Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Word

O modelo de contrato de compra e venda de imóvel Word é um documento-base para formalizar as condições negociadas entre quem vende e quem compra uma casa, apartamento, terreno, sala comercial ou outro bem imobiliário. Ele registra elementos essenciais da operação, como a identificação das partes, a descrição do imóvel, o preço, a forma de pagamento, a data de entrega da posse, a responsabilidade por tributos e as consequências do descumprimento.

Ter o acordo por escrito reduz dúvidas e ajuda a comprovar o que foi combinado. O arquivo pode ser copiado para o Word, preenchido, revisado e impresso. Ainda assim, é importante compreender que, no Brasil, a assinatura de um contrato particular nem sempre transfere a propriedade do imóvel. Em regra, a propriedade é transmitida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Além disso, para negócios acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é normalmente essencial, nos termos do artigo 108 do Código Civil, salvo hipóteses legais específicas, como certas operações de financiamento imobiliário.

Quando usar

Use este modelo quando as partes já tiverem definido os pontos principais da negociação e desejarem documentar a compra e venda antes da escritura definitiva ou do registro. Ele é especialmente útil nas situações abaixo:

• Compra e venda de imóvel residencial, como casa, apartamento ou lote;
• Negociação de terreno urbano ou rural, desde que sejam incluídas as informações de matrícula e área;
• Venda de sala, loja, galpão ou outro imóvel comercial;
• Operação com pagamento à vista, parcelado ou com sinal e parcelas futuras;
• Promessa de compra e venda enquanto são providenciadas certidões, financiamento, escritura ou regularização documental;
• Definição de prazo para desocupação e entrega das chaves;
• Registro de multa, arras (sinal) e demais consequências em caso de desistência ou inadimplemento.

Antes de assinar, o comprador deve solicitar uma matrícula atualizada do imóvel, verificar a titularidade do vendedor, a existência de ônus reais, penhoras, alienação fiduciária, indisponibilidades e outras restrições. Também é recomendável conferir débitos de IPTU, condomínio, contas de consumo e, conforme o caso, certidões do vendedor. Se o imóvel estiver financiado, inventariado, alugado, em inventário, sob partilha, possuir coproprietários ou envolver situação familiar específica, a revisão por advogado e pelo tabelionato é ainda mais importante.

Modelo completo de contrato de compra e venda de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável: [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE], [QUALIFICAÇÃO COMPLETA], na qualidade de cônjuge e anuente.

E, de outro lado:

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável: [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE], [QUALIFICAÇÃO COMPLETA], na qualidade de cônjuge e anuente.

As partes acima identificadas celebram o presente CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, mediante as cláusulas e condições seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL
O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) e possuidor(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA] m², inscrito no cadastro municipal sob nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], doravante denominado simplesmente IMÓVEL.

CLÁUSULA 2ª – DO OBJETO
Por este contrato, o(a) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o IMÓVEL descrito na cláusula anterior, com todas as suas acessões, benfeitorias, instalações e pertenças, no estado de conservação em que se encontra, declarado conhecido pelo(a) COMPRADOR(A).

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço certo e ajustado da presente compra e venda é de R$ [VALOR TOTAL] ([VALOR POR EXTENSO]), que será pago pelo(a) COMPRADOR(A) da seguinte forma: [DESCREVER DETALHADAMENTE O SINAL, AS PARCELAS, VENCIMENTOS, DADOS BANCÁRIOS, FINANCIAMENTO OU PAGAMENTO À VISTA].

O valor de R$ [VALOR DO SINAL], pago nesta data, será considerado [ARRAS CONFIRMATÓRIAS/SINAL/ADIANTAMENTO DO PREÇO], integrando o valor total da negociação.

CLÁUSULA 4ª – DA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES
A posse do IMÓVEL e a entrega das chaves ocorrerão em [DATA OU CONDIÇÃO], desde que [CONDIÇÃO, COMO QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO, ASSINATURA DA ESCRITURA OU LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO]. A partir da imissão na posse, o(a) COMPRADOR(A) responderá pelas despesas ordinárias de uso e conservação do IMÓVEL.

CLÁUSULA 5ª – DOS TRIBUTOS, TAXAS E DESPESAS
Até a data da entrega da posse, serão de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A) os tributos, taxas condominiais, contas e demais encargos incidentes sobre o IMÓVEL, ainda que lançados posteriormente, desde que referentes a período anterior. A partir da posse, tais obrigações serão de responsabilidade do(a) COMPRADOR(A).

As despesas de escritura pública, ITBI, registro imobiliário e demais custos de transferência serão suportadas por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/CONFORME DESCRIÇÃO: [DETALHAR]].

CLÁUSULA 6ª – DA DOCUMENTAÇÃO E DA ESCRITURA
O(A) VENDEDOR(A) obriga-se a apresentar os documentos necessários à lavratura da escritura e à transferência do IMÓVEL, incluindo matrícula atualizada e os documentos pessoais exigidos pelo tabelionato, no prazo de [PRAZO].

As partes comprometem-se a comparecer ao tabelionato e a praticar os atos necessários para a formalização da escritura pública, quando exigível, e para o posterior registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 7ª – DA DECLARAÇÃO SOBRE ÔNUS E DÉBITOS
O(A) VENDEDOR(A) declara que o IMÓVEL encontra-se [LIVRE E DESEMBARAÇADO/COM OS SEGUINTES ÔNUS OU RESTRIÇÕES: [DESCREVER]], responsabilizando-se pela quitação e baixa de débitos ou ônus anteriores à transferência, salvo se expressamente assumidos pelo(a) COMPRADOR(A) neste contrato.

CLÁUSULA 8ª – DO INADIMPLEMENTO E DA MULTA
O descumprimento de qualquer obrigação prevista neste contrato, não sanado no prazo de [NÚMERO] dias após notificação por escrito, sujeitará a parte inadimplente ao pagamento de multa equivalente a [PERCENTUAL]% do valor total do contrato, sem prejuízo de perdas e danos, correção monetária, juros e demais medidas cabíveis.

Em caso de desistência injustificada do(a) COMPRADOR(A), aplicar-se-á o seguinte: [DESCREVER O DESTINO DO SINAL E AS CONSEQUÊNCIAS]. Em caso de desistência injustificada do(a) VENDEDOR(A), aplicar-se-á o seguinte: [DESCREVER A DEVOLUÇÃO DO SINAL, EVENTUAL DEVOLUÇÃO EM DOBRO E OUTRAS CONSEQUÊNCIAS].

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
O presente contrato é celebrado em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL/REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES PREVISTAS NESTE INSTRUMENTO], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as condições expressamente previstas.

CLÁUSULA 10ª – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [NÚMERO]

Como preencher o documento passo a passo

1. Qualifique corretamente as partes: informe nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Quando houver casamento ou união estável, avalie a necessidade de assinatura do cônjuge ou companheiro, especialmente conforme o regime de bens e a origem do imóvel.
2. Copie os dados da matrícula: utilize a matrícula atualizada para informar cartório, número, endereço, área e demais características. Evite descrever o imóvel apenas com base em anúncio, carnê de IPTU ou informação verbal.
3. Detalhe o pagamento: indique cada valor, vencimento e meio de pagamento. Se houver financiamento, informe que a conclusão depende da aprovação de crédito e estabeleça o que ocorrerá se ele for negado.
4. Defina a posse: esclareça exatamente quando o comprador receberá as chaves. A entrega pode ocorrer na assinatura, na quitação, na escritura ou em outra condição objetiva.
5. Distribua despesas: registre quem pagará ITBI, escritura, registro, certidões, IPTU proporcional e condomínio. Isso previne discussões posteriores.
6. Preveja o descumprimento: estipule multa proporcional e explique o tratamento do sinal. As cláusulas devem ser redigidas de maneira equilibrada e compatível com a negociação.
7. Assine com testemunhas: colha a assinatura de duas testemunhas identificadas com CPF. Isso pode fortalecer a eficácia executiva do instrumento particular, observados os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil.
8. Formalize a transferência: após o contrato, providencie a escritura pública quando necessária e leve o título a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, o comprador normalmente não se torna proprietário perante terceiros.

Perguntas comuns

O contrato particular já transfere a propriedade do imóvel?

Não necessariamente. O contrato cria obrigações entre as partes e pode servir como título para etapas futuras, mas a propriedade imobiliária, como regra, é adquirida com o registro do título na matrícula do imóvel. Verifique a exigência de escritura pública e registro para o seu caso.

É obrigatório reconhecer firma?

O reconhecimento de firma não é requisito universal de validade do contrato particular, mas pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas. O cartório, o banco ou a situação concreta podem exigir formalidades adicionais. Para maior segurança, as partes podem optar por reconhecimento por autenticidade.

Quem paga o ITBI e as despesas de cartório?

Em muitas negociações, o comprador paga ITBI, escritura e registro. Contudo, as partes podem estabelecer divisão diferente no contrato. O importante é que a cláusula seja clara e que sejam consultadas as regras do município e do cartório competente.

Posso usar este modelo para imóvel financiado?

Sim, como base, mas o texto deve ser adaptado. É indispensável prever a condição de aprovação do financiamento, prazos bancários, eventual avaliação do imóvel, forma de liberação dos recursos e o destino do sinal em caso de recusa de crédito sem culpa das partes.

O que conferir antes de entregar o sinal?

Peça matrícula atualizada, documentos do vendedor, certidões adequadas à operação, comprovantes de IPTU e condomínio, além de verificar se há ocupantes, locação, débitos ou restrições. Em operações relevantes, a análise jurídica e documental prévia é uma medida prudente.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades da negociação. Para assegurar a validade, a regularidade documental e a proteção dos envolvidos, recomenda-se a orientação de advogado, tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis competente.