Modelo de Contrato de Aluguel de Sala Comercial

O modelo de contrato de aluguel de sala comercial formaliza a locação de um espaço destinado ao exercício de atividade empresarial, profissional ou institucional. Ele registra, com clareza, quem entrega o imóvel, quem o utiliza, qual é o valor do aluguel, por quanto tempo a ocupação será permitida e quais obrigações cabem a cada parte. Embora seja comum chamar esse documento de “contrato de aluguel”, seu nome jurídico mais preciso é contrato de locação não residencial.

No Brasil, a locação de imóveis urbanos é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além das regras gerais do Código Civil. Um contrato escrito e bem preenchido reduz dúvidas sobre reajuste, despesas, reparos, garantias, multa por saída antecipada e devolução das chaves. Isso é especialmente importante em uma sala comercial, onde podem existir condomínio, taxas municipais, adaptações para a operação e necessidade de comprovação do endereço da empresa.

O modelo abaixo pode ser adaptado para escritórios, consultórios, salas em galerias, espaços profissionais e unidades em edifícios comerciais. Antes de assinar, as partes devem conferir a matrícula ou outro documento de propriedade, realizar vistoria detalhada e verificar se a atividade pretendida é permitida pelo condomínio, pela prefeitura e pelas normas locais.

Quando usar o contrato de aluguel de sala comercial

Use este documento quando o proprietário, possuidor legitimado ou representante autorizado ceder temporariamente uma sala urbana para uma pessoa física ou jurídica desenvolver atividade não residencial. O contrato é indicado tanto para negócios já em funcionamento quanto para profissionais que estão abrindo consultório, escritório, estúdio, agência, loja ou filial.

• Para alugar uma sala a empresa, empresário individual, profissional liberal ou associação;
• Para estabelecer uma locação com prazo determinado, como 12, 24, 30 ou 60 meses;
• Para definir a responsabilidade por aluguel, condomínio, IPTU, consumo de serviços e reparos;
• Para exigir uma garantia locatícia, como caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;
• Para registrar o estado de conservação da sala por meio de laudo de vistoria anexo;
• Para prever regras de rescisão, multa, reajuste anual e entrega do imóvel.

Evite usar um texto genérico sem adaptação quando houver situação especial, como construção sob medida (built to suit), cessão de ponto comercial, locação em shopping center, sublocação, imóvel com vários proprietários, representação por procuração ou obras relevantes. Nesses casos, a revisão por advogado ou profissional especializado é recomendável.

Modelo completo de contrato de aluguel de sala comercial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME DO LOCATÁRIO OU RAZÃO SOCIAL], [NACIONALIDADE, SE PESSOA FÍSICA], [ESTADO CIVIL, SE PESSOA FÍSICA], [PROFISSÃO, SE PESSOA FÍSICA], inscrito(a) no CPF/CNPJ nº [NÚMERO], com endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representado(a) por [NOME DO REPRESENTANTE, CARGO, CPF E RG, SE PESSOA JURÍDICA], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), celebram o presente contrato, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA FINALIDADE. O LOCADOR loca ao LOCATÁRIO a sala comercial situada à [ENDEREÇO COMPLETO, NÚMERO DA SALA, ANDAR, EDIFÍCIO, BAIRRO, CIDADE, UF E CEP], objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], doravante denominada IMÓVEL. A locação destina-se exclusivamente ao exercício da atividade de [DESCREVER ATIVIDADE], sendo vedada a alteração de finalidade sem autorização prévia e escrita do LOCADOR e sem as licenças aplicáveis.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO. A locação terá prazo determinado de [NÚMERO] meses, iniciando-se em [DATA] e encerrando-se em [DATA]. Encerrado o prazo, caso o LOCATÁRIO permaneça no IMÓVEL por mais de 30 dias sem oposição do LOCADOR, a locação poderá prorrogar-se por prazo indeterminado, nos termos da legislação aplicável.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E FORMA DE PAGAMENTO. O aluguel mensal será de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRA FORMA], em favor de [DADOS PARA PAGAMENTO]. O primeiro pagamento vencerá em [DATA]. O atraso implicará multa de [PERCENTUAL]% sobre o débito, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e atualização monetária pelo índice previsto neste contrato, sem prejuízo das medidas de cobrança cabíveis.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE. O aluguel será reajustado a cada período de 12 meses, contado do início da locação ou do último reajuste, pela variação acumulada do [IPCA/IGP-M/OUTRO ÍNDICE LÍCITO]. Na extinção ou indisponibilidade do índice, será utilizado outro índice oficial que reflita a inflação do período, mediante acordo entre as partes.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS. Além do aluguel, competem ao LOCATÁRIO as despesas de consumo de água, energia elétrica, internet, telefone e demais serviços individualizados; as despesas ordinárias de condomínio; e o IPTU/taxa de lixo no valor de R$ [VALOR] ou conforme carnê, se assim ajustado. Competem ao LOCADOR as despesas extraordinárias de condomínio, salvo disposição legal ou contratual específica em sentido diverso. O LOCATÁRIO deverá apresentar comprovantes de quitação quando solicitado.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA. Para garantia das obrigações deste contrato, o LOCATÁRIO oferece a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO]. A garantia será formalizada da seguinte forma: [DESCREVER DETALHADAMENTE VALOR, DADOS DO FIADOR, APÓLICE OU CONDIÇÕES]. As partes reconhecem que será exigida apenas esta modalidade de garantia durante a vigência contratual.

CLÁUSULA 7ª – DA VISTORIA E CONSERVAÇÃO. O LOCATÁRIO declara receber o IMÓVEL conforme laudo de vistoria anexo, que integra este contrato. Obriga-se a conservá-lo, realizando os reparos decorrentes de uso inadequado, culpa sua, de seus empregados, clientes, fornecedores ou prepostos. Deverá comunicar prontamente ao LOCADOR defeitos estruturais ou fatos que exijam providências deste. Ao término, devolverá o IMÓVEL limpo, desocupado e no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular.

CLÁUSULA 8ª – DAS BENFEITORIAS E OBRAS. Qualquer obra, instalação, alteração de layout, placa, letreiro, equipamento fixo ou benfeitoria dependerá de autorização prévia e escrita do LOCADOR, bem como das aprovações do condomínio e dos órgãos públicos quando necessárias. As benfeitorias observarão o que for acordado por escrito quanto à indenização, retenção e retirada. O LOCATÁRIO deverá reparar os danos decorrentes da retirada de itens instalados por sua iniciativa.

CLÁUSULA 9ª – DA CESSÃO E SUBLOCAÇÃO. É vedado ao LOCATÁRIO ceder, transferir, emprestar ou sublocar, total ou parcialmente, o IMÓVEL sem consentimento prévio e escrito do LOCADOR.

CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO E MULTA. O descumprimento de obrigação contratual ou legal autoriza a parte inocente a considerar rescindido o contrato, após notificação quando cabível, sem prejuízo de perdas e danos. Se o LOCATÁRIO devolver o IMÓVEL antes do fim do prazo, pagará multa equivalente a [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período restante do contrato, salvo hipótese legal de dispensa. A entrega das chaves deverá ser formalizada por escrito e não afasta débitos ou danos apurados em vistoria final.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES. As notificações entre as partes poderão ser realizadas por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos seguintes contatos: LOCADOR: [E-MAIL/TELEFONE]; LOCATÁRIO: [E-MAIL/TELEFONE]. A alteração de endereço ou contato deverá ser comunicada sem demora.

CLÁUSULA 12ª – DO FORO. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], local de situação do IMÓVEL, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E, por estarem de acordo, assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DO LOCADOR]
LOCADOR(A)

________________________________________
[NOME DO LOCATÁRIO OU REPRESENTANTE]
LOCATÁRIO(A)

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[NOME DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [NÚMERO]

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[NOME DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Inclua nome completo, CPF, RG e endereço do locador. Se o locatário for empresa, informe razão social, CNPJ, sede e os dados de quem assina em nome dela. Confirme se o representante possui poderes no contrato social, ata ou procuração.
2. Descreva a sala sem ambiguidades. Informe número, andar, edifício, endereço, CEP e, quando disponível, matrícula imobiliária. Se houver vaga de garagem, depósito, mobiliário ou equipamentos incluídos, relacione-os expressamente.
3. Defina a atividade permitida. A finalidade comercial deve ser compatível com as regras do condomínio, alvarás e zoneamento. Uma sala alugada para consultório, por exemplo, pode exigir exigências sanitárias próprias.
4. Estabeleça prazo, valor e vencimento. Indique datas completas e não apenas “por um ano”. O reajuste de aluguel em contratos dessa natureza costuma ser anual; escolha um índice e mantenha a redação objetiva.
5. Separe os encargos. Especifique quais despesas são de responsabilidade do locatário. A Lei do Inquilinato diferencia despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, por isso essa divisão deve constar com precisão.
6. Escolha somente uma garantia. O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 proíbe a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Caso a opção seja caução em dinheiro, ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve observar a forma legal de depósito e remuneração.
7. Anexe a vistoria. Faça fotos datadas e descreva pisos, pintura, portas, janelas, tomadas, banheiros, chaves e medidores. Ambas as partes devem rubricar ou assinar o laudo.
8. Colha assinaturas e guarde provas. Assine em vias para todos os envolvidos e inclua duas testemunhas. A assinatura de testemunhas fortalece o documento e pode permitir sua cobrança como título executivo extrajudicial, conforme o artigo 784, III, do Código de Processo Civil, quando presentes os demais requisitos legais.

Perguntas comuns

O contrato de sala comercial precisa ser reconhecido em cartório?

Em regra, não. O contrato particular assinado pelas partes é válido, desde que cumpra os requisitos legais. O reconhecimento de firma pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas, mas não é requisito geral de validade. Dependendo da situação, pode ser útil registrar o contrato ou providenciar averbações relacionadas à locação; consulte orientação profissional para avaliar o caso.

O locador pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato veda mais de uma garantia no mesmo contrato. Escolha entre caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir duas garantias pode gerar questionamentos e consequências previstas na legislação.

Quem paga condomínio e IPTU na locação comercial?

As despesas ordinárias de condomínio normalmente podem ser atribuídas ao locatário por contrato, enquanto as extraordinárias são, em regra, do locador. Já o IPTU pode ser transferido contratualmente ao locatário, desde que isso esteja expresso. Leia também a convenção condominial e confira os valores antes da assinatura.

O locatário pode sair antes do prazo?

Pode devolver o imóvel antes do término, mas normalmente incidirá a multa contratual calculada de forma proporcional ao tempo que falta. Há exceções legais, como a transferência do empregado pelo empregador para outra localidade, desde que atendidos os requisitos da Lei do Inquilinato.

É possível renovar uma locação comercial?

Sim. As partes podem negociar uma renovação por escrito. Em determinadas circunstâncias, o locatário empresarial pode ter direito à ação renovatória, observados requisitos legais, incluindo prazo contratual e exploração do mesmo ramo, previstos especialmente nos artigos 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da locação. Para situações com valores relevantes, garantias complexas, obras, controvérsias ou necessidades específicas, recomenda-se a análise de um advogado ou profissional habilitado.