Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel para Imprimir

O modelo de contrato de compra e venda de imóvel para imprimir é um instrumento particular que registra as condições negociadas entre quem vende e quem compra uma casa, apartamento, terreno, sala comercial ou outro bem imobiliário. Ele organiza informações indispensáveis, como a identificação das partes, a descrição precisa do imóvel, o preço, a forma de pagamento, os prazos, a entrega da posse e a responsabilidade por tributos e despesas.

Na prática, esse documento reduz dúvidas e ajuda a comprovar o que foi efetivamente combinado. Contudo, é importante distinguir contrato, escritura e registro: em regra, a propriedade imobiliária só é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Além disso, negócios acima de trinta vezes o maior salário mínimo vigente normalmente exigem escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil, salvo hipóteses legais específicas, como determinadas operações financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Use o modelo abaixo como ponto de partida e adapte todas as cláusulas à negociação concreta. Antes de assinar, confira a matrícula atualizada do imóvel, certidões relevantes, a situação de débitos e a capacidade das partes. Em operações com financiamento, inventário, usufruto, imóvel rural, alienação fiduciária ou qualquer pendência registral, a revisão por profissional especializado é especialmente recomendável.

Quando usar o contrato de compra e venda de imóvel

Este modelo pode ser utilizado quando as partes já chegaram a um acordo sobre a venda de um imóvel e desejam formalizar os termos antes da escritura e do registro, ou quando a própria operação puder ser formalizada por instrumento particular de acordo com a lei e a instituição envolvida. É comum que ele funcione como compromisso ou promessa de compra e venda, prevendo condições para a conclusão definitiva do negócio.

• Compra e venda de imóvel residencial, como casa, apartamento ou lote.
• Negociação de terreno urbano ou imóvel comercial.
• Venda com pagamento à vista, parcelado ou com sinal e parcelas.
• Operação condicionada à aprovação de financiamento imobiliário.
• Negociação em que a escritura será lavrada em data futura.
• Definição de responsabilidades sobre IPTU, condomínio, taxas, contas e entrega das chaves.

O contrato não substitui a conferência documental. Solicite, entre outros documentos adequados ao caso, a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais, verifique a identificação dos proprietários constantes no registro e confirme se há hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, alienação fiduciária ou outra restrição. Quando o vendedor for casado ou viver em união estável, a participação ou anuência do cônjuge ou companheiro pode ser necessária, conforme o regime de bens e a situação jurídica aplicável.

Modelo completo de contrato de compra e venda de imóvel

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável, CÔNJUGE/ANUENTE DO VENDEDOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

E, de outro lado:

COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

Se aplicável, CÔNJUGE/ANUENTE DO COMPRADOR(A): [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO], CPF nº [NÚMERO], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO].

As partes acima identificadas celebram o presente CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, que se regerá pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL
O(A) VENDEDOR(A) declara ser legítimo(a) proprietário(a) do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [TIPO DO IMÓVEL], com área de [ÁREA] m², inscrito no cadastro municipal sob nº [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO] do [NOME] Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com as demais características e confrontações constantes da referida matrícula, que integra este contrato para todos os fins.

CLÁUSULA 2ª – DA VENDA E DO PREÇO
Por este instrumento, o(a) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que compra, o imóvel descrito na Cláusula 1ª pelo preço certo e ajustado de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]).

CLÁUSULA 3ª – DA FORMA DE PAGAMENTO
O preço será pago da seguinte forma: [DESCREVER DETALHADAMENTE: valor do sinal, data, meio de pagamento, quantidade e valor das parcelas, vencimentos, dados bancários e/ou valor financiado].
O recebimento de cada valor deverá ser comprovado por recibo ou documento bancário idôneo.

CLÁUSULA 4ª – DO SINAL E DO INADIMPLEMENTO
O valor de R$ [VALOR] pago nesta data, se houver, é recebido a título de [SINAL/ARRAS/PRINCÍPIO DE PAGAMENTO], observadas as disposições dos arts. 417 a 420 do Código Civil, quando aplicáveis.
O atraso no pagamento de qualquer obrigação sujeitará a parte inadimplente à multa de [PERCENTUAL]%, juros de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo de perdas e danos, se cabíveis.

CLÁUSULA 5ª – DA ESCRITURA E DO REGISTRO
Após a quitação integral do preço e o cumprimento das condições previstas neste contrato, o(a) VENDEDOR(A) obriga-se a outorgar a escritura definitiva de compra e venda ao(à) COMPRADOR(A), ou a assinar o instrumento definitivo exigido para a operação, até [DATA/PRAZO].
As despesas com escritura, ITBI, registro imobiliário e emolumentos serão de responsabilidade do(a) [COMPRADOR(A)/VENDEDOR(A)], salvo previsão legal ou ajuste escrito diverso. As partes reconhecem que a transferência da propriedade ocorrerá com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA 6ª – DA POSSE E DA ENTREGA DAS CHAVES
A posse do imóvel e a entrega das chaves ocorrerão em [DATA/CONDIÇÃO], mediante [QUITAÇÃO INTEGRAL/ASSINATURA DA ESCRITURA/OUTRA CONDIÇÃO]. A partir dessa data, o(a) COMPRADOR(A) responderá pelas despesas ordinárias de uso e conservação do imóvel, sem prejuízo das obrigações anteriores do(a) VENDEDOR(A).

CLÁUSULA 7ª – DOS TRIBUTOS, CONDOMÍNIO E DÉBITOS
O(A) VENDEDOR(A) declara que o imóvel será entregue livre e desembaraçado de ônus reais, débitos de IPTU, taxas condominiais, contas de consumo e quaisquer encargos vencidos até a data da entrega da posse, exceto [DESCREVER EVENTUAIS EXCEÇÕES].
Os encargos incidentes após a entrega da posse serão de responsabilidade do(a) COMPRADOR(A). Caso sejam identificados débitos anteriores não informados, o(a) VENDEDOR(A) deverá regularizá-los no prazo de [PRAZO] dias, ressalvado ajuste expresso em contrário.

CLÁUSULA 8ª – DAS DECLARAÇÕES DO VENDEDOR
O(A) VENDEDOR(A) declara, sob as penas da lei, que possui legitimidade para vender o imóvel e que prestou ao(à) COMPRADOR(A) as informações relevantes sobre sua situação registral, física e ocupacional. Declara ainda que o imóvel está [DESOCUPADO/OCUPADO POR: NOME E QUALIFICAÇÃO], e que será entregue nas condições descritas neste contrato.

CLÁUSULA 9ª – DA IRREVOGABILIDADE E RESCISÃO
Este contrato é celebrado em caráter [IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL/REVOGÁVEL NAS HIPÓTESES ABAIXO], obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, ressalvadas as hipóteses de inadimplemento, distrato por escrito ou condição expressamente prevista.
Em caso de descumprimento não sanado no prazo de [PRAZO] dias após notificação por escrito, a parte adimplente poderá considerar rescindido o contrato, sem prejuízo da multa, da restituição de valores e das perdas e danos cabíveis, observada a legislação aplicável.

CLÁUSULA 10ª – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo das regras legais de competência, para solucionar eventuais controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

____________________________________________
[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

____________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]
CPF: [NÚMERO]

____________________________________________
[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]
CPF: [NÚMERO]

____________________________________________
[NOME DO(A) CÔNJUGE/ANUENTE, SE APLICÁVEL]
CPF: [NÚMERO]

TESTEMUNHAS:

1. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

2. ________________________________________
[NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]

Como preencher e imprimir o contrato

1. Identifique corretamente todos os envolvidos. Informe nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço. Se houver pessoa jurídica, substitua os dados pessoais por razão social, CNPJ, sede e dados do representante legal.
2. Copie a descrição da matrícula. Não use somente o endereço. Transcreva matrícula, cartório competente, área e demais elementos que individualizem o imóvel. Isso evita confusão com unidades, lotes ou frações diferentes.
3. Detalhe o pagamento. Indique valores, vencimentos, Pix, transferência, financiamento, sinal e condições de liberação. Evite expressões genéricas como “pagamento posterior”.
4. Defina o momento da posse. Informe claramente se as chaves serão entregues na assinatura, na quitação, na escritura ou em outra data. Registre também a situação de ocupação do imóvel.
5. Distribua despesas e débitos. Especifique quem arcará com ITBI, escritura, registro, corretagem, condomínio e IPTU. Liste débitos existentes e a forma de quitação, se houver.
6. Inclua condições especiais. Se a compra depender de financiamento, aprovação de crédito, venda de outro imóvel ou regularização documental, descreva prazo e consequência caso a condição não se cumpra.
7. Revise e assine com testemunhas. Imprima todas as páginas, rubrique-as se desejarem e assine ao final. A assinatura de duas testemunhas pode permitir que o documento particular seja título executivo extrajudicial, conforme art. 784, III, do Código de Processo Civil, desde que presentes os demais requisitos legais.

Perguntas comuns

Contrato particular transfere automaticamente a propriedade do imóvel?

Não. O contrato comprova o negócio e gera obrigações entre as partes, mas a propriedade, em regra, é adquirida pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Dependendo do valor e da modalidade da operação, será necessária escritura pública antes do registro.

É obrigatório reconhecer firma?

O reconhecimento de firma não é, por si só, requisito universal de validade do contrato particular. Porém, pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas e ser exigido por cartórios, bancos ou pela prática adotada pelas partes. Verifique também a possibilidade de assinatura eletrônica adequada ao contexto e aos requisitos de aceitação do órgão envolvido.

Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?

Usualmente, o comprador suporta o ITBI, os emolumentos da escritura e o registro, mas as partes podem disciplinar a divisão de despesas no contrato, observando regras locais e exigências da operação. Débitos anteriores à posse, como IPTU e condomínio vencidos, devem ser identificados e tratados expressamente.

Posso usar este modelo para imóvel financiado?

Sim, como base para registrar a intenção e as condições da negociação, mas o financiamento normalmente exige contrato próprio do banco e procedimentos específicos. A cláusula de pagamento deve prever o valor financiado, o prazo para aprovação e o que ocorrerá se o crédito for negado.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades de cada negociação. Para operações imobiliárias de maior complexidade ou com dúvidas sobre documentos, ônus, regime de bens, financiamento e registro, procure orientação de advogado, tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis competentes.