Modelo de Contrato de Compra e Venda de Terreno: Completo

O modelo de contrato de compra e venda de terreno é o instrumento particular usado para registrar as condições negociadas entre quem vende e quem compra um lote, terreno urbano, área rural ou fração ideal de imóvel. Ele organiza informações essenciais, como a identificação das partes, a descrição precisa do bem, o preço, a forma de pagamento, a entrega da posse, as responsabilidades por tributos e a providência da escritura e do registro.

Formalizar a negociação por escrito reduz dúvidas e oferece prova das obrigações assumidas. Porém, é importante distinguir o contrato da transferência definitiva da propriedade: em regra, a propriedade imobiliária só é adquirida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. A simples assinatura do contrato, mesmo com reconhecimento de firma, não transfere por si só a titularidade do terreno.

Este modelo pode servir tanto para uma compra e venda com pagamento à vista quanto para negociação parcelada. Antes de assinar, as partes devem conferir a matrícula atualizada do imóvel, a titularidade do vendedor, a situação de ônus, restrições urbanísticas, débitos tributários e demais documentos aplicáveis. Se houver financiamento, inventário, coproprietários, área rural, loteamento irregular ou qualquer situação específica, é recomendável obter orientação profissional e adaptar o documento.

Quando usar o contrato de compra e venda de terreno

Use este documento quando comprador e vendedor já tiverem definido os elementos principais da negociação e desejarem estabelecer obrigações claras antes da escritura pública e do registro, ou quando a própria operação admitir instrumento particular. Ele é particularmente útil nas seguintes situações:

• Compra de terreno urbano ou lote com pagamento integral à vista;
• Venda de terreno com entrada e parcelas em datas determinadas;
• Negociação em que a posse será entregue na assinatura, após a quitação ou em outra data acordada;
• Definição de quem pagará IPTU, ITR, taxas, despesas de escritura e emolumentos de registro;
• Previsão de multa, juros e demais consequências para atraso no pagamento;
• Venda condicionada à apresentação de certidões, regularização documental ou aprovação de crédito;
• Registro de uma promessa de compra e venda, quando as partes pretendem celebrar a escritura definitiva futuramente.

Nos negócios imobiliários, a escritura pública é, em regra, essencial à validade dos atos que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, nos termos do artigo 108 do Código Civil, salvo exceções legais. Por isso, este contrato deve prever a outorga da escritura quando ela for exigida. Além disso, a descrição do terreno deve coincidir com a matrícula: endereço isolado, medidas informais ou número de lote sem referência registral podem não ser suficientes.

Modelo completo de contrato de compra e venda de terreno

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO VENDEDOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG] e inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) VENDEDOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO COMPRADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG] e inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) COMPRADOR(A), têm entre si justo e contratado o seguinte:

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) e possuidor(a) do terreno situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO TERRENO], [BAIRRO], [CIDADE/UF], identificado como [LOTE/QUADRA/UNIDADE, SE HOUVER], com área de [ÁREA EM METROS QUADRADOS OU HECTARES], confrontando-se com [DESCREVER CONFRONTAÇÕES, SE CONSTAREM DA MATRÍCULA], objeto da matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], inscrição imobiliária municipal/INCRA nº [NÚMERO, SE HOUVER], doravante denominado IMÓVEL.

CLÁUSULA 2ª – DA VENDA E DO PREÇO
Por este contrato, o(a) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o IMÓVEL descrito na cláusula anterior pelo preço certo e ajustado de R$ [VALOR POR EXTENSO E EM ALGARISMOS].

CLÁUSULA 3ª – DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço será pago pelo(a) COMPRADOR(A) da seguinte forma: [DESCREVER A ENTRADA, O VALOR, A DATA, O MEIO DE PAGAMENTO, A QUANTIDADE E O VALOR DAS PARCELAS, BEM COMO OS VENCIMENTOS].
Os pagamentos serão comprovados por [RECIBO/TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA/PIX/OUTRO], devendo o(a) VENDEDOR(A) fornecer recibo de quitação de cada valor recebido.
Em caso de atraso, incidirão multa de [PERCENTUAL]% sobre a parcela vencida, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo das demais medidas cabíveis.

CLÁUSULA 4ª – DA POSSE
A posse do IMÓVEL será entregue ao(à) COMPRADOR(A) em [DATA OU CONDIÇÃO, COMO “APÓS A QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO”], livre de pessoas e bens, mediante [TERMO DE ENTREGA DE POSSE/CHAVES, SE APLICÁVEL]. Até a data da efetiva imissão na posse, o(a) VENDEDOR(A) responsabiliza-se pela conservação do IMÓVEL.

CLÁUSULA 5ª – DOS TRIBUTOS, TAXAS E DESPESAS
Os tributos, taxas, contribuições e demais encargos incidentes sobre o IMÓVEL, inclusive IPTU, ITR, taxas municipais e despesas condominiais, se houver, vencidos até a data da entrega da posse serão de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A). A partir dessa data, tais encargos serão de responsabilidade do(a) COMPRADOR(A).
O ITBI, as despesas com escritura pública, quando exigida, e os emolumentos de registro imobiliário serão pagos por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/CONFORME ACORDO: ESPECIFICAR].

CLÁUSULA 6ª – DAS DECLARAÇÕES DO(A) VENDEDOR(A)
O(A) VENDEDOR(A) declara, sob as penas da lei, que o IMÓVEL está [LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS REAIS, PENHORAS, AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS, DÉBITOS E RESTRIÇÕES/ESPECIFICAR EVENTUAIS ÔNUS OU PENDÊNCIAS], comprometendo-se a apresentar ao(à) COMPRADOR(A), quando solicitado, a matrícula atualizada e as certidões necessárias à formalização da transferência.

CLÁUSULA 7ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO
Uma vez integralmente pago o preço e cumpridas as obrigações previstas neste contrato, o(a) VENDEDOR(A) obriga-se a outorgar a escritura definitiva de compra e venda ao(à) COMPRADOR(A), no prazo de [NÚMERO] dias, ou a praticar os atos necessários à transferência pelo instrumento legalmente cabível.
As partes reconhecem que a propriedade do IMÓVEL será transmitida ao(à) COMPRADOR(A) com o registro do título aquisitivo na matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 8ª – DO INADIMPLEMENTO E DA RESCISÃO
O descumprimento de qualquer obrigação prevista neste contrato deverá ser comunicado por escrito à parte inadimplente, que terá o prazo de [NÚMERO] dias para sanar a irregularidade, quando isso for possível.
Não sendo regularizado o inadimplemento, a parte adimplente poderá considerar rescindido o contrato, sem prejuízo de exigir perdas e danos e da multa compensatória de [PERCENTUAL]% sobre o valor total do contrato, observadas as quantias já pagas, a posse exercida e os prejuízos comprovados.

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
Este contrato é celebrado em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL/REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES PREVISTAS NESTE INSTRUMENTO], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as hipóteses expressamente previstas neste documento ou na legislação aplicável.

CLÁUSULA 10ª – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF DO FORO], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato, sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

____________________________________________
[NOME COMPLETO DO(A) VENDEDOR(A)]
CPF: [NÚMERO DO CPF]

____________________________________________
[NOME COMPLETO DO(A) COMPRADOR(A)]
CPF: [NÚMERO DO CPF]

TESTEMUNHAS:

1. ____________________________________________
[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [NÚMERO DO CPF]

2. ____________________________________________
[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [NÚMERO DO CPF]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente todos os envolvidos. Informe nome completo, CPF, RG, profissão, estado civil e endereço. Se o vendedor ou comprador for casado, verifique o regime de bens e a necessidade de participação ou anuência do cônjuge. Quando uma empresa participar da operação, inclua razão social, CNPJ, sede e dados de seu representante legal.
2. Copie os dados da matrícula. Use a matrícula atualizada para preencher número, cartório, área, lote, quadra, confrontações e eventuais inscrições. Não altere medidas ou limites por estimativa. Em área rural, inclua dados pertinentes, como CCIR, CAR e informações georreferenciadas, quando aplicáveis.
3. Descreva o preço sem ambiguidades. Escreva o valor em algarismos e por extenso. Em pagamentos parcelados, registre cada vencimento, o meio de pagamento e eventual índice de correção. Evite expressões vagas como “parcelas a combinar”.
4. Defina a entrega da posse. Informe exatamente quando o comprador poderá ocupar, cercar, construir ou utilizar o terreno. Posse e propriedade são conceitos diferentes: a entrega da posse não substitui o registro imobiliário.
5. Distribua despesas e débitos. Estabeleça a responsabilidade por IPTU ou ITR, taxas, condomínio, ITBI, escritura e registro. Solicite comprovantes de quitação dos encargos anteriores à posse.
6. Organize a documentação. Antes de pagar valores relevantes, peça matrícula atualizada, certidões do vendedor e comprovantes de regularidade do imóvel. A consulta à matrícula revela, entre outros aspectos, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e indisponibilidades que possam afetar a compra.
7. Assine com testemunhas e guarde provas. Colha assinatura de duas testemunhas identificadas. Isso pode reforçar a força executiva do instrumento particular, observados os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Guarde recibos, comprovantes de transferência, conversas relevantes e cópia do contrato assinado.

Perguntas comuns

Contrato particular transfere a propriedade do terreno?

Não automaticamente. Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato estabelece direitos e obrigações entre as partes, mas a matrícula deve receber o registro adequado para que o comprador figure como proprietário.

É obrigatório fazer escritura pública?

Depende do tipo e do valor da operação, além de exceções previstas em lei. O artigo 108 do Código Civil prevê a escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, salvo disposição legal em contrário. Confirme a exigência com o tabelionato e o cartório de registro competentes antes da assinatura final.

Quem normalmente paga o ITBI e o registro?

Em muitas negociações, o comprador arca com ITBI, escritura e registro, mas as partes podem ajustar de forma diferente. O essencial é deixar a divisão expressa no contrato. Débitos anteriores à entrega da posse, por sua vez, devem ser claramente atribuídos ao vendedor, salvo pacto específico e observadas as regras aplicáveis perante o poder público.

Posso comprar um terreno sem matrícula?

A ausência de matrícula individualizada exige cautela máxima. Pode haver irregularidade do loteamento, necessidade de desmembramento, inventário, posse sem propriedade formal ou outros impedimentos. Não trate apenas recibos, contratos antigos ou carnês de IPTU como substitutos da matrícula. Antes de contratar, busque análise técnica e jurídica da situação.

O que acontece se o comprador atrasar as parcelas?

Aplicam-se as consequências definidas no contrato, como juros, correção, multa e, se houver inadimplemento relevante, rescisão. As cláusulas devem ser proporcionais e detalhar o procedimento de notificação, o prazo de regularização e o destino dos valores pagos. Em relações específicas, podem existir normas adicionais de proteção ou regras próprias para loteamentos.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da negociação. Para maior segurança, especialmente em negócios de valor elevado, imóveis com pendências ou situações familiares e sucessórias, procure um advogado e confirme as exigências do tabelionato e do Cartório de Registro de Imóveis competente.