Modelo de Contrato de Aluguel de Sala Comercial em PDF

O modelo de contrato de aluguel de sala comercial PDF é um instrumento usado para formalizar a locação de uma sala destinada ao exercício de atividade empresarial, profissional ou comercial. Ele registra as condições acertadas entre o proprietário do imóvel, chamado de locador, e quem irá ocupar o espaço, chamado de locatário. Embora o arquivo possa ser exportado em PDF para facilitar o compartilhamento e a assinatura, o ponto essencial é que seu conteúdo seja completo, claro e compatível com a negociação realizada.

Esse tipo de contrato é comum em locações de consultórios, escritórios, salas em galerias, espaços para atendimento ao público, salas em edifícios empresariais e outras unidades não residenciais. No Brasil, a locação de imóveis urbanos é disciplinada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Para as relações contratuais, também se aplicam, de forma complementar, as regras do Código Civil.

Um documento bem preenchido reduz dúvidas sobre prazo, valor do aluguel, reajuste, despesas, garantia, uso permitido e devolução do imóvel. Por isso, antes de converter o contrato em PDF e assiná-lo, as partes devem conferir todas as informações e adaptar as cláusulas à situação concreta. Abaixo, você encontra um modelo completo e orientações práticas para utilizá-lo.

Quando usar o contrato de aluguel de sala comercial

Use este documento quando uma pessoa física ou jurídica ceder temporariamente o uso de uma sala comercial mediante pagamento de aluguel. A finalidade do imóvel deve ser não residencial e precisa estar expressamente descrita no contrato. Isso evita que a sala seja usada para atividade diferente daquela autorizada ou incompatível com convenções condominiais, normas municipais e exigências de licenciamento.

• Para alugar uma sala destinada a escritório, consultório, agência, loja ou prestação de serviços;
• Quando uma empresa aluga espaço para instalar sede, filial ou ponto de atendimento;
• Quando um profissional liberal utiliza uma sala para atendimento de clientes ou pacientes, observadas as regras aplicáveis à sua profissão;
• Para definir quem pagará condomínio, IPTU, água, energia, seguro e demais encargos;
• Quando as partes desejam estabelecer garantia locatícia, como caução, fiança ou seguro-fiança;
• Para registrar a vistoria e as condições de conservação na entrada e na saída do imóvel.

Em contratos por prazo determinado, é importante indicar as datas de início e término. Nas locações não residenciais, a definição do prazo pode ter reflexos relevantes, inclusive em eventual direito à renovação judicial previsto nos artigos 51 e seguintes da Lei do Inquilinato, desde que cumpridos os requisitos legais. Em situações específicas, especialmente em locações empresariais de maior valor ou longa duração, é recomendável buscar orientação jurídica individualizada.

Modelo completo de contrato de aluguel de sala comercial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL

Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo identificadas:

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL, SE PESSOA FÍSICA], [PROFISSÃO], inscrito(a) no [CPF/CNPJ] sob nº [NÚMERO], portador(a) do [RG, SE APLICÁVEL] nº [NÚMERO], com endereço em [ENDEREÇO COMPLETO].

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL, SE PESSOA FÍSICA], [PROFISSÃO OU ATIVIDADE], inscrito(a) no [CPF/CNPJ] sob nº [NÚMERO], com sede ou endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representado(a) por [NOME DO REPRESENTANTE, SE APLICÁVEL], [QUALIFICAÇÃO].

As partes resolvem celebrar o presente Contrato de Locação Não Residencial, regido pela Lei nº 8.245/1991, pelo Código Civil e pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA DESTINAÇÃO
O LOCADOR loca ao LOCATÁRIO a sala comercial situada em [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, NÚMERO DA SALA, ANDAR, BAIRRO, CIDADE, UF E CEP], com as instalações e acessórios descritos no laudo de vistoria anexo.
Parágrafo único. O imóvel será utilizado exclusivamente para [DESCREVER A ATIVIDADE COMERCIAL OU PROFISSIONAL], sendo vedada a alteração de finalidade sem autorização prévia e escrita do LOCADOR e sem observância das normas legais, municipais e condominiais aplicáveis.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO
A locação terá prazo determinado de [NÚMERO] meses, iniciando-se em [DATA] e encerrando-se em [DATA].
Parágrafo único. Ao fim do prazo, a permanência do LOCATÁRIO no imóvel dependerá das regras legais aplicáveis e de manifestação das partes, sem prejuízo da possibilidade de celebração de aditivo ou novo contrato.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO
O aluguel mensal será de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRA FORMA], em favor de [DADOS PARA PAGAMENTO].
Parágrafo primeiro. O primeiro aluguel será pago em [DATA OU FORMA DE CÁLCULO].
Parágrafo segundo. O atraso no pagamento acarretará multa de [PERCENTUAL]%, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e correção monetária pelo índice previsto neste contrato, sem prejuízo das medidas cabíveis.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE
O valor do aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses, contado da data de início da locação ou do último reajuste, pela variação do [ÍNDICE ESCOLHIDO, COMO IPCA/IBGE], ou por outro índice que legalmente o substitua, se necessário.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS E DESPESAS
Além do aluguel, serão de responsabilidade do LOCATÁRIO: [CONDOMÍNIO ORDINÁRIO], [IPTU, SE HOUVER AJUSTE EXPRESSO], consumo de água, energia elétrica, internet, telefone, taxas relacionadas ao uso do imóvel e demais despesas expressamente indicadas neste contrato.
Parágrafo primeiro. As despesas extraordinárias de condomínio, conforme a legislação aplicável, permanecerão sob responsabilidade do LOCADOR, salvo disposição legal ou ajuste válido em sentido diverso.
Parágrafo segundo. O LOCATÁRIO deverá apresentar comprovantes de quitação dos encargos quando solicitados pelo LOCADOR.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA
Para garantia das obrigações assumidas, as partes adotam a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO], nos termos da Lei nº 8.245/1991.
Parágrafo primeiro. Caso a garantia seja caução em dinheiro, seu valor corresponderá a R$ [VALOR], equivalente a [NÚMERO] meses de aluguel, observando-se o limite legal aplicável, e será depositado em caderneta de poupança, com restituição ao final da locação, descontados valores comprovadamente devidos.
Parágrafo segundo. É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS
O LOCATÁRIO declara receber o imóvel nas condições descritas no laudo de vistoria e obriga-se a conservá-lo, realizando os reparos decorrentes de uso ordinário ou de danos causados por si, seus empregados, clientes, fornecedores ou prepostos.
Parágrafo primeiro. Obras, modificações e benfeitorias dependerão de autorização prévia e escrita do LOCADOR, além das licenças necessárias.
Parágrafo segundo. Ao término da locação, o imóvel deverá ser devolvido nas condições em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular.

CLÁUSULA 8ª – DA CESSÃO E SUBLOCAÇÃO
É vedada a cessão deste contrato, a transferência da posse, o empréstimo ou a sublocação total ou parcial do imóvel sem consentimento prévio e escrito do LOCADOR.

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO E DA MULTA
O descumprimento de qualquer obrigação contratual autoriza a parte adimplente a notificar a outra para regularização, sem prejuízo da rescisão e das medidas legais cabíveis.
Parágrafo primeiro. Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do término do prazo ajustado, pagará multa equivalente a [NÚMERO] aluguéis, calculada proporcionalmente ao período restante do contrato, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa.
Parágrafo segundo. A entrega das chaves deverá ser formalizada por escrito, após vistoria e apuração de eventuais débitos.

CLÁUSULA 10ª – DAS COMUNICAÇÕES E DO FORO
As comunicações entre as partes poderão ser realizadas pelos endereços físicos e eletrônicos informados neste contrato, devendo qualquer alteração ser comunicada por escrito.
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF DO FORO], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: [ASSINATURA]

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL]
Representante: [NOME, SE APLICÁVEL]
Assinatura: [ASSINATURA]

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: [ASSINATURA]

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: [ASSINATURA]

Como preencher e transformar o contrato em PDF

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome, CPF ou CNPJ, endereço e, quando houver empresa, a qualificação e os poderes do representante que assinará o instrumento.
2. Descreva a sala com precisão. Inclua endereço, número da unidade, andar, vaga de garagem vinculada, se existir, e demais elementos que evitem confusão sobre o imóvel locado.
3. Defina a atividade permitida. Escreva a finalidade comercial de maneira objetiva. Confirme se ela é admitida pelo condomínio, pela prefeitura e pelas normas de segurança aplicáveis.
4. Indique preço, vencimento e reajuste. Preencha o aluguel em números e por extenso, escolha o dia de vencimento e informe o índice de reajuste anual. Não deixe esses pontos para acordo verbal.
5. Distribua os encargos de forma expressa. Especifique a responsabilidade por IPTU, condomínio, consumos e taxas. Verifique especialmente a distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
6. Escolha uma única garantia. A Lei do Inquilinato não permite a cumulação de garantias. Se optar por caução em dinheiro, observe o limite de até três meses de aluguel previsto no artigo 38.
7. Anexe um laudo de vistoria. Registre o estado de paredes, pisos, portas, equipamentos, medidores e chaves. O laudo, assinado pelas partes, é importante para a devolução futura.
8. Revise, assine e gere o PDF. Após preencher o texto em editor compatível, revise datas, valores e anexos. Assine em papel ou por meio eletrônico válido e, então, use a função de exportar ou salvar como PDF. Guarde uma cópia integral com todos os anexos.

Perguntas comuns

É obrigatório reconhecer firma no contrato de locação comercial?

Não há exigência geral de reconhecimento de firma para que o contrato seja válido entre as partes. Contudo, o procedimento pode ser adotado por segurança adicional. A assinatura eletrônica também pode ser utilizada, desde que permita demonstrar a autoria e a integridade do documento.

Posso exigir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 prevê modalidades de garantia, mas o locador não pode exigir mais de uma no mesmo contrato. Escolha apenas uma: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Quem paga o IPTU e o condomínio da sala comercial?

A responsabilidade deve estar claramente prevista. O IPTU pode ser transferido ao locatário por cláusula expressa. Quanto ao condomínio, a lei atribui ao locatário as despesas ordinárias e ao locador as extraordinárias, observadas as particularidades do caso e a redação contratual.

O contrato precisa ter duas testemunhas?

A assinatura das testemunhas é recomendável. Em regra, um documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas pode constituir título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil, desde que presentes os demais requisitos legais. Isso não elimina a necessidade de análise do caso concreto.

Posso usar este modelo para alugar uma loja inteira?

Sim, com adaptações. O modelo atende à lógica da locação não residencial, mas a descrição do imóvel, a finalidade, as responsabilidades por manutenção, as licenças e os anexos devem refletir as características de uma loja, galpão ou outro espaço comercial.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às circunstâncias da locação. Para casos com cláusulas especiais, valores relevantes, conflitos, garantias complexas ou dúvidas sobre direitos e obrigações, procure orientação de advogado(a) ou profissional habilitado.