, regras condominiais, licenças sanitárias, ambientais ou do Corpo de Bombeiros.
4. Estabeleça prazo, aluguel e vencimento. Registre datas exatas de início e término, valor do aluguel, dia de pagamento, dados bancários e consequências do atraso. Evite deixar valores ou datas apenas combinados verbalmente.
5. Distribua os encargos. Indique claramente quem pagará IPTU, condomínio, consumo de água, energia, seguro e taxas. Guarde os comprovantes dos pagamentos durante a vigência.
6. Escolha somente uma garantia. A Lei do Inquilinato não permite exigir simultaneamente, por exemplo, fiador e caução. Se houver fiador casado, pode ser necessária a anuência do cônjuge, conforme o regime de bens e as regras aplicáveis.
7. Regule obras e benfeitorias. O locatário não deve iniciar reformas estruturais ou instalar equipamentos permanentes sem autorização escrita. Defina antecipadamente se haverá indenização por melhorias ao final.
8. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas fortalece o documento e pode permitir sua execução como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do Código de Processo Civil, desde que atendidos os demais requisitos legais.

Perguntas comuns sobre contrato de aluguel comercial

Qual é o prazo mais indicado para uma locação comercial?

O prazo depende do investimento e da atividade do locatário. Contratos mais longos podem dar maior previsibilidade para quem está formando clientela e realizando adaptações no espaço. Para certos requisitos da ação renovatória prevista no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, a legislação considera, entre outros elementos, contrato escrito e determinado, prazo mínimo ou soma ininterrupta de contratos escritos de cinco anos e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos. A análise do direito à renovação deve ser feita conforme o caso concreto.

O proprietário pode cobrar caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. As partes devem escolher entre as modalidades legalmente admitidas, como caução, fiança ou seguro-fiança.

Quem deve pagar o IPTU e o condomínio?

O contrato pode atribuir o pagamento do IPTU ao locatário, desde que isso esteja expressamente previsto. Em condomínios, é importante separar as despesas ordinárias das extraordinárias: em regra, as ordinárias ficam com o locatário e as extraordinárias com o locador, conforme a Lei do Inquilinato.

O locatário pode sair antes do fim do contrato?

Sim, mas normalmente haverá multa por devolução antecipada. Essa multa deve ser calculada proporcionalmente ao tempo que falta para encerrar o prazo contratado, conforme prevê o art. 4º da Lei nº 8.245/1991. As partes podem negociar condições específicas, desde que respeitem a legislação.

É obrigatório reconhecer firma em contrato de locação comercial?

Em regra, não é obrigatório para a validade do contrato particular. Ainda assim, o reconhecimento de firma pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas. Dependendo da situação, as partes também podem optar por assinatura eletrônica que permita comprovar a identidade e a integridade do documento.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às circunstâncias da locação. Para situações específicas, valores relevantes ou dúvidas sobre direitos e obrigações, recomenda-se a orientação de um advogado ou profissional habilitado.