Modelo de Contrato de Aluguel de Sala Comercial Pronto

O modelo de contrato de aluguel de sala comercial pronto é o documento utilizado para formalizar a locação de uma sala destinada ao exercício de atividade profissional, empresarial ou de prestação de serviços. Ele registra as condições negociadas entre o proprietário ou responsável pelo imóvel, chamado de LOCADOR, e a pessoa física ou jurídica que ocupará o espaço, denominada LOCATÁRIO.

Ter um contrato escrito é uma medida importante para ambas as partes. Para o locador, ele estabelece regras sobre pagamento, conservação do imóvel, garantias e devolução da sala. Para o locatário, traz segurança quanto ao prazo de uso, valor do aluguel, índices de reajuste, responsabilidades por despesas e condições para desenvolver suas atividades no local. Embora contratos verbais possam ter validade em determinadas situações, o documento assinado evita dúvidas e facilita a prova do que foi acordado.

No Brasil, a locação de imóveis urbanos para fins não residenciais é regulada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além das disposições aplicáveis do Código Civil. As cláusulas devem respeitar essa legislação, bem como a convenção de condomínio, o regulamento interno e as normas municipais relacionadas ao funcionamento da atividade comercial.

Quando usar

Use este modelo quando uma sala, conjunto comercial, consultório, escritório ou espaço similar for cedido temporariamente mediante pagamento de aluguel. Ele pode ser adaptado para locações feitas a profissionais autônomos, empresas, clínicas, escritórios de advocacia, contabilidade, arquitetura, imobiliárias, consultórios e outras atividades permitidas no endereço.

• Quando o proprietário alugar uma sala comercial diretamente a uma pessoa física ou empresa;
• Quando o imóvel estiver situado em prédio comercial, galeria, centro empresarial ou condomínio;
• Quando for necessário definir prazo determinado ou indeterminado para a locação;
• Quando as partes desejarem prever caução, fiança, seguro-fiança ou outra garantia permitida por lei;
• Quando houver cobrança separada de condomínio, IPTU, consumo de energia, água e demais encargos;
• Quando a locação exigir vistoria detalhada na entrada e na saída do locatário.

Antes da assinatura, verifique se a atividade pretendida é permitida pela prefeitura, pelo zoneamento urbano, pelo condomínio e pelos órgãos de classe eventualmente envolvidos. A assinatura do contrato não substitui alvarás, licenças sanitárias, inscrições fiscais ou autorizações específicas exigidas para o funcionamento do negócio.

Modelo completo de contrato de aluguel de sala comercial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob nº [CPF] e RG nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO LOCATÁRIO], [nacionalidade/natureza jurídica], [estado civil, se pessoa física], [profissão/ramo de atividade], inscrito(a) no [CPF/CNPJ] sob nº [NÚMERO], com endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representado(a) por [NOME DO REPRESENTANTE, SE HOUVER], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), celebram o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA DESTINAÇÃO
1.1. O LOCADOR loca ao LOCATÁRIO a sala comercial situada à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], sala/unidade nº [NÚMERO], [COMPLEMENTO], na cidade de [CIDADE]/[UF], com área aproximada de [ÁREA] m², doravante denominada IMÓVEL.
1.2. O IMÓVEL será utilizado exclusivamente para a atividade de [DESCREVER A ATIVIDADE COMERCIAL OU PROFISSIONAL], sendo vedada a alteração de destinação sem prévia e expressa autorização por escrito do LOCADOR e sem observância das normas legais e condominiais aplicáveis.

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO
2.1. A locação terá prazo de [NÚMERO] meses, com início em [DATA DE INÍCIO] e término em [DATA DE TÉRMINO].
2.2. Encerrado o prazo, eventual permanência do LOCATÁRIO no IMÓVEL observará a legislação aplicável e dependerá das condições ajustadas entre as partes.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO
3.1. O aluguel mensal será de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO/OUTRA FORMA], em favor de [DADOS PARA PAGAMENTO].
3.2. O primeiro pagamento vencerá em [DATA].
3.3. O atraso no pagamento implicará multa de [PERCENTUAL]%, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e correção monetária pelo índice [ÍNDICE], sem prejuízo das medidas legais cabíveis.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE
4.1. O valor do aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, ou no menor período permitido pela legislação, com base na variação do [IPCA/IGP-M/OUTRO ÍNDICE], ou por outro índice que legalmente o substitua.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS E DESPESAS
5.1. Serão de responsabilidade do LOCATÁRIO, durante a vigência da locação: consumo de energia elétrica, água, esgoto, internet, telefone, taxas vinculadas à sua atividade, condomínio ordinário, IPTU [INFORMAR SE SERÁ RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO OU DO LOCADOR] e demais despesas de uso do IMÓVEL.
5.2. As despesas extraordinárias de condomínio, nos termos da Lei nº 8.245/1991, permanecerão sob responsabilidade do LOCADOR, salvo disposição legal diversa.
5.3. O LOCATÁRIO deverá apresentar os comprovantes de quitação dos encargos quando solicitado pelo LOCADOR.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA
6.1. Para garantia das obrigações deste contrato, as partes adotam a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO/SEM GARANTIA].
6.2. Caso a garantia seja caução em dinheiro, o LOCATÁRIO entregará o valor de R$ [VALOR], equivalente a [NÚMERO] meses de aluguel, observado o limite legal aplicável. A caução será devolvida ao final da locação, após a entrega das chaves, a vistoria final e a quitação de todos os débitos, com os rendimentos legalmente cabíveis.
6.3. Caso haja fiador, este assinará o presente instrumento, qualificando-se e declarando ciência de suas responsabilidades.

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS
7.1. O LOCATÁRIO declara receber o IMÓVEL nas condições descritas no laudo de vistoria anexo, comprometendo-se a conservá-lo e devolvê-lo, ao término da locação, no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular.
7.2. Reparos decorrentes de mau uso, danos causados pelo LOCATÁRIO, seus empregados, clientes, fornecedores ou visitantes serão custeados pelo LOCATÁRIO.
7.3. Benfeitorias, reformas, instalações, placas, letreiros ou alterações no IMÓVEL dependerão de autorização prévia e escrita do LOCADOR, além das licenças necessárias. A indenização e a possibilidade de retirada de benfeitorias observarão o que for expressamente pactuado e a legislação aplicável.

CLÁUSULA 8ª – DA CESSÃO E SUBLOCAÇÃO
8.1. É vedado ao LOCATÁRIO ceder, transferir, emprestar ou sublocar, total ou parcialmente, o IMÓVEL sem autorização prévia e escrita do LOCADOR.

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO E DA MULTA
9.1. O descumprimento de qualquer obrigação contratual poderá ensejar a rescisão do contrato, após notificação quando cabível, sem prejuízo da cobrança de perdas e danos e das demais medidas previstas em lei.
9.2. Caso o LOCATÁRIO devolva o IMÓVEL antes do término do prazo contratado, pagará multa equivalente a [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido, conforme a Lei nº 8.245/1991, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa.

CLÁUSULA 10ª – DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
10.1. A devolução do IMÓVEL somente será considerada concluída com a entrega das chaves ao LOCADOR, realização da vistoria final e quitação dos aluguéis, encargos e reparos eventualmente devidos.
10.2. O LOCATÁRIO deverá retirar seus bens, equipamentos, identificação visual e materiais instalados, salvo ajuste escrito em contrário.

CLÁUSULA 11ª – DAS COMUNICAÇÕES E DO FORO
11.1. As comunicações entre as partes poderão ocorrer por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos seguintes contatos: LOCADOR: [CONTATO]; LOCATÁRIO: [CONTATO].
11.2. Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE]/[UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato.

E, por estarem de acordo, assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE]/[UF], [DATA].

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

LOCATÁRIO(A): [NOME COMPLETO/RAZÃO SOCIAL]
Assinatura: ____________________________________

FIADOR(A), SE HOUVER: [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO] – CPF: [CPF]
Assinatura: ____________________________________

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO] – CPF: [CPF]
Assinatura: ____________________________________

Como preencher o contrato passo a passo

1. Qualifique corretamente as partes. Informe nomes completos, CPF ou CNPJ, RG quando aplicável e endereços atualizados. Quando o locatário for empresa, identifique a razão social e o representante com poderes para assinar.
2. Descreva a sala sem ambiguidades. Inclua endereço, número da unidade, bloco, andar, área e demais elementos que individualizem o espaço. Se houver vaga de garagem, mobiliário ou equipamentos incluídos, relacione-os em anexo.
3. Defina a finalidade comercial. Indique a atividade que será exercida no local. Isso reduz conflitos sobre uso incompatível com as regras do prédio ou do município.
4. Informe prazo, aluguel e vencimento. Registre as datas exatas de início e término, o valor mensal, o primeiro vencimento e o meio de pagamento. Guarde recibos e comprovantes de todas as transações.
5. Escolha apenas uma garantia. A Lei do Inquilinato não permite a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se optar por caução em dinheiro, observe o limite de até três meses de aluguel previsto no artigo 38 da Lei nº 8.245/1991.
6. Distribua os encargos com clareza. Especifique quem paga condomínio, IPTU, água, energia e outras despesas. A previsão escrita evita que cobranças posteriores surpreendam qualquer uma das partes.
7. Faça a vistoria. Prepare laudo com a condição de paredes, piso, portas, janelas, instalações elétricas, hidráulicas, chaves e itens existentes. Fotos datadas podem complementar o documento.
8. Assine e arquive. Recomenda-se a assinatura de locador, locatário, eventual fiador e duas testemunhas. As testemunhas fortalecem a eficácia probatória do instrumento e podem ser relevantes para sua execução, conforme a legislação processual.

Perguntas comuns

O contrato de sala comercial precisa ser reconhecido em cartório?

Não é uma exigência geral para a validade do contrato entre as partes. Ainda assim, o reconhecimento de firma pode aumentar a segurança quanto à autoria das assinaturas. Situações específicas, como necessidade de publicidade perante terceiros ou procedimentos bancários, podem demandar providências adicionais.

Quem deve pagar o IPTU e o condomínio?

A responsabilidade deve estar expressa no contrato. O IPTU pode ser atribuído ao locatário por previsão contratual. Nas despesas condominiais, em regra, o locatário paga as despesas ordinárias de uso e manutenção, enquanto o locador responde pelas extraordinárias, nos termos dos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato.

É possível reajustar o aluguel antes de um ano?

Em regra, não. Os reajustes em contratos de locação devem observar a periodicidade mínima anual prevista na legislação aplicável. Por isso, é recomendável indicar no contrato um índice de correção e prever a revisão após 12 meses.

O locatário pode sair antes do fim do contrato?

Sim, mas normalmente haverá multa por rescisão antecipada. Essa multa deve ser calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato, conforme o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991. Há hipóteses legais específicas que podem afastar a multa, devendo o caso concreto ser analisado.

Posso usar este documento para alugar um consultório?

Sim. O modelo pode ser adaptado para consultório, escritório ou outro ambiente profissional. Porém, o locatário deve verificar as regras do condomínio, o zoneamento, exigências sanitárias, acessibilidade e licenças próprias da atividade que será exercida.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado às circunstâncias da locação. Para negociações complexas, valores elevados, reformas relevantes ou dúvidas sobre direitos e obrigações, recomenda-se a análise de um advogado ou profissional habilitado.