Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel em PDF

O modelo de contrato de compra e venda de imóvel PDF é um documento usado para registrar, com clareza, o acordo entre quem vende e quem compra uma casa, apartamento, terreno, sala comercial ou outro bem imobiliário. Ele organiza informações essenciais da negociação, como a identificação das partes, a descrição do imóvel, o preço, a forma de pagamento, os prazos, a entrega das chaves, a responsabilidade por tributos e as consequências do descumprimento.

Ter um contrato escrito é uma medida importante para dar segurança à operação. Embora o contrato particular formalize as obrigações assumidas pelas partes, é fundamental compreender que, em regra, a propriedade do imóvel somente é transferida ao comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Além disso, quando a lei exigir escritura pública, as partes deverão providenciá-la antes do registro.

O modelo abaixo pode ser copiado para um editor de texto, preenchido, revisado e convertido em PDF para impressão e assinatura. Em negociações com financiamento bancário, inventário, imóvel ocupado, pendências documentais, condomínio em atraso, coproprietários ou valores elevados, é recomendável obter orientação de advogado e verificar a matrícula atualizada do imóvel.

Quando usar o contrato de compra e venda de imóvel

Este documento é adequado quando comprador e vendedor já chegaram a um entendimento sobre a venda de um imóvel e desejam estabelecer por escrito as condições do negócio. Ele pode ser utilizado tanto em vendas à vista quanto em operações com sinal, parcelas ou saldo a ser pago na assinatura da escritura.

• Compra e venda de casa, apartamento, terreno, lote, sítio, sala comercial ou galpão;
• Negociação entre pessoas físicas, empresas ou ambos;
• Venda com pagamento integral à vista;
• Venda com entrada, parcelas e data definida para quitação;
• Contrato preliminar antes da lavratura da escritura pública;
• Definição de responsabilidades sobre IPTU, condomínio, contas de consumo e posse;
• Previsão de multa, juros e hipóteses de rescisão por inadimplemento.

O contrato não substitui a análise da documentação. Antes de assinar, o comprador deve solicitar, entre outros documentos aplicáveis, a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais do imóvel, certidões do vendedor e informações sobre débitos municipais e condominiais. A matrícula é especialmente relevante para confirmar a titularidade e identificar hipotecas, penhoras, usufrutos, indisponibilidades ou outras restrições.

Modelo completo de contrato de compra e venda de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável, cônjuge/companheiro(a) anuente: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO].

E, de outro lado:

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável, cônjuge/companheiro(a) anuente: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO].

As partes acima identificadas têm, entre si, justo e contratado o presente CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, que se regerá pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) e promete vender ao(à) COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [COMPLEMENTO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], CEP [CEP], descrito na matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrição municipal/IPTU nº [NÚMERO], com área de [ÁREA], demais características e confrontações constantes da respectiva matrícula.

CLÁUSULA 2ª – DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL
O(A) VENDEDOR(A) declara que o imóvel será entregue [LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS, DÍVIDAS E OCUPANTES / COM AS SEGUINTES RESSALVAS: DESCREVER], responsabilizando-se pela veracidade das informações e pela apresentação dos documentos necessários à formalização e ao registro do negócio.

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço certo e ajustado para a presente compra e venda é de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), que o(a) COMPRADOR(A) pagará ao(à) VENDEDOR(A) da seguinte forma:
I – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), a título de sinal e princípio de pagamento, em [DATA], por meio de [PIX/TRANSFERÊNCIA/OUTRO];
II – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), em [NÚMERO] parcelas de R$ [VALOR] cada, vencendo-se a primeira em [DATA] e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes; e
III – R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), na data de [EVENTO OU DATA: ASSINATURA DA ESCRITURA, LIBERAÇÃO DE FINANCIAMENTO OU OUTRO].

Os pagamentos serão realizados por [MEIO DE PAGAMENTO], na conta de titularidade de [NOME], banco [NOME], agência [NÚMERO], conta [NÚMERO], ou por outro meio que permita comprovação escrita.

CLÁUSULA 4ª – DA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES
A posse do imóvel e a entrega das chaves ocorrerão em [DATA OU CONDIÇÃO], desde que [CONDIÇÃO, COMO A QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO]. A partir da imissão na posse, o(a) COMPRADOR(A) assumirá as despesas ordinárias de uso e conservação do imóvel, sem prejuízo das responsabilidades previstas neste contrato.

CLÁUSULA 5ª – DOS TRIBUTOS, TAXAS E ENCARGOS
Os débitos de IPTU, taxas municipais, cotas condominiais, contas de água, energia elétrica, gás e demais encargos cujo fato gerador seja anterior à entrega da posse serão de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A). Os encargos posteriores à posse serão de responsabilidade do(a) COMPRADOR(A). O ITBI, as despesas de escritura pública e de registro imobiliário serão pagos por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/CONFORME DESCRIÇÃO: [DETALHAR]].

CLÁUSULA 6ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO
Após a quitação do preço e o cumprimento das condições previstas, as partes obrigam-se a comparecer ao tabelionato e ao Cartório de Registro de Imóveis competentes para praticar os atos necessários à transferência. Quando exigida por lei, a escritura pública será outorgada no prazo de [NÚMERO] dias. As partes reconhecem que a propriedade será transmitida ao(à) COMPRADOR(A) com o registro do título na matrícula do imóvel.

CLÁUSULA 7ª – DA MORA E DA MULTA
O atraso de qualquer parcela devida pelo(a) COMPRADOR(A) acarretará multa de [PERCENTUAL]% sobre o valor em atraso, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo da cobrança das obrigações assumidas.

CLÁUSULA 8ª – DA RESCISÃO
O descumprimento de obrigação essencial autoriza a parte adimplente a notificar a parte inadimplente para regularização no prazo de [NÚMERO] dias. Não havendo regularização, poderá considerar rescindido o contrato, observadas a multa compensatória de [PERCENTUAL]% sobre [BASE DE CÁLCULO] e as perdas e danos eventualmente comprovados, respeitados os valores já pagos, a ocupação do imóvel e a legislação aplicável.

CLÁUSULA 9ª – DAS DECLARAÇÕES DAS PARTES
O(A) VENDEDOR(A) declara que possui capacidade para contratar e que prestou as informações relevantes sobre o imóvel. O(A) COMPRADOR(A) declara ter vistoriado o imóvel, conhecer seu estado de conservação e recebido ou ter tido oportunidade de examinar a documentação relacionada ao bem, ressalvados os vícios ocultos e as garantias legais aplicáveis.

CLÁUSULA 10ª – DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato, sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

CÔNJUGE/ANUENTE DO(A) VENDEDOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

CÔNJUGE/ANUENTE DO(A) COMPRADOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]
Assinatura: ____________________________________

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO] – CPF nº [NÚMERO]
Assinatura: ____________________________________

Como preencher e transformar o modelo em PDF

1. Confira a qualificação das partes. Informe nome completo, CPF, RG, profissão, endereço e estado civil. Em determinadas situações, especialmente conforme o regime de bens, a participação do cônjuge pode ser necessária. Não omita essa análise.
2. Copie exatamente os dados da matrícula. Use a matrícula atualizada para preencher endereço, área, número do registro, cartório competente e demais elementos que individualizam o imóvel. Evite descrições genéricas, como apenas “casa localizada no bairro”.
3. Defina o preço sem ambiguidades. Escreva o valor em algarismos e por extenso. Especifique cada pagamento, vencimento, conta de destino e condição para liberação de eventual saldo. Guarde todos os comprovantes.
4. Estabeleça o momento da posse. Indique se as chaves serão entregues na assinatura, após a quitação, na escritura ou em outra data. Também deixe claro quem pagará condomínio, IPTU e contas pendentes até esse momento.
5. Revise cláusulas de multa e rescisão. Os percentuais e as consequências do inadimplemento devem ser proporcionais e compatíveis com a negociação. Se houver arras ou sinal com efeitos específicos, financiamento, permuta ou ocupação anterior, adapte o texto com auxílio profissional.
6. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas é uma providência recomendável, pois pode permitir que o instrumento particular tenha eficácia de título executivo extrajudicial, observados os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil.
7. Converta em PDF e preserve as vias. Após revisar todos os campos, salve o arquivo em PDF. Cada parte deve receber uma via assinada. Assinaturas eletrônicas podem ser utilizadas quando aceitas pelas partes e adequadas ao procedimento escolhido, mas confirme as exigências do banco, tabelionato e cartório envolvidos.

Perguntas comuns

O contrato particular já transfere a propriedade do imóvel?

Não necessariamente. O contrato cria obrigações entre as partes e pode fundamentar a transferência, mas a propriedade imobiliária se transfere, em regra, com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

Quando a escritura pública é obrigatória?

Como regra, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, salvo previsão legal diferente. Há particularidades em contratos de financiamento habitacional e outras operações regulamentadas. Confirme o procedimento com o tabelionato ou profissional habilitado.

Quem deve pagar ITBI, escritura e registro?

Na prática, esses custos costumam ser assumidos pelo comprador, mas as partes podem negociar de forma diferente. O contrato deve apontar expressamente a responsabilidade de cada um. A alíquota, as isenções e os procedimentos do ITBI dependem do município onde se situa o imóvel.

É seguro comprar imóvel com débitos de condomínio ou IPTU?

Exige atenção. Débitos condominiais e tributários podem gerar consequências relevantes e, em certas hipóteses, acompanhar o imóvel. O mais prudente é exigir certidões, prever a quitação pelo vendedor e guardar comprovantes. Se a compra ocorrer mesmo com débitos, o contrato deve detalhar valores, prazos e a forma de retenção ou pagamento.

Posso usar este modelo para imóvel financiado?

Sim, como referência para o acordo inicial, mas o financiamento normalmente possui instrumento próprio do banco, com condições e garantias específicas. Verifique se o contrato particular não contraria as exigências da instituição financeira e estabeleça o que ocorrerá se o crédito for negado ou liberado em valor inferior ao esperado.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da negociação. Para maior segurança jurídica, especialmente em operações com valores relevantes ou situações documentais complexas, procure orientação de advogado, tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis competentes.