Modelo de Laudo de Vistoria de Imóvel para Locação

O modelo de laudo de vistoria de imóvel é o documento utilizado para registrar, de forma organizada e detalhada, o estado de conservação de uma casa, apartamento, sala comercial ou outro bem imobiliário em determinada data. Na prática, ele descreve as condições dos cômodos, paredes, pisos, portas, instalações elétricas e hidráulicas, móveis, equipamentos e áreas externas, quando existentes. É especialmente importante nas relações de locação, pois cria um parâmetro objetivo para comparar a situação do imóvel na entrega das chaves e na sua devolução.

Um laudo bem preenchido reduz dúvidas e conflitos entre locador e locatário. Ele permite identificar o que já estava desgastado, danificado ou incompleto antes da ocupação e o que eventualmente precisará ser reparado ao fim do contrato. Para produzir um registro confiável, é recomendável fazer a vistoria com atenção, anexar fotografias identificadas e colher a assinatura das partes ou de seus representantes.

Este modelo foi pensado para vistorias de entrada e de saída em imóveis destinados à locação. Embora seja um documento útil como prova e organização da relação contratual, ele não substitui um laudo técnico de engenharia, perícia, ART ou RRT quando esses documentos forem exigidos pela natureza do problema, pelo contrato, por uma instituição financeira, pelo condomínio ou por determinação judicial.

Quando usar o laudo de vistoria de imóvel

• Na entrega das chaves ao locatário, antes do início da ocupação do imóvel.
• Na devolução das chaves, para confrontar o estado atual com a vistoria inicial.
• Em vistorias periódicas previstas no contrato de locação, mediante agendamento e respeito à privacidade do ocupante.
• Na compra e venda de imóvel, como registro das condições aparentes verificadas pelas partes.
• Na entrega de imóvel após reformas, obras, desocupação ou cessão de uso.
• Para documentar danos causados por vazamento, infiltração, evento climático, acidente ou outra ocorrência específica.

Nas locações urbanas, a Lei nº 8.245/1991 estabelece deveres relevantes para as partes. Em linhas gerais, o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, enquanto o locatário deve devolvê-lo no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. O laudo inicial, somado ao contrato, às fotos e aos comprovantes de comunicação, ajuda a demonstrar essas condições. Por isso, descrições vagas como “bom estado” devem ser evitadas sempre que possível.

Modelo completo de laudo de vistoria de imóvel

LAUDO DE VISTORIA DE IMÓVEL

Tipo de vistoria: [ENTRADA / SAÍDA / PERIÓDICA / OUTRA]
Data da vistoria: [DIA/MÊS/ANO]
Horário: [HORÁRIO]
Endereço do imóvel: [RUA, NÚMERO, COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE/UF, CEP]
Tipo de imóvel: [CASA / APARTAMENTO / SALA COMERCIAL / OUTRO]
Finalidade da ocupação: [RESIDENCIAL / COMERCIAL / OUTRA]

IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES

Locador(a)/Proprietário(a): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], CPF nº [CPF], RG nº [RG], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO].

Locatário(a)/Ocupante: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], CPF nº [CPF], RG nº [RG], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO].

Imobiliária/Administradora, se houver: [RAZÃO SOCIAL], CNPJ nº [CNPJ], representada por [NOME E FUNÇÃO].

Responsável pela vistoria: [NOME COMPLETO], [CPF OU IDENTIFICAÇÃO PROFISSIONAL], [FUNÇÃO/CARGO].

REFERÊNCIA CONTRATUAL

Contrato de locação ou instrumento relacionado firmado em [DATA], com início previsto ou ocorrido em [DATA]. Esta vistoria refere-se ao imóvel acima identificado e deve ser lida em conjunto com o contrato, seus aditivos, fotografias, vídeos e demais anexos expressamente relacionados neste documento.

CONDIÇÕES GERAIS DO IMÓVEL

Estado geral de conservação: [NOVO / BOM / REGULAR / NECESSITA REPAROS].
Leitura do medidor de energia elétrica: [NÚMERO / NÃO APLICÁVEL].
Leitura do medidor de água: [NÚMERO / NÃO APLICÁVEL].
Leitura do medidor de gás: [NÚMERO / NÃO APLICÁVEL].
Número de chaves entregues/verificadas: [QUANTIDADE E IDENTIFICAÇÃO].
Controles, tags, cartões ou dispositivos de acesso: [DESCREVER QUANTIDADE E ESTADO].

DESCRIÇÃO POR AMBIENTE

1. Entrada, hall, corredores e circulação:
Piso: [MATERIAL, COR, ESTADO E AVARIAS].
Paredes e teto: [PINTURA, MANCHAS, FUROS, TRINCAS OU OUTRAS CONDIÇÕES].
Portas, fechaduras e interfone: [ESTADO E FUNCIONAMENTO].
Iluminação e interruptores: [ESTADO E FUNCIONAMENTO].
Observações: [DESCRIÇÃO DETALHADA].

2. Sala:
Piso e rodapés: [DESCRIÇÃO].
Paredes, teto e pintura: [DESCRIÇÃO].
Janelas, vidros, persianas e cortinas: [DESCRIÇÃO].
Tomadas, interruptores, luminárias e pontos elétricos: [DESCRIÇÃO].
Observações: [DESCRIÇÃO DETALHADA].

3. Cozinha e área de serviço:
Pia, bancada, torneiras, ralos e sifões: [DESCRIÇÃO E FUNCIONAMENTO APARENTE].
Armários, portas, gavetas e puxadores: [DESCRIÇÃO].
Revestimentos, piso, paredes e teto: [DESCRIÇÃO].
Pontos de água, esgoto, gás e energia: [DESCRIÇÃO].
Tanque, varal, aquecedor e demais itens: [DESCRIÇÃO].
Observações: [DESCRIÇÃO DETALHADA].

4. Quartos:
Quarto [NÚMERO/NOME]: piso [DESCRIÇÃO]; paredes e teto [DESCRIÇÃO]; porta e fechadura [DESCRIÇÃO]; janela e vidros [DESCRIÇÃO]; armários [DESCRIÇÃO]; instalações elétricas [DESCRIÇÃO]; observações [DESCRIÇÃO].
Quarto [NÚMERO/NOME]: piso [DESCRIÇÃO]; paredes e teto [DESCRIÇÃO]; porta e fechadura [DESCRIÇÃO]; janela e vidros [DESCRIÇÃO]; armários [DESCRIÇÃO]; instalações elétricas [DESCRIÇÃO]; observações [DESCRIÇÃO].

5. Banheiros:
Vaso sanitário, descarga e assento: [DESCRIÇÃO E FUNCIONAMENTO APARENTE].
Lavatório, torneira, espelho e gabinete: [DESCRIÇÃO].
Chuveiro, registros, box, ralos e ventilação: [DESCRIÇÃO].
Piso, revestimentos, teto e pintura: [DESCRIÇÃO].
Observações: [DESCRIÇÃO DETALHADA].

6. Varanda, garagem, quintal e áreas externas, se houver:
Piso, muros, portões, grades, cobertura, ralos, jardim e demais elementos: [DESCRIÇÃO DETALHADA].
Vaga de garagem nº [NÚMERO], quando aplicável: [CONDIÇÕES E IDENTIFICAÇÃO].
Observações: [DESCRIÇÃO DETALHADA].

7. Itens, mobiliário e equipamentos deixados no imóvel, se houver:
[ITEM 1 – MARCA/MODELO, QUANTIDADE, ESTADO APARENTE].
[ITEM 2 – MARCA/MODELO, QUANTIDADE, ESTADO APARENTE].
[ITEM 3 – MARCA/MODELO, QUANTIDADE, ESTADO APARENTE].

AVARIAS, PENDÊNCIAS E REPAROS IDENTIFICADOS

[DESCREVER CADA AVARIA OU PENDÊNCIA DE FORMA OBJETIVA, INFORMANDO LOCAL EXATO, CARACTERÍSTICAS, EXTENSÃO APARENTE E, SE CABÍVEL, A RESPONSABILIDADE OU PROVIDÊNCIA COMBINADA.]

REGISTRO FOTOGRÁFICO E ANEXOS

Integram este laudo os seguintes anexos: [NÚMERO] fotografias, identificadas de [FOTO 1] a [FOTO N]; [VÍDEOS, SE HOUVER]; [RELAÇÃO DE CHAVES]; [OUTROS DOCUMENTOS]. As imagens devem corresponder aos ambientes e itens descritos, preferencialmente com data e identificação.

DECLARAÇÃO DAS PARTES

As partes declaram que acompanharam ou tiveram oportunidade de acompanhar a vistoria, que receberam uma via deste laudo e que as informações nele registradas refletem as condições aparentes verificadas na data indicada. Eventuais ressalvas estão descritas neste documento ou em anexo assinado pelas partes.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) LOCADOR(A)/PROPRIETÁRIO(A)]
CPF: [CPF]

________________________________________
[NOME DO(A) LOCATÁRIO(A)/OCUPANTE]
CPF: [CPF]

________________________________________
[NOME DO RESPONSÁVEL PELA VISTORIA / REPRESENTANTE DA IMOBILIÁRIA]
CPF/CNPJ: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA, SE HOUVER]
CPF: [CPF]

Como preencher o documento passo a passo

1. Defina a finalidade da vistoria. Indique claramente se o documento é de entrada, saída, vistoria periódica ou decorrente de uma ocorrência. Essa informação evita confusão na comparação futura.
2. Identifique o imóvel sem abreviações excessivas. Informe o endereço completo, unidade, bloco, vaga e quaisquer elementos que individualizem o bem. Em condomínio, inclua também o número do apartamento ou sala.
3. Preencha os dados das partes. Use os mesmos nomes e documentos que constam no contrato de locação. Caso uma imobiliária represente uma das partes, registre sua razão social, CNPJ e o nome do responsável.
4. Faça a inspeção ambiente por ambiente. Comece pela entrada e siga uma ordem constante. Observe piso, pintura, teto, esquadrias, portas, vidros, tomadas, torneiras, ralos, louças e armários. Teste os itens apenas dentro do que for seguro e possível durante a visita.
5. Descreva fatos, não conclusões genéricas. Em vez de escrever “parede ruim”, prefira “parede da sala com três furos de aproximadamente [MEDIDA] cm e mancha próxima à janela”. Quanto mais objetiva for a anotação, melhor será sua utilidade.
6. Fotografe os ambientes e avarias. Faça fotos amplas e aproximadas, nomeie os arquivos e relacione-os no laudo. Registre especialmente rachaduras, infiltrações, peças quebradas, riscos, manchas, pintura descascada e medidores.
7. Liste chaves e acessórios. Informe a quantidade de chaves, controles de portão, tags, cartões, manuais e equipamentos. Esse cuidado é relevante tanto na entrada quanto na devolução do imóvel.
8. Registre pendências e acordos. Se houver reparo a ser feito pelo locador, locatário ou condomínio, descreva qual é o serviço, o local e o prazo combinado. Evite acordos apenas verbais.
9. Revise e assine. As partes devem ler o documento antes da assinatura. Entregue uma via a cada interessado e preserve a versão assinada, as fotos e as comunicações relacionadas durante toda a vigência contratual.

Perguntas comuns

O laudo de vistoria é obrigatório na locação?

Embora a legislação não imponha um único formato padronizado para toda locação, a vistoria é uma prática altamente recomendável. Ela protege locador e locatário ao registrar a condição inicial e final do imóvel, facilitando a apuração de responsabilidades por reparos ou danos.

Quem deve pagar pela vistoria?

A definição pode constar do contrato de locação ou da política da administradora, desde que seja clara e compatível com a relação contratual. Independentemente de quem contrate ou realize a vistoria, ambas as partes devem ter acesso ao documento e oportunidade de apresentar ressalvas justificadas.

Fotos e vídeos valem como complemento do laudo?

Sim. Fotografias e vídeos tornam o registro mais preciso, desde que sejam organizados, identificados e vinculados ao documento. O ideal é que o laudo mencione a quantidade de anexos e que as imagens sejam guardadas em arquivo acessível às partes.

Desgaste natural pode ser cobrado do locatário?

Em regra, não. A devolução do imóvel deve considerar as deteriorações decorrentes do uso normal, conforme a dinâmica da Lei do Inquilinato. Já danos que ultrapassem o desgaste ordinário, alterações não autorizadas ou falta de conservação podem gerar discussão sobre reparação, sempre à luz do contrato e das provas disponíveis.

É necessário reconhecer firma nas assinaturas?

Normalmente, não há exigência geral de reconhecimento de firma para a validade do laudo entre as partes. Contudo, essa providência pode ser adotada por conveniência, exigência contratual ou necessidade específica. Assinaturas eletrônicas também podem ser utilizadas quando aceitas pelas partes e aptas a demonstrar autoria e integridade.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às particularidades do imóvel, do contrato e da situação concreta. Em caso de conflito, dano estrutural, perícia ou dúvida jurídica, procure orientação de advogado, corretor, engenheiro, arquiteto ou outro profissional habilitado.