Modelo de Contrato de Compra e Venda de Terreno para Imprimir

O modelo de contrato de compra e venda de terreno para imprimir é um instrumento particular que formaliza os principais termos negociados entre quem vende e quem compra um lote, terreno urbano ou área rural. Nele, as partes registram a identificação do imóvel, o preço, a forma de pagamento, as condições para entrega da posse, a responsabilidade por tributos e documentos, além das consequências em caso de descumprimento.

Usar um contrato escrito reduz dúvidas e ajuda a demonstrar aquilo que foi efetivamente acordado. Contudo, é importante compreender que o contrato, por si só, normalmente não transfere a propriedade imobiliária. No Brasil, a propriedade é adquirida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Em operações que exijam escritura pública, também deve ser observada a regra do artigo 108 do Código Civil, especialmente quando o valor do imóvel superar trinta vezes o maior salário mínimo vigente.

O modelo abaixo pode servir tanto para uma compra à vista quanto para uma negociação parcelada. Antes de assinar, confira a matrícula atualizada, a cadeia de titularidade, a existência de ônus, restrições urbanísticas, débitos tributários e a regularidade do loteamento. Se houver financiamento, inventário, coproprietários, área rural, construção não averbada ou qualquer particularidade relevante, é prudente buscar orientação de advogado, corretor habilitado e cartório.

Quando usar o contrato de compra e venda de terreno

Este documento é indicado quando uma pessoa física ou jurídica pretende vender um terreno e outra pretende adquiri-lo, com regras claras para a operação. Ele pode ser utilizado como contrato definitivo entre as partes ou como promessa de compra e venda, conforme a redação adotada e as exigências do caso concreto.

• Na venda de lote urbano com pagamento à vista;
• Na compra de terreno com entrada, sinal e parcelas mensais;
• Quando a escritura e o registro serão providenciados após a quitação;
• Na negociação direta entre proprietário e comprador;
• Quando for necessário definir a data de imissão na posse;
• Para estabelecer quem pagará ITBI, escritura, registro, certidões e tributos;
• Para documentar multa, juros, rescisão e devolução ou retenção de valores em caso de inadimplemento.

Não assine com dados incompletos. A descrição do terreno deve reproduzir, tanto quanto possível, os elementos constantes da matrícula: número, cartório, área, confrontações, lote, quadra, endereço e cadastro municipal ou rural. Também é recomendável anexar cópia da matrícula atualizada, documentos pessoais das partes e comprovantes dos pagamentos realizados.

Modelo completo de contrato de compra e venda de terreno

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO VENDEDOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) VENDEDOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO COMPRADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) COMPRADOR(A), têm entre si justo e contratado o seguinte:

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO. O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) e vender ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o terreno situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO TERRENO], composto pelo lote [NÚMERO], da quadra [NÚMERO], do loteamento [NOME], no Município de [CIDADE/UF], com área total de [ÁREA] m², confrontando-se [DESCREVER CONFRONTAÇÕES], inscrito no cadastro municipal sob nº [NÚMERO] e objeto da matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF].

CLÁUSULA 2ª – DA SITUAÇÃO JURÍDICA. O(A) VENDEDOR(A) declara que o imóvel encontra-se [LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS / COM OS SEGUINTES ÔNUS OU RESTRIÇÕES: DESCREVER], responsabilizando-se pela veracidade das informações e pela entrega dos documentos necessários à formalização da transferência. O(A) VENDEDOR(A) declara, ainda, que [NÃO HÁ / HÁ] débitos de IPTU, taxas, contribuições, condomínio ou outras obrigações incidentes até a data da posse, os quais serão tratados na forma da Cláusula 6ª.

CLÁUSULA 3ª – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO. O preço certo e ajustado da presente compra e venda é de R$ [VALOR TOTAL] ([VALOR POR EXTENSO]), que o(a) COMPRADOR(A) pagará ao(à) VENDEDOR(A) da seguinte forma: [DESCREVER: R$ VALOR COMO SINAL NA DATA DA ASSINATURA; R$ VALOR EM PARCELAS, COM VENCIMENTOS; OU PAGAMENTO INTEGRAL À VISTA]. Os pagamentos serão realizados por [PIX/TRANSFERÊNCIA/DEPÓSITO/OUTRO], na conta de titularidade de [NOME], banco [NOME], agência [NÚMERO], conta [NÚMERO], ou mediante recibo assinado pelo(a) VENDEDOR(A).

CLÁUSULA 4ª – DO SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. A quantia de R$ [VALOR] paga nesta data constitui [SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO / PARTE DO PREÇO SEM NATUREZA DE ARRAS], devendo ser abatida do valor total. Se as partes optarem por arras, aplicam-se as regras dos artigos 417 a 420 do Código Civil, conforme a modalidade expressamente escolhida neste contrato.

CLÁUSULA 5ª – DA POSSE. A posse do terreno será entregue ao(à) COMPRADOR(A) em [DATA/CONDIÇÃO], mediante [QUITAÇÃO INTEGRAL / PAGAMENTO DA ENTRADA / OUTRA CONDIÇÃO]. A partir da imissão na posse, o(a) COMPRADOR(A) passará a responder pela guarda, conservação e uso do imóvel, sem prejuízo das obrigações anteriores expressamente atribuídas ao(à) VENDEDOR(A).

CLÁUSULA 6ª – DOS TRIBUTOS, DESPESAS E ENCARGOS. Os débitos de IPTU, taxas municipais, contribuições e demais encargos cujo fato gerador seja anterior à entrega da posse serão de responsabilidade do(a) VENDEDOR(A). A partir da posse, tais obrigações serão de responsabilidade do(a) COMPRADOR(A). O ITBI, as despesas de escritura pública, reconhecimento de firmas, certidões e registro imobiliário serão pagos por [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)/AMBAS AS PARTES, NA SEGUINTE PROPORÇÃO: DESCREVER].

CLÁUSULA 7ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO. Após a quitação integral do preço e o cumprimento das demais obrigações previstas, o(a) VENDEDOR(A) obriga-se a outorgar a escritura pública definitiva, quando exigível, no prazo de [NÚMERO] dias. As partes reconhecem que a transferência da propriedade somente se aperfeiçoará com o registro do título na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 8ª – DO INADIMPLEMENTO. O atraso de qualquer parcela por prazo superior a [NÚMERO] dias sujeitará o(a) COMPRADOR(A) à multa de [PERCENTUAL]% sobre a parcela vencida, juros de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE]. Persistindo o inadimplemento por mais de [NÚMERO] dias, a parte adimplente poderá considerar rescindido o contrato, mediante notificação por escrito, sem prejuízo de perdas e danos, observadas as disposições legais aplicáveis e os valores eventualmente devidos a título de restituição ou retenção.

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E SUCESSÃO. Este contrato é celebrado em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL / REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES PREVISTAS], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as hipóteses de rescisão previstas neste instrumento ou na lei.

CLÁUSULA 10ª – DO FORO. Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir questões decorrentes deste contrato, sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

________________________________________
[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]
CPF nº [NÚMERO]

________________________________________
[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]
CPF nº [NÚMERO]

TESTEMUNHAS:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO]
CPF nº [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO]
CPF nº [NÚMERO]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente vendedor e comprador. Informe nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Se alguma parte for casada, verifique a necessidade de participação ou anuência do cônjuge, conforme o regime de bens e a situação do imóvel.
2. Copie os dados da matrícula. Não descreva o terreno apenas pelo endereço. Inclua matrícula, cartório, lote, quadra, área, confrontações e inscrição municipal. Peça uma certidão de matrícula atualizada para conferir a titularidade e possíveis gravames.
3. Defina preço e cronograma sem ambiguidades. Escreva o valor em números e por extenso. Nas vendas parceladas, informe quantidade de parcelas, valor de cada uma, datas de vencimento, índice de correção, forma de pagamento e comprovação por recibo.
4. Esclareça o significado do sinal. Se houver entrada, indique se ela será simples adiantamento do preço ou arras. Essa escolha interfere nas consequências de uma desistência e deve refletir a vontade real das partes.
5. Estabeleça o momento da posse. Determine se o comprador poderá entrar no imóvel na assinatura, após o pagamento da entrada ou somente depois da quitação. Isso evita discussões sobre uso do terreno, IPTU e riscos de conservação.
6. Divida despesas e débitos. Indique quem paga impostos pendentes, ITBI, escritura, registro e certidões. Confirme também se há taxas de associação, condomínio ou obrigações do loteamento.
7. Preveja o caminho até a transferência. Fixe prazo para entrega de documentos e para assinatura da escritura. Depois, providencie o registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois é esse ato que torna o comprador proprietário perante terceiros.
8. Assine com testemunhas. Recomenda-se a assinatura de duas testemunhas identificadas com CPF. Nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil, o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas pode constituir título executivo extrajudicial, quando presentes os demais requisitos legais.

Perguntas comuns

Contrato particular já transfere a propriedade do terreno?

Não em regra. O contrato demonstra o negócio e gera obrigações entre as partes, mas a aquisição da propriedade imobiliária depende do registro do título na matrícula do imóvel, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

É obrigatório fazer escritura pública?

A escritura pública é exigida nos casos previstos em lei. O artigo 108 do Código Civil estabelece, como regra, sua essencialidade para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, salvo disposição legal em contrário. O cartório poderá orientar sobre a documentação necessária.

Posso comprar um terreno apenas com contrato de gaveta?

É uma prática de risco. Um contrato particular pode documentar a obrigação entre os envolvidos, mas não substitui a análise da matrícula, a escritura quando necessária e o registro. Sem regularização, o comprador pode enfrentar obstáculos para provar propriedade, revender, financiar ou construir.

Quem paga o ITBI na compra do terreno?

Em muitas cidades, o comprador arca com o ITBI, mas as partes podem disciplinar contratualmente as despesas da negociação. A alíquota, a base de cálculo, os procedimentos e eventuais hipóteses de isenção dependem da legislação do município onde está localizado o imóvel.

O que verificar antes de assinar?

Verifique a matrícula atualizada, certidões e documentos do vendedor, débitos de IPTU e taxas, regularidade do loteamento, restrições ambientais ou urbanísticas, acesso ao imóvel e eventual necessidade de anuência de cônjuge, coproprietários ou herdeiros. Em área rural, confira ainda exigências específicas, como cadastro e documentação rural aplicável.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias da negociação. Para operações com valores relevantes, pendências documentais, financiamento, herança, copropriedade ou outras situações especiais, procure orientação profissional jurídica e cartorária antes da assinatura.