Modelo de Convenção de Condomínio Word: Editável e Completo

A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras estruturais de um condomínio edilício. Ela define, entre outros pontos, a identificação do empreendimento, a divisão das unidades autônomas, a fração ideal de cada unidade, a forma de rateio das despesas, os direitos e deveres dos condôminos, a administração e o funcionamento das assembleias. Em termos práticos, é a norma interna mais importante para a organização da vida coletiva no edifício, conjunto residencial, condomínio comercial ou empreendimento misto.

Este modelo de convenção de condomínio Word foi elaborado como uma minuta editável para auxiliar proprietários, incorporadoras, síndicos e administradoras na preparação do documento. Depois de preencher os campos entre colchetes e adaptar as regras à realidade do empreendimento, o texto pode ser copiado para o Word, revisado e levado à análise jurídica antes de sua aprovação e registro.

No Brasil, a convenção é disciplinada principalmente pelos artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil. Para ter eficácia perante terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Além disso, sua aprovação exige, em regra, o voto de titulares de pelo menos dois terços das frações ideais, conforme o artigo 1.333 do Código Civil. Como há particularidades em cada empreendimento e exigências que podem variar conforme o cartório, a revisão por profissional habilitado é uma etapa prudente.

Quando usar uma convenção de condomínio

• Na instituição de um condomínio edilício novo, antes ou durante a entrega das unidades aos adquirentes.
• Na regularização de um edifício, conjunto de salas, vila residencial ou empreendimento que ainda não possua regras convencionais formalizadas.
• Na elaboração de uma minuta pela incorporadora, construtora ou pelos futuros condôminos.
• Na atualização de convenção antiga que não acompanha mais a realidade do condomínio, respeitado o quórum legal aplicável.
• Na organização das normas de administração, arrecadação, uso das áreas comuns e realização de assembleias.
• Como documento-base para encaminhamento ao Cartório de Registro de Imóveis, acompanhado dos demais documentos exigidos para o ato.

Informações que devem constar no documento

O artigo 1.334 do Código Civil indica conteúdos essenciais da convenção, como a discriminação das partes exclusivas e comuns, a fração ideal atribuída a cada unidade, a destinação do edifício, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a competência das assembleias, a forma de eleição do síndico, as sanções aplicáveis e o regimento interno. O regimento interno pode integrar a própria convenção ou ser aprovado em documento separado, conforme a organização adotada.

Antes de preencher a minuta, tenha em mãos a matrícula do imóvel, a especificação do condomínio, a planta aprovada, a relação de unidades, as frações ideais e os dados dos proprietários ou da incorporadora. Essas informações evitam divergências entre a convenção e os registros imobiliários. Também é recomendável verificar previamente quais documentos e assinaturas o cartório local exigirá.

Modelo completo de convenção de condomínio

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO]

Pelo presente instrumento, os proprietários das unidades autônomas integrantes do empreendimento denominado [NOME DO CONDOMÍNIO], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], no Município de [CIDADE], Estado de [UF], inscrito, se aplicável, no CNPJ sob nº [CNPJ], resolvem instituir e estabelecer a presente Convenção de Condomínio, que será regida pelo Código Civil, pela legislação aplicável e pelas cláusulas seguintes.

CAPÍTULO I – DA DENOMINAÇÃO, LOCALIZAÇÃO E FINALIDADE

Cláusula 1ª. O condomínio denomina-se [NOME DO CONDOMÍNIO] e é constituído pelo imóvel registrado sob a matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], localizado à [ENDEREÇO COMPLETO].

Cláusula 2ª. O condomínio é composto por [QUANTIDADE] unidades autônomas, identificadas como [IDENTIFICAÇÃO DAS UNIDADES], e pelas áreas de uso comum descritas na especificação condominial e nos documentos registrados.

Cláusula 3ª. A destinação do condomínio é [RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA], sendo vedada a utilização das unidades e das áreas comuns em desacordo com essa finalidade, com a legislação, com esta convenção e com o regimento interno.

CAPÍTULO II – DAS UNIDADES, ÁREAS COMUNS E FRAÇÕES IDEAIS

Cláusula 4ª. Cada unidade autônoma é de propriedade exclusiva de seu respectivo titular, compreendendo as áreas, dependências, vagas e acessórios indicados em sua matrícula e na especificação do condomínio.

Cláusula 5ª. São partes comuns, indivisíveis e de uso compartilhado, salvo disposição expressa em contrário, o terreno, as fundações, estruturas, telhado, fachadas, corredores, escadas, elevadores, portaria, instalações gerais, áreas de lazer, equipamentos e demais espaços não atribuídos exclusivamente a uma unidade.

Cláusula 6ª. A cada unidade corresponde uma fração ideal do terreno e das partes comuns, conforme quadro abaixo ou conforme a especificação condominial registrada:

Unidade	Proprietário	Fração ideal	Vaga(s), se houver
[UNIDADE]	[NOME]	[FRAÇÃO IDEAL]	[IDENTIFICAÇÃO]
[UNIDADE]	[NOME]	[FRAÇÃO IDEAL]	[IDENTIFICAÇÃO]
[UNIDADE]	[NOME]	[FRAÇÃO IDEAL]	[IDENTIFICAÇÃO]

CAPÍTULO III – DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Cláusula 7ª. São direitos dos condôminos: usar, fruir e livremente dispor de sua unidade; utilizar as partes comuns conforme sua destinação; participar e votar nas assembleias, desde que esteja em dia com suas obrigações condominiais, observadas as regras legais; e examinar os documentos de interesse do condomínio, mediante solicitação adequada à administração.

Cláusula 8ª. São deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do condomínio na proporção definida nesta convenção; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas sem a autorização exigida; dar à unidade a mesma destinação da edificação; e não utilizar sua propriedade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança ou aos bons costumes.

Cláusula 9ª. O condômino responderá pelos atos de seus familiares, visitantes, empregados, locatários, ocupantes e prestadores de serviços por ele autorizados a ingressar no condomínio.

CAPÍTULO IV – DAS DESPESAS, CONTRIBUIÇÕES E INADIMPLÊNCIA

Cláusula 10ª. As despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas frações ideais, salvo previsão legal, registral ou deliberação válida que estabeleça critério específico para determinada despesa.

Cláusula 11ª. A contribuição condominial mensal vencerá no dia [DIA] de cada mês, podendo ser cobrada por boleto, transferência, Pix ou outro meio definido pela administração.

Cláusula 12ª. O atraso no pagamento das contribuições sujeitará o condômino à multa de até 2% sobre o débito, juros moratórios de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo da cobrança judicial ou extrajudicial, nos termos da legislação aplicável.

CAPÍTULO V – DA ADMINISTRAÇÃO

Cláusula 13ª. A administração do condomínio será exercida por um síndico, condômino ou não, eleito em assembleia para mandato de [PRAZO DO MANDATO], permitida a reeleição.

Cláusula 14ª. Compete ao síndico, além das atribuições previstas em lei: representar o condomínio ativa e passivamente; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares; elaborar proposta orçamentária; cobrar contribuições; prestar contas; manter a guarda dos documentos condominiais; contratar e supervisionar serviços necessários; e praticar os atos de administração ordinária.

Cláusula 15ª. Poderá ser eleito subsíndico para auxiliar e substituir o síndico em suas ausências, impedimentos ou vacância, com mandato de [PRAZO]. O conselho fiscal, composto por [QUANTIDADE] membros, se eleito, terá função consultiva e de fiscalização das contas.

CAPÍTULO VI – DAS ASSEMBLEIAS

Cláusula 16ª. A assembleia geral ordinária será realizada uma vez por ano, em data definida pelo síndico, para apreciar as contas, aprovar o orçamento, eleger administradores quando aplicável e deliberar sobre assuntos de interesse coletivo.

Cláusula 17ª. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou na forma prevista em lei. A convocação deverá informar data, horário, local ou meio eletrônico, ordem do dia e demais instruções relevantes, com antecedência mínima de [NÚMERO] dias, salvo urgência devidamente justificada.

Cláusula 18ª. As deliberações serão tomadas pelos quóruns previstos em lei e nesta convenção. Cada unidade terá direito a [NÚMERO] voto, observado que o condômino inadimplente não poderá votar nem participar das deliberações, na forma do Código Civil.

CAPÍTULO VII – DAS OBRAS E ALTERAÇÕES

Cláusula 19ª. As obras em partes comuns obedecerão aos quóruns legais conforme sua natureza, especialmente quanto às obras necessárias, úteis e voluptuárias. Nenhuma obra particular poderá prejudicar a estrutura, a segurança, a estética ou o funcionamento do edifício.

Cláusula 20ª. A alteração desta convenção dependerá da aprovação de, no mínimo, dois terços das frações ideais, salvo quórum diverso previsto em lei para matéria específica, devendo ser formalizada e registrada quando exigido.

CAPÍTULO VIII – DAS PENALIDADES

Cláusula 21ª. O descumprimento desta convenção, do regimento interno ou de deliberação assemblear poderá resultar em advertência e multa, assegurada a identificação da infração e a oportunidade de manifestação do interessado, sem prejuízo das medidas previstas em lei.

Cláusula 22ª. As multas serão aplicadas nos limites e condições estabelecidos pelo Código Civil e pelas deliberações assembleares válidas, considerando a gravidade, a reincidência e as circunstâncias da infração.

CAPÍTULO IX – DO REGIMENTO INTERNO E DISPOSIÇÕES FINAIS

Cláusula 23ª. O regimento interno integra esta convenção como Anexo [NÚMERO], quando existente, e disciplinará detalhadamente a utilização das áreas comuns, regras de convivência, mudanças, obras, animais, estacionamento, visitantes, resíduos, segurança e demais situações cotidianas.

Cláusula 24ª. Os casos omissos serão resolvidos pela assembleia, observadas as disposições do Código Civil, demais normas aplicáveis e os interesses coletivos do condomínio.

Cláusula 25ª. Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo das regras legais de competência, para dirimir controvérsias relacionadas a esta convenção.

E, por estarem de acordo, os signatários aprovam a presente Convenção de Condomínio, para que produza seus efeitos legais.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

PROPRIETÁRIOS / INSTITUIDOR / INCORPORADORA

[NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL]
[CPF OU CNPJ]
Assinatura: [ASSINATURA]

[NOME COMPLETO]
[CPF]
Assinatura: [ASSINATURA]

TESTEMUNHAS, SE NECESSÁRIO

1. [NOME COMPLETO] – CPF: [CPF] – Assinatura: [ASSINATURA]
2. [NOME COMPLETO] – CPF: [CPF] – Assinatura: [ASSINATURA]

Como preencher a minuta passo a passo

1. Identifique corretamente o empreendimento. Informe o nome, endereço completo, município, estado, matrícula e cartório competente. Confira esses dados diretamente na matrícula atualizada do imóvel.
2. Liste todas as unidades. Inclua apartamentos, casas, salas, lojas, depósitos e vagas quando houver individualização. A tabela deve refletir exatamente a identificação constante na documentação imobiliária.
3. Informe as frações ideais. Esse dado é essencial para a composição do condomínio e, em muitos casos, para o rateio das despesas. Não estime percentuais: utilize a especificação técnica e registral.
4. Defina a destinação. Indique se o condomínio é residencial, comercial ou misto. A regra deve ser coerente com a aprovação urbanística e com as características do empreendimento.
5. Estabeleça regras financeiras objetivas. Preencha vencimento, índice de correção, juros e método de rateio. A cláusula não deve contrariar os limites legais, especialmente a multa de mora de até 2% prevista no artigo 1.336, §1º, do Código Civil.
6. Adapte a administração. Determine o prazo do mandato do síndico, a existência de subsíndico e conselho fiscal e a forma de convocação das assembleias. O mandato do síndico não pode exceder dois anos, embora a reeleição seja permitida, conforme o artigo 1.347 do Código Civil.
7. Inclua ou prepare o regimento interno. Regras detalhadas de piscina, salão de festas, garagem, animais, locações por temporada e mudanças costumam ficar mais bem organizadas no regimento interno. Evite cláusulas discriminatórias ou que contrariem normas superiores.
8. Submeta à aprovação e ao registro. Depois da revisão técnica e jurídica, obtenha o quórum necessário, registre a ata ou instrumento conforme a orientação do cartório e providencie o registro no Cartório de Registro de Imóveis para publicidade perante terceiros.

Perguntas comuns sobre convenção de condomínio

A convenção de condomínio e o regimento interno são a mesma coisa?

Não necessariamente. A convenção contém as normas estruturais e os elementos exigidos pelo Código Civil. O regimento interno trata mais diretamente da rotina e da convivência. Ele pode integrar a convenção como anexo ou existir separadamente, desde que aprovado pelo quórum adequado e não a contrarie.

É possível alterar uma convenção já registrada?

Sim. A alteração costuma exigir aprovação de dois terços das frações ideais, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, ressalvadas hipóteses legais específicas. Após a aprovação, a alteração deve ser formalizada e levada ao registro imobiliário quando necessário.

Todo condômino precisa assinar a convenção?

A convenção não depende de unanimidade para ser aprovada. A regra geral do artigo 1.333 do Código Civil exige a subscrição dos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. Contudo, a forma documental, as assinaturas, reconhecimentos de firma e os documentos complementares devem ser confirmados no cartório responsável pelo registro.

O condomínio pode aplicar multa por descumprimento das regras?

Sim, desde que haja previsão válida, respeito aos limites legais e observância de procedimento minimamente transparente. Infrações reiteradas ou comportamentos antissociais podem ter tratamento específico nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. É recomendável registrar advertências, notificações e decisões assembleares.

Posso apenas copiar este modelo para o Word e usar?

Você pode copiar o texto para o Word como ponto de partida, preencher os campos e organizar a apresentação do documento. Porém, como a convenção produz efeitos patrimoniais e coletivos relevantes, ela deve ser compatibilizada com a matrícula, a instituição do condomínio, o memorial e as exigências do Registro de Imóveis antes da assinatura e do protocolo.

Este modelo de convenção de condomínio tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise de advogado, profissional imobiliário ou orientação do Cartório de Registro de Imóveis competente.