Modelo de Contrato de Compra e Venda de Terreno em PDF

O modelo de contrato de compra e venda de terreno pdf é um documento usado para registrar as condições negociadas entre quem vende e quem compra um lote, terreno urbano, área rural ou fração ideal de imóvel. Ele organiza informações essenciais, como a identificação das partes, a descrição correta do bem, o preço, a forma de pagamento, os prazos, a entrega da posse e a responsabilidade por tributos e documentos.

Embora seja comum chamar esse instrumento de “contrato de compra e venda”, é importante distinguir a obrigação de vender e comprar da transferência definitiva da propriedade. Em regra, a propriedade imobiliária somente passa ao comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Além disso, negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente exigem escritura pública, salvo exceções legais, nos termos do art. 108 do Código Civil.

Assim, este modelo pode ser utilizado como contrato particular, compromisso ou promessa de compra e venda, especialmente para formalizar a negociação antes da escritura e do registro. Após preencher, revisar e assinar, o documento pode ser salvo ou exportado em PDF para facilitar o compartilhamento, a impressão e o arquivamento. Para maior segurança, recomenda-se reconhecer firma das assinaturas e, conforme o caso, buscar orientação de advogado, tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis.

Quando usar o contrato de compra e venda de terreno

Este documento é apropriado quando as partes já definiram as bases da negociação e desejam deixar por escrito os seus direitos e deveres. Ele é particularmente útil nas situações abaixo:

• Compra de terreno urbano, lote residencial ou comercial, com pagamento à vista.
• Venda de terreno com entrada e parcelas mensais, sem financiamento bancário.
• Formalização de sinal, arras ou princípio de pagamento para reservar o imóvel.
• Negociação em que a escritura definitiva será lavrada apenas após a quitação integral do preço.
• Compra de área rural, desde que a descrição, a documentação e as exigências específicas sejam adequadamente verificadas.
• Transação entre particulares que precisa prever entrega da posse, pagamento de IPTU, ITR, taxas e eventuais despesas de escritura e registro.

Antes de assinar, o comprador deve solicitar uma certidão atualizada da matrícula do terreno. Esse documento permite conferir quem é o proprietário registral e identificar eventuais ônus, como hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, alienação fiduciária ou restrições de uso. Também é prudente verificar a situação fiscal do imóvel, a regularidade do loteamento, a existência de débitos de IPTU ou ITR e, quando necessário, informações ambientais, urbanísticas e condominiais.

Modelo completo de contrato de compra e venda de terreno

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO VENDEDOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

E, de outro lado:

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO COMPRADOR(A), SE APLICÁVEL: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO] e CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado o presente CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) possuidor(a) e proprietário(a) do terreno situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO TERRENO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], do [NOME DO CARTÓRIO] Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrito no cadastro municipal/INCRA sob nº [NÚMERO].

O imóvel possui as seguintes características: [ÁREA TOTAL], [MEDIDAS E CONFRONTAÇÕES], [QUADRA, LOTE E LOTEAMENTO, SE HOUVER], conforme matrícula e demais documentos que integram esta negociação.

CLÁUSULA 2ª – DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Por este contrato, o(a) VENDEDOR(A) promete vender ao(à) COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel descrito na Cláusula 1ª, livre e desembaraçado de ônus reais, débitos, ações reais ou pessoais reipersecutórias, penhoras, gravames e restrições, exceto [DESCREVER EVENTUAIS EXCEÇÕES OU ESCREVER “NÃO HÁ”].

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço certo e ajustado da presente negociação é de R$ [VALOR POR EXTENSO E EM NÚMEROS], que será pago pelo(a) COMPRADOR(A) da seguinte forma:

a) R$ [VALOR] a título de sinal e princípio de pagamento, em [DATA], por meio de [PIX, TRANSFERÊNCIA, DINHEIRO OU OUTRO];
b) R$ [VALOR] em [NÚMERO] parcelas de R$ [VALOR] cada, vencendo-se a primeira em [DATA] e as demais no dia [DIA] dos meses subsequentes; ou
c) R$ [VALOR] na data da assinatura da escritura pública definitiva.

Todo pagamento deverá ser comprovado por recibo assinado pelo(a) VENDEDOR(A) ou por comprovante bancário que identifique a operação e as partes.

CLÁUSULA 4ª – DO ATRASO E DA INADIMPLÊNCIA
Em caso de atraso de qualquer parcela, incidirão multa de [PERCENTUAL]% sobre a parcela vencida, juros de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [INDICAR ÍNDICE], sem prejuízo da cobrança do débito.

Se o atraso ultrapassar [NÚMERO] dias, o(a) VENDEDOR(A) poderá considerar rescindido o contrato, mediante comunicação escrita ao(à) COMPRADOR(A), observadas as quantias eventualmente devidas, a multa contratual de [PERCENTUAL]% e a necessidade de apuração dos valores pagos e das despesas comprovadas.

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE
A posse do imóvel será entregue ao(à) COMPRADOR(A) em [DATA OU CONDIÇÃO, COMO “APÓS A QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO”]. A partir da imissão na posse, o(a) COMPRADOR(A) assumirá a guarda, conservação e os encargos ordinários incidentes sobre o terreno, na forma desta avença.

CLÁUSULA 6ª – DOS TRIBUTOS, TAXAS E DESPESAS
Os débitos de IPTU, ITR, taxas municipais, contribuições condominiais e demais encargos vencidos até a data da entrega da posse serão de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A). Os encargos vencidos após essa data serão de responsabilidade do(a) COMPRADOR(A), salvo ajuste expresso em sentido diverso.

As despesas com certidões, escritura pública, ITBI e registro imobiliário serão pagas por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/AMBOS, COM A DIVISÃO], salvo disposição legal ou exigência diversa do órgão competente.

CLÁUSULA 7ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO
Após a quitação integral do preço e o cumprimento das obrigações deste contrato, o(a) VENDEDOR(A) compromete-se a outorgar a escritura pública definitiva ao(à) COMPRADOR(A), no prazo de [NÚMERO] dias, apresentando os documentos necessários à formalização do ato.

O(A) COMPRADOR(A) declara ciência de que a propriedade do imóvel será transferida de forma definitiva com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 8ª – DA DOCUMENTAÇÃO E DECLARAÇÕES DO VENDEDOR
O(A) VENDEDOR(A) declara, sob sua responsabilidade, que as informações prestadas sobre o imóvel são verdadeiras e que entregará ao(à) COMPRADOR(A), quando aplicável, matrícula atualizada, certidões de ônus, comprovantes de quitação de tributos e demais documentos necessários para a escritura e o registro.

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO
O descumprimento de obrigação essencial autoriza a parte adimplente a exigir o cumprimento do contrato ou a rescindi-lo, sem prejuízo de perdas e danos, multa contratual e demais consequências previstas neste instrumento e na legislação aplicável.

Em caso de desistência imotivada do(a) COMPRADOR(A), aplicar-se-á [DESCREVER A REGRA SOBRE RETENÇÃO OU DEVOLUÇÃO DE VALORES]. Em caso de desistência imotivada do(a) VENDEDOR(A), aplicar-se-á [DESCREVER A REGRA SOBRE DEVOLUÇÃO, MULTA OU ARRAS].

CLÁUSULA 10ª – DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para resolver dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato, sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis.

E, por estarem de pleno acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO VENDEDOR(A), SE APLICÁVEL]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) DO COMPRADOR(A), SE APLICÁVEL]
CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHAS

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO]
CPF: [NÚMERO]

Como preencher o modelo passo a passo

1. Confirme os dados das partes. Copie nome, CPF, RG, estado civil e endereço exatamente como constam nos documentos. Se o vendedor for casado ou viver em união estável, verifique a necessidade de participação do cônjuge ou companheiro, especialmente conforme o regime de bens.
2. Use a descrição da matrícula. Não descreva o terreno apenas por referência informal, como “lote perto da praça”. Informe matrícula, cartório, área, lote, quadra, confrontações e inscrição cadastral. A descrição contratual deve ser compatível com a matrícula do imóvel.
3. Defina o preço sem ambiguidades. Escreva o valor em números e por extenso. Se houver parcelas, informe quantidade, valor, vencimento, meio de pagamento e, se houver, índice de correção monetária.
4. Estabeleça o momento da posse. Deixe claro se o comprador poderá entrar no terreno na assinatura, após o pagamento do sinal ou apenas depois da quitação. Essa definição influencia quem arcará com impostos, conservação e riscos do imóvel.
5. Divida despesas e débitos. Indique expressamente quem pagará ITBI, escritura, registro, certidões e taxas. Também determine quem responde por débitos anteriores e posteriores à posse.
6. Preveja as consequências do descumprimento. A multa, os juros e as regras de rescisão devem ser proporcionais e compreensíveis. Evite deixar em branco a cláusula sobre desistência, pois ela costuma gerar conflitos relevantes.
7. Assine com duas testemunhas. A assinatura de duas testemunhas é recomendável porque pode conferir ao contrato força de título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do Código de Processo Civil, desde que preenchidos os demais requisitos legais.
8. Guarde provas e documentos. Anexe ou arquive matrícula atualizada, comprovantes de pagamento, certidões e recibos. Depois de revisado, exporte o contrato para PDF, envie uma cópia para cada parte e preserve o original assinado.

Perguntas comuns

O contrato particular já transfere a propriedade do terreno?

Não necessariamente. O contrato cria obrigações entre as partes e pode fundamentar a futura escritura, mas a aquisição definitiva da propriedade, em regra, ocorre com o registro do título na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. A escritura pública pode ser obrigatória conforme o valor e a natureza do negócio.

É obrigatório reconhecer firma no contrato?

O reconhecimento de firma não é requisito universal de validade do contrato particular, mas aumenta a segurança sobre a autoria das assinaturas e pode ser exigido em situações específicas. É uma providência recomendável, sobretudo em operações de maior valor.

Posso vender um terreno sem matrícula individual?

Essa situação exige cautela. A ausência de matrícula individual pode indicar que o loteamento não está regularizado, que o terreno integra área maior ou que existe somente posse. Não use este modelo para ocultar irregularidades. Antes de pagar, consulte o Cartório de Registro de Imóveis e procure orientação profissional para entender o risco e a documentação adequada.

Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?

Habitualmente, o comprador arca com ITBI, escritura e registro, mas as partes podem negociar a divisão das despesas. O contrato deve registrar a regra escolhida. Já débitos vencidos antes da entrega da posse devem ser claramente atribuídos ao vendedor, salvo ajuste válido e expresso.

O que fazer se o comprador parar de pagar as parcelas?

O vendedor deve observar o que foi previsto no contrato, notificando o comprador e concedendo, quando cabível, oportunidade para regularização. A rescisão, a retenção de valores e a retomada da posse dependem das cláusulas pactuadas, das provas disponíveis e das circunstâncias concretas. Em caso de conflito, a análise jurídica individual é recomendável.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado à situação concreta. Para negócios imobiliários, especialmente quando houver financiamento, inventário, área rural, posse, ônus na matrícula ou valores elevados, procure orientação de advogado e dos cartórios competentes antes de assinar.