Modelo de Contrato de Sublocação: Residencial e Comercial

O modelo de contrato de sublocação é o instrumento usado quando uma pessoa que já aluga um imóvel, chamada de locatário ou sublocador, cede a terceiros o uso total ou parcial desse bem mediante pagamento. Quem passa a ocupar o imóvel é o sublocatário. Esse acordo é comum em imóveis residenciais compartilhados, quartos, salas comerciais, lojas, escritórios e espaços destinados a atividades profissionais.

A sublocação não é uma nova locação feita diretamente pelo proprietário. Ela depende de uma relação principal já existente: o contrato de locação entre o dono do imóvel, denominado locador, e o inquilino original. Por isso, antes de assinar qualquer documento, é indispensável verificar se a sublocação é permitida e obter a autorização necessária.

No Brasil, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina em seu artigo 13 que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem de consentimento prévio e escrito do locador. Na prática, a autorização pode constar do contrato principal ou ser concedida em documento separado. Sem essa concordância, o locatário original pode descumprir o contrato principal e ficar sujeito às consequências previstas nele e na lei.

Este modelo ajuda a registrar as condições essenciais da sublocação: identificação das partes, descrição do espaço, prazo, valor, despesas, regras de uso, garantias, vistoria e hipóteses de encerramento. Ele deve ser adaptado ao caso concreto e assinado somente após a conferência do contrato principal e da autorização do proprietário.

Quando usar o modelo de contrato de sublocação

• Quando o inquilino de um apartamento pretende sublocar um quarto, uma vaga, uma suíte ou todo o imóvel, com autorização do proprietário.
• Quando uma empresa locatária deseja disponibilizar parte de uma sala, escritório, galpão ou loja para outra empresa ou profissional.
• Quando há divisão de despesas e pagamento periódico pela ocupação de parte de imóvel alugado.
• Quando as partes desejam formalizar prazo, aluguel, contas de consumo, acesso a áreas comuns e devolução do espaço.
• Quando é necessário deixar claro que a sublocação depende do contrato de locação principal e não cria vínculo direto de locação entre sublocatário e proprietário, salvo situações previstas em lei.

Não use este documento para simular uma relação inexistente, ignorar proibição expressa do proprietário ou substituir um contrato de compra e venda, comodato ou parceria comercial. Também é importante observar as regras de condomínio, zoneamento municipal e uso permitido para o imóvel.

Modelo completo de contrato de sublocação

CONTRATO PARTICULAR DE SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO SUBLOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF/CNPJ nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) SUBLOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO SUBLOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF/CNPJ nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) SUBLOCATÁRIO(A), celebram o presente CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO CONTRATO PRINCIPAL E DA AUTORIZAÇÃO
O(A) SUBLOCADOR(A) declara ser locatário(a) do imóvel descrito neste contrato, em razão do Contrato de Locação firmado com [NOME DO LOCADOR/PROPRIETÁRIO], em [DATA]. A presente sublocação é realizada com o consentimento prévio e escrito do locador, conforme [CLÁUSULA DO CONTRATO PRINCIPAL/TERMO DE AUTORIZAÇÃO] anexo a este instrumento.

CLÁUSULA 2ª – DO OBJETO
O(A) SUBLOCADOR(A) subloca ao(à) SUBLOCATÁRIO(A) o seguinte espaço: [DESCREVER SE É O IMÓVEL INTEGRAL, QUARTO, SALA, VAGA, LOJA OU OUTRA PARTE], situado no endereço [ENDEREÇO COMPLETO], incluindo o direito de uso das seguintes áreas, móveis, equipamentos ou instalações: [DESCRIÇÃO DETALHADA]. O imóvel será utilizado exclusivamente para [FINALIDADE RESIDENCIAL/COMERCIAL], sendo vedada alteração de finalidade sem autorização escrita do(a) SUBLOCADOR(A) e do locador principal, quando exigida.

CLÁUSULA 3ª – DO PRAZO
A sublocação terá início em [DATA DE INÍCIO] e término em [DATA DE TÉRMINO], encerrando-se automaticamente nesta data, salvo renovação expressa e escrita entre as partes. Este contrato ficará automaticamente resolvido caso o contrato principal de locação seja rescindido, encerrado ou perca sua eficácia, nos termos da Lei nº 8.245/1991.

CLÁUSULA 4ª – DO ALUGUEL E FORMA DE PAGAMENTO
O(A) SUBLOCATÁRIO(A) pagará ao(à) SUBLOCADOR(A) o valor mensal de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), até o dia [DIA] de cada mês, por meio de [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRO], na conta [DADOS DE PAGAMENTO]. O pagamento referente ao primeiro período será realizado em [DATA/FORMA].

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS E DESPESAS
Além do aluguel, caberá ao(à) SUBLOCATÁRIO(A) pagar: [DESCREVER CONTAS DE ÁGUA, LUZ, GÁS, INTERNET, CONDOMÍNIO, IPTU, TAXAS OU INFORMAR QUE ESTÃO INCLUÍDOS]. As despesas serão apuradas da seguinte forma: [CRITÉRIO DE DIVISÃO, PERCENTUAL OU VALOR FIXO]. Multas, juros ou prejuízos decorrentes de atraso ou ato atribuível ao(à) SUBLOCATÁRIO(A) serão de sua responsabilidade.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA
Como garantia das obrigações assumidas, o(a) SUBLOCATÁRIO(A) entregará [CAUÇÃO EM DINHEIRO/OUTRA GARANTIA/NÃO HAVERÁ GARANTIA], no valor de R$ [VALOR]. A caução, se houver, será devolvida em até [PRAZO] dias após a entrega das chaves e a apuração de débitos, danos ou obrigações pendentes, mediante desconto dos valores comprovadamente devidos.

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E VISTORIA
O(A) SUBLOCATÁRIO(A) declara receber o espaço no estado descrito no Laudo de Vistoria anexo, comprometendo-se a conservá-lo, utilizá-lo com cuidado e devolvê-lo nas mesmas condições, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular. Quaisquer obras, alterações, instalações ou benfeitorias dependerão de autorização prévia e escrita do(a) SUBLOCADOR(A) e, quando necessário, do locador principal.

CLÁUSULA 8ª – DAS OBRIGAÇÕES E VEDAÇÕES
O(A) SUBLOCATÁRIO(A) obriga-se a cumprir as normas do condomínio, regras internas, legislação aplicável e disposições do contrato principal que lhe forem pertinentes. É vedado: ceder, emprestar ou sublocar novamente o espaço; realizar atividades ilícitas; causar perturbação, danos ou riscos; manter animais [PERMITIDOS/NÃO PERMITIDOS/CONFORME REGRAS]; e exceder a ocupação máxima de [NÚMERO] pessoas sem autorização escrita.

CLÁUSULA 9ª – DO INADIMPLEMENTO E DA RESCISÃO
O atraso no pagamento sujeitará o(a) SUBLOCATÁRIO(A) à multa de [PERCENTUAL]%, juros de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária por [ÍNDICE], sem prejuízo da cobrança dos valores devidos. O descumprimento de qualquer cláusula poderá resultar na rescisão deste contrato, após notificação escrita para regularização no prazo de [NÚMERO] dias, quando a irregularidade puder ser sanada. A rescisão não afasta a obrigação de pagar valores vencidos, encargos e prejuízos comprovados.

CLÁUSULA 10ª – DA ENTREGA DO ESPAÇO
No término ou rescisão, o(a) SUBLOCATÁRIO(A) deverá desocupar o espaço, retirar seus bens, devolver as chaves e participar da vistoria final em [PRAZO] dias. A permanência após o prazo ajustado dependerá de anuência expressa e escrita do(a) SUBLOCADOR(A), sem prejuízo do pagamento proporcional pela ocupação.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES
As comunicações entre as partes poderão ser realizadas por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos seguintes contatos: SUBLOCADOR(A): [E-MAIL/TELEFONE]; SUBLOCATÁRIO(A): [E-MAIL/TELEFONE].

CLÁUSULA 12ª – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], observadas as regras legais aplicáveis, para solucionar controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

SUBLOCADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: [ASSINATURA]

SUBLOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: [ASSINATURA]

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: [ASSINATURA]

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: [ASSINATURA]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Confira o contrato principal. Leia as cláusulas da locação original para identificar prazo, finalidade do imóvel, regras de condomínio, encargos e eventual proibição ou condição para sublocar.
2. Obtenha a autorização escrita do proprietário. Anexe ao contrato a cláusula pertinente ou um termo assinado pelo locador. A autorização verbal é insuficiente diante da exigência do artigo 13 da Lei do Inquilinato.
3. Identifique corretamente as partes. Informe nome, CPF ou CNPJ, documento de identidade, estado civil e endereço. Se uma empresa participar, inclua a qualificação do representante e seus poderes.
4. Descreva exatamente o espaço sublocado. Em sublocação parcial, especifique o quarto, sala, vaga ou área cedida, bem como os ambientes compartilhados e as limitações de acesso.
5. Defina valores e despesas sem ambiguidades. Indique aluguel, vencimento, meio de pagamento, contas incluídas, critérios de rateio e penalidades por atraso. Guarde recibos e comprovantes.
6. Faça uma vistoria detalhada. Registre o estado de paredes, pisos, móveis, chaves, medidores e equipamentos. Embora fotos não substituam a descrição, elas podem complementar o laudo.
7. Estabeleça prazo compatível. A sublocação não pode sobreviver ao contrato principal. Caso este termine antes, a sublocação também será afetada, conforme a regra legal aplicável.
8. Assine e preserve as vias. Recomenda-se assinatura de duas testemunhas. Isso pode reforçar a força probatória do documento e, atendidos os requisitos legais, permitir sua cobrança como título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil.

Perguntas comuns sobre sublocação

Posso sublocar o imóvel sem avisar o proprietário?

Não é recomendável e, como regra, não é permitido. O artigo 13 da Lei nº 8.245/1991 exige consentimento prévio e escrito do locador para sublocação, cessão da locação ou empréstimo do imóvel. Verifique também se o contrato principal impõe condições adicionais.

O sublocatário paga diretamente ao proprietário?

Em regra, o pagamento é feito ao sublocador, que continua responsável perante o proprietário pelas obrigações do contrato principal. Há situações específicas disciplinadas pela Lei do Inquilinato, mas o contrato deve deixar clara a forma de pagamento adotada.

O que acontece se o contrato principal acabar?

A sublocação depende da locação principal. Se esta for rescindida ou encerrada, a sublocação também poderá terminar. Por essa razão, é essencial prever essa condição expressamente e evitar prometer ao sublocatário um prazo superior ao que o sublocador efetivamente possui.

É possível sublocar apenas um quarto ou uma sala?

Sim. A sublocação pode ser total ou parcial, desde que haja autorização do locador e descrição precisa da área cedida. Em imóveis compartilhados, vale detalhar áreas comuns, horários, regras de convivência e rateio de contas.

Preciso reconhecer firma em cartório?

O reconhecimento de firma não é requisito geral de validade do contrato particular, mas pode ser adotado por segurança e para reduzir discussões sobre autoria das assinaturas. As partes também podem utilizar assinatura eletrônica compatível com a legislação e com o nível de segurança desejado.

Este modelo de contrato de sublocação tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado à realidade das partes, ao contrato de locação principal e às regras do imóvel. Em situações com valores relevantes, conflitos, garantias ou condições especiais, procure orientação de um advogado ou profissional habilitado.