Modelo de Contrato de Corretagem de Imóveis: Completo

O contrato de corretagem de imóveis é o instrumento utilizado para formalizar a contratação de um corretor de imóveis ou de uma imobiliária para aproximar as partes interessadas e intermediar a venda, compra, locação ou outro negócio imobiliário. Na prática, ele deixa claros pontos que frequentemente geram dúvidas e conflitos: qual imóvel será anunciado, qual é o preço pretendido, qual comissão será devida, se há exclusividade, por quanto tempo a contratação vale e em que momento ocorre o pagamento.

Este modelo de contrato de corretagem de imóveis foi estruturado para a situação comum em que o proprietário contrata um profissional habilitado para encontrar um comprador para seu imóvel. Contudo, pode ser adaptado para a contratação pelo comprador, para a locação ou para outras operações, desde que as cláusulas sejam revisadas conforme o caso concreto. A corretagem é disciplinada, principalmente, pelos artigos 722 a 729 do Código Civil. Também é importante que o profissional esteja regularmente inscrito no CRECI, conforme as regras aplicáveis à profissão de corretor de imóveis.

Colocar o acordo por escrito protege tanto o contratante quanto o corretor. O proprietário conhece previamente o custo da intermediação e os limites da autorização concedida. Já o corretor tem registradas as condições de seu trabalho, especialmente a remuneração acertada e as regras para a divulgação do bem. Antes de assinar, leia todos os campos, elimine alternativas que não se aplicam e guarde uma via assinada por cada parte.

Quando usar o contrato de corretagem de imóveis

• Quando o proprietário deseja contratar um corretor ou uma imobiliária para anunciar e vender um imóvel residencial, comercial, rural ou terreno.
• Quando as partes querem definir por escrito o percentual ou valor fixo da comissão de corretagem.
• Quando será concedida exclusividade ao corretor por um período determinado.
• Quando o imóvel possui mais de um proprietário e todos precisam autorizar a intermediação.
• Quando o corretor poderá divulgar o imóvel em portais, placas, redes sociais e outros meios de publicidade.
• Quando há necessidade de registrar preço, condições mínimas de aceitação e documentação disponível do imóvel.
• Quando se pretende evitar discussões sobre a comissão após a apresentação de um interessado ou a conclusão do negócio.

Modelo completo de contrato de corretagem de imóveis

CONTRATO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

CONTRATANTE/PROPRIETÁRIO(A): [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº [CPF OU CNPJ], portador(a) do RG nº [RG], residente e domiciliado(a) em [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) CONTRATANTE.

E, de outro lado:

CONTRATADO(A)/CORRETOR(A) OU IMOBILIÁRIA: [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº [CPF OU CNPJ], com inscrição no CRECI [UF] sob o nº [NÚMERO DO CRECI], com endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], telefone [TELEFONE] e e-mail [E-MAIL], doravante denominado(a) CONTRATADO(A).

As partes resolvem celebrar o presente Contrato de Corretagem de Imóveis, nos termos dos artigos 722 a 729 do Código Civil, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1 – DO OBJETO
1.1. O presente contrato tem por objeto a prestação de serviços de intermediação imobiliária pelo(a) CONTRATADO(A), visando à venda do imóvel de propriedade do(a) CONTRATANTE, descrito a seguir:
Tipo de imóvel: [CASA/APARTAMENTO/TERRENO/SALA/OUTRO].
Endereço: [ENDEREÇO COMPLETO].
Matrícula nº [NÚMERO], do [NÚMERO]º Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF].
Inscrição municipal/IPTU: [NÚMERO].
Demais características: [ÁREA, VAGAS, BENFEITORIAS E OUTRAS INFORMAÇÕES RELEVANTES].

CLÁUSULA 2 – DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DO NEGÓCIO
2.1. O imóvel será ofertado pelo valor inicial de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]).
2.2. O(A) CONTRATADO(A) deverá submeter ao(à) CONTRATANTE as propostas recebidas. A aceitação de proposta, a fixação de desconto, a concessão de prazo, o recebimento de bens em permuta ou qualquer alteração nas condições do negócio dependerão de autorização expressa do(a) CONTRATANTE.
2.3. O(A) CONTRATADO(A) não possui poderes para assinar promessa, escritura, recibo de sinal ou qualquer outro documento em nome do(a) CONTRATANTE, salvo se houver procuração específica e válida para esse fim.

CLÁUSULA 3 – DA REMUNERAÇÃO DE CORRETAGEM
3.1. Pela efetiva intermediação que resultar na celebração do negócio, o(a) CONTRATANTE pagará ao(à) CONTRATADO(A) comissão de [PERCENTUAL]% ([PERCENTUAL POR EXTENSO]) sobre o valor total do negócio, ou o valor fixo de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]).
3.2. A comissão será paga em [MOMENTO DO PAGAMENTO: ASSINATURA DA PROMESSA/RECEBIMENTO DO SINAL/ASSINATURA DA ESCRITURA/OUTRO], mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRO], contra o respectivo recibo ou nota fiscal, quando aplicável.
3.3. Caso o negócio seja concluído com pessoa apresentada pelo(a) CONTRATADO(A), ou com pessoa ligada a ela, durante a vigência deste contrato ou após o seu término em decorrência direta da aproximação promovida pelo(a) CONTRATADO(A), a comissão será devida nos termos deste instrumento.
3.4. Não haverá comissão se o negócio não se realizar, salvo hipótese de ajuste expresso em sentido diverso ou quando a remuneração for devida nos termos da legislação aplicável e deste contrato.

CLÁUSULA 4 – DA EXCLUSIVIDADE
4.1. A contratação é celebrada em regime de: [ ] EXCLUSIVIDADE; [ ] NÃO EXCLUSIVIDADE.
4.2. Havendo exclusividade, o(a) CONTRATANTE compromete-se a direcionar ao(à) CONTRATADO(A) os interessados e negociações relativas ao imóvel durante a vigência contratual. Nos termos do art. 726 do Código Civil, a remuneração poderá ser devida ainda que o negócio seja realizado diretamente pelo(a) CONTRATANTE ou por intermédio de terceiro, ressalvada disposição contratual expressa em contrário.
4.3. Não havendo exclusividade, o(a) CONTRATANTE poderá contratar outros corretores, sendo devida comissão ao profissional que efetivamente alcançar o resultado previsto, observadas as provas da intermediação e as condições deste contrato.

CLÁUSULA 5 – DO PRAZO
5.1. Este contrato vigorará de [DATA DE INÍCIO] até [DATA DE TÉRMINO], podendo ser renovado por escrito, inclusive por meio eletrônico que permita identificar a manifestação das partes.
5.2. A rescisão antecipada poderá ocorrer por acordo escrito entre as partes ou por descumprimento contratual, sem prejuízo das comissões já devidas por negócios decorrentes da atuação do(a) CONTRATADO(A).

CLÁUSULA 6 – DAS OBRIGAÇÕES DO(A) CONTRATADO(A)
6.1. Constituem obrigações do(a) CONTRATADO(A): atuar com diligência, prudência, boa-fé e observância das normas profissionais; divulgar o imóvel de forma compatível com as informações recebidas; informar ao(à) CONTRATANTE sobre propostas e circunstâncias relevantes do negócio; preservar dados pessoais e informações confidenciais; e manter regular sua inscrição profissional perante o CRECI.
6.2. A divulgação poderá ocorrer por meio de placas, sites, portais imobiliários, redes sociais, listas de clientes e outros meios lícitos, utilizando fotos, vídeos e descrições do imóvel autorizados pelo(a) CONTRATANTE.

CLÁUSULA 7 – DAS OBRIGAÇÕES DO(A) CONTRATANTE
7.1. O(A) CONTRATANTE declara ser proprietário(a) ou possuir poderes suficientes para negociar o imóvel, responsabilizando-se pela veracidade das informações e documentos fornecidos.
7.2. O(A) CONTRATANTE compromete-se a disponibilizar, quando solicitado, documentos necessários à análise do imóvel e à formalização da negociação, tais como matrícula atualizada, documentos pessoais, comprovantes de tributos e demais documentos pertinentes.
7.3. O(A) CONTRATANTE autoriza as visitas de interessados previamente agendadas, em dias e horários razoáveis, e comunicará prontamente qualquer alteração de preço, indisponibilidade do imóvel ou negociação em andamento.

CLÁUSULA 8 – DA DOCUMENTAÇÃO E DOS ÔNUS
8.1. O(A) CONTRATANTE declara que o imóvel encontra-se [LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS/COM OS SEGUINTES ÔNUS OU RESTRIÇÕES: DESCREVER].
8.2. A análise jurídica, registral, tributária e financeira do negócio deverá ser realizada pelas partes interessadas e, quando necessário, por profissionais habilitados. A corretagem não substitui assessoria jurídica, vistoria técnica ou due diligence imobiliária.

CLÁUSULA 9 – DA PROTEÇÃO DE DADOS
9.1. As partes poderão tratar os dados pessoais estritamente necessários à execução deste contrato, à divulgação do imóvel, ao atendimento de interessados e ao cumprimento de obrigações legais, observando a Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD).

CLÁUSULA 10 – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E DO FORO
10.1. Qualquer alteração deste contrato somente terá validade se realizada por escrito e aceita pelas partes.
10.2. As comunicações relacionadas a este contrato poderão ser feitas pelos endereços, telefones e e-mails informados, cabendo a cada parte manter seus dados atualizados.
10.3. Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato, ressalvadas as regras legais de competência obrigatória.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com as testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

CONTRATANTE:
[NOME COMPLETO]
CPF/CNPJ: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

CONTRATADO(A):
[NOME DO CORRETOR OU IMOBILIÁRIA]
CPF/CNPJ: [NÚMERO] – CRECI [UF] [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

TESTEMUNHA 1:
Nome: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

TESTEMUNHA 2:
Nome: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ______________________________

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome completo, CPF ou CNPJ, endereço e contatos. Se a contratação for feita com uma imobiliária, confira a razão social, o CNPJ e a inscrição no CRECI da pessoa jurídica. Se for corretor autônomo, registre a inscrição individual.
2. Descreva o imóvel com precisão. O endereço sozinho pode não bastar. Inclua matrícula, cartório de registro competente, inscrição municipal e características relevantes. Essas informações diminuem o risco de anunciar ou negociar bem diferente do efetivamente contratado.
3. Defina o preço e os limites de negociação. Indique o valor de anúncio e deixe claro que descontos, permutas, parcelamentos ou outras condições dependem de aprovação do proprietário. Se houver preço mínimo confidencial, avalie registrá-lo em instrução escrita separada ou na própria cláusula.
4. Escolha a comissão e o vencimento. Use percentual ou valor fixo, sem deixar os dois campos incompatíveis. Informe também quando haverá pagamento. A comissão deve ser acordada de forma transparente, pois não existe um percentual único obrigatório para todas as operações.
5. Marque a modalidade de contratação. Assinale somente uma opção: exclusividade ou não exclusividade. A exclusividade deve ter prazo definido e ser compreendida pelo proprietário, pois pode gerar comissão mesmo em venda direta, conforme as condições legais e contratuais.
6. Estabeleça um prazo realista. Preencha início e término. Se a venda exigir regularização documental, desocupação ou preparação do imóvel, considere isso ao definir a duração da intermediação.
7. Revise ônus e documentos. Hipoteca, alienação fiduciária, inventário, usufruto, penhora, débitos tributários ou divergências na matrícula devem ser tratados com transparência. Não declare que o imóvel está livre de ônus sem conferir a documentação.
8. Assine e preserve as provas. Todas as partes devem assinar e receber uma via. As duas testemunhas reforçam a formalização do instrumento. Propostas, mensagens, autorização de divulgação e comprovantes de visitas também devem ser arquivados.

Perguntas comuns sobre contrato de corretagem

A exclusividade é obrigatória?

Não. A exclusividade é uma escolha das partes e deve constar de maneira expressa no contrato. Sem exclusividade, o proprietário pode trabalhar com mais de um corretor. Com exclusividade, aplicam-se as condições ajustadas e a regra do art. 726 do Código Civil, que trata da remuneração mesmo quando o negócio é concluído diretamente pelo contratante ou por outro intermediador, salvo ajuste em contrário.

Quando a comissão do corretor é devida?

Em regra, a remuneração é devida quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato, conforme o art. 725 do Código Civil. Porém, o momento de pagamento e situações específicas podem ser detalhados pelas partes. A análise deve considerar a operação realizada, a atuação efetiva do corretor e eventuais causas para desistência ou não conclusão do negócio.

O proprietário pode vender o imóvel por conta própria?

Em contratação sem exclusividade, isso é possível, observando-se se a venda decorreu da atuação de algum corretor contratado. Em contrato exclusivo, a venda direta pode gerar comissão conforme a cláusula pactuada e o art. 726 do Código Civil. Por isso, a regra deve ser lida com atenção antes da assinatura.

É necessário reconhecer firma em cartório?

Em geral, o reconhecimento de firma não é requisito de validade do contrato particular de corretagem. Ainda assim, pode ser adotado como medida adicional de segurança. Assinaturas eletrônicas também podem ser utilizadas, desde que permitam comprovar autoria e integridade do documento.

O corretor pode assinar a venda em nome do proprietário?

Não apenas com base no contrato de corretagem. Para representar o proprietário e assinar documentos em seu nome, o corretor precisa de procuração com poderes adequados e específicos. A intermediação não se confunde com representação.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades da negociação. Em operações com valores relevantes, imóveis com pendências, herdeiros, financiamento, permuta ou dúvidas sobre comissão, recomenda-se a revisão por advogado e por corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI.