Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

O modelo de contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento usado para formalizar os termos negociados entre quem vende e quem compra uma casa, apartamento, terreno, lote, sala comercial ou outro bem imobiliário. Ele registra, de forma organizada, a identificação das partes, a descrição do imóvel, o preço, a entrada, as parcelas, os prazos, a entrega da posse, as responsabilidades por tributos e as condições para assinatura da escritura e registro.

Ter um contrato escrito reduz dúvidas e ajuda a prevenir conflitos. Afinal, uma negociação imobiliária normalmente envolve valores elevados, documentos específicos e etapas que não se encerram com a simples assinatura entre as partes. No Brasil, a propriedade do imóvel é transferida ao comprador com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Portanto, este documento é importante para disciplinar a negociação, mas o registro é a providência indispensável para a efetiva transferência da propriedade.

O modelo abaixo pode ser adaptado tanto para pagamento à vista quanto parcelado. Ainda assim, antes de assinar, é prudente conferir a matrícula atualizada do imóvel, a situação de ônus reais, débitos de IPTU, condomínio e contas de consumo, bem como a capacidade e o estado civil das partes. Em negócios de maior complexidade, com financiamento, inventário, usufruto, locação, imóvel rural ou pendências documentais, a orientação de um advogado e do tabelião é especialmente recomendável.

Quando usar o contrato de compra e venda de imóvel

Use este documento quando vendedor e comprador já tiverem concordado com os elementos essenciais da negociação e quiserem colocá-los por escrito. Ele é útil, por exemplo, nas situações abaixo:

• compra de casa, apartamento, terreno, lote ou imóvel comercial entre particulares;
• negociação com pagamento integral à vista, mediante transferência bancária, PIX ou outro meio comprovável;
• venda com sinal e saldo parcelado diretamente ao vendedor;
• compra condicionada à apresentação de certidões, baixa de débitos ou desocupação do imóvel;
• definição de data para entrega das chaves e imissão do comprador na posse;
• estabelecimento de multa, juros e possibilidade de rescisão em caso de inadimplemento;
• formalização de uma promessa de compra e venda antes da escritura definitiva.

Quando o imóvel tiver valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, a regra geral do artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para a validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, salvo hipóteses legais específicas. A escritura deve ser lavrada em cartório de notas e, depois, levada a registro na matrícula do imóvel. O contrato particular pode prever as obrigações das partes e servir de base para a futura escritura, mas não substitui automaticamente essas etapas quando elas forem exigidas.

Modelo completo de contrato de compra e venda de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

SE HOUVER CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) ANUENTE: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

E, de outro lado:

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

SE HOUVER CÔNJUGE/COMPANHEIRO(A) ANUENTE: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado o presente CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, que se regerá pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL
O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) e possuidor(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA], inscrito no cadastro municipal sob nº [INSCRIÇÃO MUNICIPAL], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], doravante denominado simplesmente IMÓVEL.

CLÁUSULA 2ª – DA VENDA E DO PREÇO
Por este instrumento, o(a) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o IMÓVEL descrito na cláusula anterior pelo preço certo e ajustado de R$ [VALOR TOTAL] ([VALOR POR EXTENSO]).

CLÁUSULA 3ª – DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço será pago da seguinte forma: [DESCREVER DETALHADAMENTE A ENTRADA, O VALOR, A DATA, O MEIO DE PAGAMENTO, AS PARCELAS, OS VENCIMENTOS E A CONTA DE DESTINO].
Todo pagamento deverá ser comprovado por [RECIBO/COMPROVANTE BANCÁRIO/OUTRO], ficando o(a) VENDEDOR(A) obrigado(a) a fornecer recibo de quitação dos valores recebidos.

CLÁUSULA 4ª – DO SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO
Na data da assinatura deste contrato, o(a) COMPRADOR(A) pagará a quantia de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) a título de sinal e princípio de pagamento, valor que será abatido do preço total. Em caso de desistência ou inadimplemento, aplicar-se-á o disposto na Cláusula 9ª, sem prejuízo das regras legais aplicáveis.

CLÁUSULA 5ª – DA SITUAÇÃO JURÍDICA E DOS DÉBITOS
O(A) VENDEDOR(A) declara que o IMÓVEL será entregue livre e desembaraçado de ônus reais, gravames, penhoras, ações reais ou pessoais reipersecutórias, débitos condominiais, tributos e demais restrições, exceto [DESCREVER EVENTUAIS ÔNUS OU DÉBITOS EXPRESSAMENTE ACEITOS].
O(A) VENDEDOR(A) responsabiliza-se pelos débitos relativos a fatos geradores ocorridos até a data da entrega da posse. O(A) COMPRADOR(A) responsabiliza-se pelos encargos incidentes a partir dessa data, salvo ajuste escrito em contrário.

CLÁUSULA 6ª – DA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES
A posse do IMÓVEL e a entrega das chaves ocorrerão em [DATA/CONDIÇÃO], desde que [CONDIÇÃO, COMO QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO OU ASSINATURA DA ESCRITURA]. Até essa data, o(a) VENDEDOR(A) deverá conservar o IMÓVEL no estado em que foi vistoriado pelo(a) COMPRADOR(A), ressalvado o desgaste natural.

CLÁUSULA 7ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO
Após o cumprimento das obrigações de pagamento previstas neste contrato, as partes obrigam-se a comparecer ao tabelionato indicado ou escolhido de comum acordo para lavratura da escritura pública, quando exigível, no prazo de [NÚMERO] dias.
As despesas de escritura, imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), registro imobiliário e certidões necessárias serão suportadas por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/AMBOS, NA PROPORÇÃO DE]. O(A) VENDEDOR(A) fornecerá os documentos de sua responsabilidade necessários à formalização do ato.

CLÁUSULA 8ª – DA IRREVOGABILIDADE
O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as hipóteses de rescisão previstas neste instrumento ou na legislação aplicável.

CLÁUSULA 9ª – DO INADIMPLEMENTO E DA RESCISÃO
O atraso de qualquer valor devido pelo(a) COMPRADOR(A) acarretará multa de [PERCENTUAL]%, juros de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], calculados até o efetivo pagamento.
Se o inadimplemento persistir por mais de [NÚMERO] dias após notificação escrita, a parte adimplente poderá considerar rescindido o contrato, sem prejuízo da cobrança de perdas e danos e da multa compensatória de [PERCENTUAL]% sobre o valor total do contrato, observada a apuração dos valores pagos e devidos.

CLÁUSULA 10ª – DAS COMUNICAÇÕES
Qualquer notificação relacionada a este contrato deverá ser feita por escrito, mediante [E-MAIL/WHATSAPP COM CONFIRMAÇÃO/CARTA COM AR], para os endereços e contatos informados pelas partes, que se comprometem a comunicar eventual alteração.

CLÁUSULA 11ª – DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo do foro legalmente competente, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de pleno acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]
CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHAS:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente todas as partes. Informe nome, CPF, RG, profissão, estado civil e endereço. Se uma das partes for casada, verifique a necessidade de participação ou anuência do cônjuge conforme o regime de bens. Se for pessoa jurídica, indique razão social, CNPJ, sede e dados do representante.
2. Copie a descrição da matrícula. A identificação do imóvel deve ser compatível com a matrícula atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Inclua endereço, número da matrícula, cartório competente, área e inscrição municipal. Não se limite a apelidos ou descrições informais do bem.
3. Detalhe o preço sem deixar margem para dúvida. Escreva o valor em algarismos e por extenso. Se houver parcelas, informe valor, vencimento, índice de correção, juros e forma de pagamento de cada uma. Evite expressões vagas como “pagamento posteriormente”.
4. Defina a condição da posse. Especifique quando o comprador receberá as chaves e passará a responder por IPTU, condomínio, água, energia e conservação. Caso o imóvel esteja ocupado, preveja expressamente o prazo de desocupação.
5. Distribua as despesas. Informe quem arcará com ITBI, escritura, registro, certidões, corretagem, regularização de débitos e eventuais custos de baixa de gravame. Embora seja comum o comprador pagar ITBI e registro, as partes podem negociar de outra maneira.
6. Cheque documentos antes da assinatura. Solicite matrícula atualizada, certidão de ônus reais, comprovantes de IPTU e condomínio, documentos pessoais e, conforme o caso, certidões do vendedor. A análise documental é essencial para verificar se há restrições que afetem o negócio.
7. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas pode dar ao contrato força de título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil, desde que os demais requisitos legais estejam presentes. Reconhecer firma pode aumentar a segurança probatória, embora não substitua escritura e registro quando necessários.

Perguntas comuns

Contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

Não por si só. O contrato demonstra o acordo e pode gerar obrigações entre vendedor e comprador. A propriedade imobiliária, em regra, somente se transfere com o registro do título adequado na matrícula do imóvel, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Quando a lei exigir escritura pública, ela também deverá ser providenciada antes do registro.

É obrigatório reconhecer firma no contrato?

O reconhecimento de firma não é uma exigência universal para a validade de todo contrato particular, mas é uma medida recomendável para reforçar a autenticidade das assinaturas. Dependendo do procedimento adotado pelo cartório, instituição financeira ou órgão público, podem ser exigidos documentos e formalidades adicionais.

Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?

Essa divisão pode ser livremente ajustada no contrato. Na prática, é frequente que o comprador arque com ITBI, escritura e registro, enquanto o vendedor providencia documentos e quita débitos anteriores à transmissão. O importante é deixar a responsabilidade expressa e verificar regras municipais sobre o imposto.

Posso entregar as chaves antes de receber todo o preço?

Sim, se isso for expressamente combinado. Porém, a antecipação da posse aumenta a necessidade de cláusulas claras sobre encargos, conservação, benfeitorias, seguro, desocupação e consequências do inadimplemento. Avalie cuidadosamente os riscos antes de entregar ou receber o imóvel.

O que fazer se o imóvel estiver financiado ou alienado fiduciariamente?

Não utilize este modelo sem adaptações relevantes. É preciso verificar o saldo devedor, a anuência da instituição financeira, as regras para quitação ou transferência e a baixa da garantia. A matrícula atualizada mostrará a existência de alienação fiduciária ou outros gravames.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades da negociação. Para reduzir riscos e confirmar a documentação, as exigências de escritura e o registro do imóvel, procure um advogado, tabelião ou profissional imobiliário habilitado.