Modelo de Contrato de Administração de Imóvel: Completo

O contrato de administração de imóvel é o instrumento pelo qual o proprietário entrega a uma administradora imobiliária ou a um profissional autorizado a tarefa de gerenciar determinado bem. Em regra, o serviço envolve anunciar o imóvel, buscar interessados, analisar propostas, elaborar e acompanhar contratos de locação, cobrar valores, emitir recibos, repassar rendimentos e prestar contas.

Esse contrato não se confunde com o contrato de locação. Enquanto a locação é celebrada entre locador e locatário, a administração regula a relação entre o proprietário, também chamado de contratante, e a administradora, que executará os serviços em seu nome e dentro dos limites definidos. Sua formalização reduz dúvidas sobre comissão, autorização para reparos, cobrança de inadimplência, responsabilidade por despesas e prazo para repasse dos aluguéis.

No Brasil, a relação pode envolver regras de mandato previstas nos artigos 653 e seguintes do Código Civil, além das disposições da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, quando houver gestão de locação urbana. Se a administração for feita por imobiliária, é importante verificar a regularidade profissional e empresarial aplicável, inclusive o registro no CRECI quando a atividade exigir intermediação imobiliária.

Quando usar o contrato de administração de imóvel

Este documento é indicado sempre que o dono de uma casa, apartamento, sala comercial, terreno ou outro imóvel quiser delegar sua gestão a um terceiro. É particularmente útil quando o proprietário mora em outra cidade, tem mais de um imóvel, não deseja negociar diretamente com locatários ou precisa de apoio profissional para organizar cobranças e manutenção.

• Para contratar uma imobiliária para administrar imóvel residencial ou comercial destinado à locação;
• Para delegar a divulgação, as visitas e a seleção de potenciais locatários;
• Para autorizar a cobrança de aluguel, condomínio, IPTU e outros encargos definidos na locação;
• Para estabelecer a taxa de administração, cobranças adicionais e data de repasse ao proprietário;
• Para delimitar quais reparos podem ser aprovados pela administradora sem consulta prévia;
• Para organizar vistorias de entrada, saída e acompanhamento do estado de conservação;
• Para prever a prestação de contas, o envio de demonstrativos e a guarda de documentos.

Antes de assinar, as partes devem conferir a matrícula ou outro documento que identifique corretamente o imóvel, os dados bancários para repasse, o valor ou critério da remuneração e os poderes efetivamente concedidos. Se houver coproprietários, recomenda-se que todos assinem ou que um deles apresente autorização válida dos demais. Caso o imóvel esteja sujeito a usufruto, inventário, financiamento ou outra restrição, é prudente obter orientação jurídica antes de delegar poderes de administração.

Modelo completo de contrato de administração de imóvel

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO PROPRIETÁRIO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob nº [CPF] e no RG sob nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) CONTRATANTE; e, de outro lado, [NOME DA ADMINISTRADORA OU PROFISSIONAL], [pessoa jurídica inscrita no CNPJ sob nº / pessoa física inscrita no CPF sob nº], com sede/endereço à [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representada por [NOME DO REPRESENTANTE], [qualificação], doravante denominada CONTRATADA, celebram o presente Contrato de Administração de Imóvel, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
A CONTRATANTE confere à CONTRATADA a administração do imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [tipo do imóvel], identificado pela matrícula nº [NÚMERO], do [NOME] Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], doravante denominado IMÓVEL.

CLÁUSULA 2ª – DOS SERVIÇOS
A administração compreenderá, conforme necessário e autorizado neste contrato: divulgação do IMÓVEL; atendimento a interessados; realização de visitas; análise cadastral; elaboração e acompanhamento de contrato de locação; realização de vistorias; cobrança de aluguéis e encargos; emissão de recibos; comunicação com locatários; recebimento de chaves; acompanhamento de reparos; envio de notificações extrajudiciais; e prestação de contas à CONTRATANTE.

CLÁUSULA 3ª – DOS PODERES E LIMITES
A CONTRATADA poderá praticar os atos necessários à administração ordinária do IMÓVEL, sempre em nome e por conta da CONTRATANTE, observados os limites deste instrumento. A CONTRATADA fica autorizada a celebrar contratos de locação pelo prazo máximo de [PRAZO MÁXIMO], com aluguel inicial não inferior a R$ [VALOR] e garantia locatícia do tipo [CAUÇÃO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/OUTRA].
Parágrafo primeiro. A venda, promessa de venda, doação, constituição de ônus reais, renúncia de direitos, acordo judicial, confissão de dívida ou qualquer ato que extrapole a administração ordinária dependerá de autorização expressa e escrita da CONTRATANTE.
Parágrafo segundo. A contratação de reparos cujo custo ultrapasse R$ [VALOR] dependerá de aprovação prévia da CONTRATANTE, salvo medida urgente destinada a evitar dano maior ao IMÓVEL, à segurança de pessoas ou ao cumprimento de determinação legal.

CLÁUSULA 4ª – DAS OBRIGAÇÕES DA CONTRATADA
São obrigações da CONTRATADA: agir com diligência, boa-fé e transparência; manter a CONTRATANTE informada sobre fatos relevantes; guardar documentos relacionados à administração; encaminhar demonstrativos de receitas e despesas; solicitar autorização quando exigida; comunicar inadimplências e ocorrências relevantes; e observar a legislação aplicável, inclusive a Lei nº 8.245/1991, quando houver locação urbana.

CLÁUSULA 5ª – DAS OBRIGAÇÕES DA CONTRATANTE
São obrigações da CONTRATANTE: comprovar sua legitimidade sobre o IMÓVEL; fornecer documentos e informações corretos; manter o IMÓVEL em condições de uso e segurança; arcar com despesas de sua responsabilidade; informar restrições, débitos, processos ou fatos que possam afetar a administração; e reembolsar gastos previamente autorizados ou necessários nos termos deste contrato.

CLÁUSULA 6ª – DA REMUNERAÇÃO
Pelos serviços prestados, a CONTRATANTE pagará à CONTRATADA taxa de administração correspondente a [PERCENTUAL]% dos valores efetivamente recebidos a título de aluguel, ou o valor mensal de R$ [VALOR], conforme assinalado pelas partes.
Parágrafo primeiro. A taxa será descontada dos valores recebidos antes do repasse à CONTRATANTE.
Parágrafo segundo. Serviços extraordinários, tais como elaboração de laudos especiais, acompanhamento de obras, cobrança judicial, representação em processos, elaboração de contratos não usuais e outros serviços não abrangidos pela administração ordinária, somente serão cobrados se previamente autorizados, no valor ou critério de [DESCREVER].

CLÁUSULA 7ª – DO RECEBIMENTO E DO REPASSE
A CONTRATADA receberá os valores pagos pelos ocupantes do IMÓVEL e efetuará o repasse líquido à CONTRATANTE até o dia [DIA] de cada mês, por meio de [PIX/TRANSFERÊNCIA/OUTRO], para a conta de titularidade da CONTRATANTE: banco [BANCO], agência [AGÊNCIA], conta [CONTA], chave PIX [CHAVE].
Parágrafo único. O repasse será acompanhado de demonstrativo contendo, no mínimo, os valores recebidos, descontos, taxa de administração, despesas, tributos eventualmente recolhidos e saldo transferido.

CLÁUSULA 8ª – DAS DESPESAS E REPAROS
As despesas ordinárias de administração serão suportadas na forma prevista neste contrato. IPTU, taxas, condomínio, seguro, manutenção, reparos estruturais e demais encargos incidentes sobre o IMÓVEL serão pagos pela parte responsável conforme a lei, o contrato de locação e as instruções da CONTRATANTE.
Parágrafo único. A CONTRATADA poderá utilizar valores recebidos para quitar despesas do IMÓVEL quando houver autorização da CONTRATANTE ou previsão expressa no contrato de locação, devendo discriminar tais pagamentos na prestação de contas.

CLÁUSULA 9ª – DA INADIMPLÊNCIA E DAS MEDIDAS DE COBRANÇA
Em caso de atraso do locatário ou ocupante, a CONTRATADA realizará cobrança administrativa e comunicará a CONTRATANTE. A adoção de medida judicial, inclusive ação de despejo ou cobrança, dependerá de autorização expressa da CONTRATANTE e de contratação de advogado, salvo se houver procuração específica e instruções diversas por escrito.

CLÁUSULA 10ª – DA AUSÊNCIA DE GARANTIA DE RECEBIMENTO
Salvo contratação expressa de garantia específica, a CONTRATADA não garante o pagamento de aluguéis, encargos ou indenizações pelo locatário, nem responde por inadimplência, vacância ou danos causados por terceiros, exceto se comprovada culpa ou dolo na execução de suas obrigações.

CLÁUSULA 11ª – DA PRESTAÇÃO DE CONTAS E DOS DADOS PESSOAIS
A CONTRATADA prestará contas mensalmente e sempre que solicitado de forma razoável pela CONTRATANTE. As partes autorizam o tratamento dos dados pessoais estritamente necessário à execução deste contrato, à análise cadastral, à cobrança, à emissão de documentos e ao cumprimento de obrigações legais, em conformidade com a Lei nº 13.709/2018 – Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.

CLÁUSULA 12ª – DO PRAZO E DA RESCISÃO
Este contrato vigorará por [PRAZO DETERMINADO/INDETERMINADO], a partir de [DATA]. Qualquer parte poderá rescindi-lo mediante aviso escrito com antecedência mínima de [NÚMERO] dias.
Parágrafo primeiro. Na rescisão, a CONTRATADA entregará à CONTRATANTE os documentos, chaves, valores e informações sob sua guarda, após a apuração de contas e o desconto de valores legitimamente devidos.
Parágrafo segundo. A rescisão não prejudicará o pagamento de remunerações e despesas já vencidas ou decorrentes de atos praticados durante a vigência contratual.

CLÁUSULA 13ª – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], sem prejuízo de outro foro legalmente competente, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com as testemunhas.

[CIDADE/UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DO(A) CONTRATANTE]
CPF: [CPF]

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[NOME DA CONTRATADA/REPRESENTANTE]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]

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Testemunha 1: [NOME COMPLETO]
CPF: [CPF]

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Testemunha 2: [NOME COMPLETO]
CPF: [CPF]

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique corretamente as partes. Informe nome completo, CPF ou CNPJ, endereço e, no caso de empresa, o nome de quem a representa. Dados incompletos podem dificultar cobranças e notificações futuras.
2. Descreva o imóvel sem ambiguidades. Inclua endereço, tipo, matrícula e cartório quando disponíveis. Se houver vaga de garagem, depósito ou áreas acessórias incluídas na administração, mencione-as expressamente.
3. Defina o escopo do trabalho. Nem toda administradora executa os mesmos serviços. Ajuste a cláusula de serviços para indicar, por exemplo, se haverá vistoria, anúncio pago, cobrança de condomínio, acompanhamento de reforma ou representação em assembleias.
4. Estabeleça limites financeiros objetivos. Preencha o teto para reparos sem consulta. Um valor claro evita que a administradora fique impedida de resolver uma urgência simples, mas também protege o proprietário contra despesas inesperadas.
5. Escolha a remuneração e as cobranças extras. Informe se a taxa será percentual do aluguel efetivamente recebido ou valor fixo. Esclareça também como serão cobrados serviços excepcionais, como taxa de colocação, renovação ou administração de obras.
6. Defina a prestação de contas. Indique o dia de repasse, a conta bancária e quais descontos poderão ser feitos. Guarde demonstrativos, recibos, notas fiscais e comprovantes de transferências.
7. Leia as regras de rescisão. Verifique prazo de aviso, entrega de chaves e documentos, e pagamentos pendentes. Se existir contrato de locação em andamento, combine como será a transição da gestão para evitar prejuízo ao atendimento do locatário.
8. Assine com testemunhas. A assinatura de duas testemunhas é recomendável. Em determinadas situações, ela reforça a força executiva do documento particular, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil, desde que atendidos os demais requisitos legais.

Perguntas comuns sobre administração de imóvel

A administradora pode assinar contrato de locação pelo proprietário?

Pode, desde que receba autorização suficiente. Neste modelo, a autorização está limitada por prazo, valor mínimo de aluguel e modalidade de garantia. Se forem necessários poderes mais amplos ou atos específicos, como assinar documentos perante órgãos públicos, pode ser conveniente emitir procuração própria.

A administradora é responsável se o inquilino não pagar o aluguel?

Normalmente, não. A administradora deve cobrar, comunicar a inadimplência e agir com diligência dentro do que foi contratado. Ela somente responderá pelo prejuízo se tiver agido com culpa ou dolo, ou se tiver assumido expressamente uma garantia de renda ou risco de inadimplência.

Quem paga IPTU, condomínio e reparos?

A resposta depende da natureza da despesa, da lei e do contrato de locação. O contrato de administração deve dizer quem realizará os pagamentos e como os valores serão descontados. A administradora deve demonstrar esses lançamentos na prestação de contas, evitando descontos sem comprovação.

É possível rescindir o contrato a qualquer momento?

Em contratos por prazo indeterminado, em geral é possível encerrar a relação mediante aviso prévio previsto no documento. Nos contratos por prazo determinado, devem ser observadas as condições pactuadas. A rescisão não elimina a obrigação de pagar taxas e reembolsos já devidos nem dispensa a prestação de contas final.

É obrigatório reconhecer firma em cartório?

Em regra, o reconhecimento de firma não é requisito de validade do contrato particular entre as partes. Contudo, pode ser adotado para aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas. A assinatura eletrônica também pode ser utilizada, desde que seja adequada e permita comprovar a manifestação de vontade das partes.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às particularidades do imóvel, dos serviços contratados e da relação entre as partes. Para situações com inventário, copropriedade, litígios, poderes especiais ou valores relevantes, recomenda-se a análise de um advogado.