Modelo de Regimento Interno de Condomínio: Regras Práticas

O regimento interno de condomínio é o documento que reúne as regras práticas de convivência entre moradores, proprietários, locatários, visitantes, funcionários e prestadores de serviços. Ele complementa a convenção condominial e transforma diretrizes gerais em orientações aplicáveis ao dia a dia, como horários de silêncio, reserva do salão de festas, circulação de animais, obras nas unidades, uso de garagem e descarte de resíduos.

Um bom regimento interno evita dúvidas e reduz conflitos porque deixa claro o que é permitido, o que é vedado e quais procedimentos devem ser seguidos nas áreas comuns. Embora cada empreendimento tenha necessidades próprias, o documento deve respeitar a legislação brasileira, a convenção do condomínio e as decisões regularmente aprovadas em assembleia.

No Brasil, o Código Civil disciplina o condomínio edilício, especialmente nos artigos 1.331 a 1.358. Os artigos 1.333 e 1.334 tratam da convenção, enquanto o artigo 1.336 estabelece deveres dos condôminos, inclusive o dever de não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores. Já as multas devem observar a convenção, a lei e o direito de defesa, sem criar sanções desproporcionais ou incompatíveis com as regras superiores.

Quando usar o modelo de regimento interno de condomínio

Este modelo pode ser utilizado na criação do primeiro regimento de um condomínio residencial, comercial ou de uso misto, bem como na revisão de um texto antigo. É especialmente útil quando as regras existentes são incompletas, estão desatualizadas, não acompanham a realidade do edifício ou geram interpretações divergentes entre moradores e administração.

• Na implantação de um condomínio novo, após a entrega das unidades.
• Na elaboração de regras para uso de piscina, academia, salão de festas, brinquedoteca, coworking ou outras áreas comuns.
• Na atualização de normas sobre obras, mudanças, entregas e acesso de prestadores.
• Na definição de horários de silêncio e procedimentos para reclamações de ruído.
• Na organização de vagas de garagem, visitantes, bicicletas e veículos elétricos.
• Na adequação de regras de segurança, portaria, encomendas e cadastro de visitantes.
• Na aprovação de critérios para advertências e multas previstos na convenção e na legislação.

Antes de adotar o texto, confira o que a convenção condominial já determina. O regimento interno não deve contrariá-la. Caso seja necessário alterar matéria reservada à convenção, como quóruns, frações ideais, destinação das unidades ou critérios essenciais de contribuição, poderá ser preciso seguir o procedimento e o quórum legalmente exigidos para alteração da própria convenção, nos termos do Código Civil.

Modelo completo de regimento interno de condomínio

REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO]

CAPÍTULO I – DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º Este Regimento Interno disciplina a convivência, a utilização das unidades autônomas e das áreas comuns do CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], complementando a Convenção Condominial, as deliberações regularmente aprovadas em assembleia e a legislação aplicável.

Art. 2º Estão sujeitos a este Regimento os condôminos, moradores, locatários, ocupantes, visitantes, empregados, prestadores de serviços e quaisquer pessoas que ingressem nas dependências do condomínio.

Art. 3º Em caso de divergência entre este Regimento, a Convenção Condominial e a legislação, prevalecerão a legislação e a Convenção Condominial, nessa ordem.

CAPÍTULO II – DEVERES DE CONVIVÊNCIA

Art. 4º Todos deverão utilizar suas unidades e as áreas comuns de modo a não comprometer a segurança, o sossego, a salubridade, a estética e os direitos dos demais moradores.

Art. 5º É vedada a prática de atos que causem perturbação reiterada, riscos às pessoas ou ao patrimônio, danos às instalações ou constrangimento aos empregados e demais usuários do condomínio.

Art. 6º Os moradores são responsáveis pela conduta de seus familiares, convidados, locatários, empregados particulares, prestadores de serviços e animais, respondendo pelos danos e infrações que eles causarem.

CAPÍTULO III – SILÊNCIO E RUÍDOS

Art. 7º O horário de silêncio será das [HORÁRIO INICIAL] às [HORÁRIO FINAL], todos os dias, período no qual deverão ser evitados ruídos que possam perturbar os demais moradores.

Art. 8º Mesmo fora do horário de silêncio, sons, instrumentos musicais, televisores, festas, conversas em áreas comuns e equipamentos deverão ser utilizados em volume moderado.

Art. 9º Festas e reuniões nas unidades ou áreas comuns não poderão ultrapassar o horário de [HORÁRIO], salvo autorização expressa em regra específica aprovada pelo condomínio.

CAPÍTULO IV – USO DAS ÁREAS COMUNS

Art. 10. As áreas comuns destinam-se ao uso coletivo e deverão ser utilizadas com cuidado, higiene, segurança e respeito às finalidades de cada espaço.

Art. 11. A reserva de [SALÃO DE FESTAS/ESPAÇO GOURMET/CHURRASQUEIRA] deverá ser solicitada por meio de [APLICATIVO/LIVRO DE RESERVAS/ADMINISTRAÇÃO], com antecedência mínima de [NÚMERO] dias, ficando o solicitante responsável pela limpeza, conservação e eventuais danos.

Art. 12. O usuário que reservar área comum deverá respeitar a capacidade máxima de [NÚMERO] pessoas, o horário de utilização das [HORÁRIO] às [HORÁRIO] e as demais normas específicas afixadas no local.

Art. 13. É proibido fumar em áreas comuns fechadas, elevadores, corredores, escadas, garagens e demais locais em que a legislação ou as normas internas estabeleçam restrição.

Art. 14. Crianças e adolescentes deverão observar as regras de cada espaço e, quando necessário, permanecer sob supervisão de responsável maior de idade.

CAPÍTULO V – ANIMAIS DOMÉSTICOS

Art. 15. É permitida a permanência de animais domésticos nas unidades, desde que não ofereçam risco à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego dos demais moradores.

Art. 16. Nas áreas comuns, os animais deverão circular com guia, coleira ou caixa de transporte, conforme seu porte e comportamento, sob condução de pessoa capaz de controlá-los.

Art. 17. O responsável deverá recolher imediatamente os dejetos deixados pelo animal em áreas comuns e providenciar a limpeza adequada do local.

CAPÍTULO VI – OBRAS, MUDANÇAS E PRESTADORES

Art. 18. Obras nas unidades deverão ser previamente comunicadas à administração, com indicação de responsável, período de execução e documentação técnica quando aplicável, observando-se as normas de segurança, a legislação e a ABNT NBR 16.280.

Art. 19. Obras e serviços ruidosos serão permitidos de [DIAS DA SEMANA], das [HORÁRIO] às [HORÁRIO], vedada sua realização em [DOMINGOS/FERIADOS], salvo situação emergencial ou autorização expressa da administração.

Art. 20. Mudanças, entregas volumosas e transporte de materiais deverão ser agendados com antecedência de [NÚMERO] horas e ocorrerão no horário de [HORÁRIO] às [HORÁRIO]. O morador responderá por danos causados em elevadores, paredes, pisos, portas e demais áreas comuns.

Art. 21. Prestadores de serviços deverão ser identificados na portaria e poderão acessar o condomínio conforme os procedimentos de segurança definidos pela administração e a autorização do morador responsável.

CAPÍTULO VII – GARAGENS E VEÍCULOS

Art. 22. Cada unidade utilizará exclusivamente a vaga ou as vagas que lhe forem atribuídas, conforme a Convenção Condominial, matrícula, regulamento específico ou deliberação assemblear aplicável.

Art. 23. É vedado utilizar vagas, corredores de garagem e áreas de circulação para depósito de caixas, móveis, materiais, pneus, bicicletas ou objetos que prejudiquem o trânsito e a segurança.

Art. 24. Os veículos deverão trafegar na garagem em velocidade máxima de [NÚMERO] km/h, obedecer à sinalização e manter atenção especial à circulação de pedestres.

CAPÍTULO VIII – RESÍDUOS E CONSERVAÇÃO

Art. 25. Os resíduos deverão ser acondicionados em sacos fechados e descartados nos locais e horários definidos pelo condomínio, respeitando-se a separação entre resíduos recicláveis, orgânicos e especiais, quando existente.

Art. 26. É proibido lançar objetos, líquidos, lixo, bitucas de cigarro ou quaisquer materiais pelas janelas, sacadas, corredores ou áreas comuns.

Art. 27. Danos causados por condôminos, moradores, visitantes ou prestadores às áreas comuns deverão ser reparados ou indenizados pelo responsável, sem prejuízo das demais medidas cabíveis.

CAPÍTULO IX – INFRAÇÕES E PENALIDADES

Art. 28. O descumprimento deste Regimento poderá resultar em orientação, advertência por escrito e multa, conforme a gravidade, a reincidência, a Convenção Condominial e a legislação aplicável.

Art. 29. Antes da aplicação de penalidade, o responsável deverá ser comunicado sobre a ocorrência e poderá apresentar manifestação no prazo de [NÚMERO] dias, por meio de [E-MAIL/APLICATIVO/PROTOCOLO].

Art. 30. As multas observarão os valores, limites, competências e procedimentos previstos na Convenção Condominial e no Código Civil, especialmente nos artigos 1.336 e 1.337, quando aplicáveis.

CAPÍTULO X – DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 31. Os casos omissos serão analisados pelo síndico, pelo conselho e/ou pela assembleia, conforme a competência prevista na Convenção Condominial e na legislação.

Art. 32. Este Regimento entra em vigor em [DATA], após sua aprovação na forma prevista pela Convenção Condominial e pela legislação aplicável.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

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[NOME DO(A) SÍNDICO(A)]
Síndico(a) do Condomínio [NOME DO CONDOMÍNIO]

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[NOME DO(A) PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA, SE APLICÁVEL]

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[NOME DO(A) SECRETÁRIO(A) DA ASSEMBLEIA, SE APLICÁVEL]

Como preencher e aprovar o regimento interno

1. Leia a convenção do condomínio. Comece identificando regras já existentes sobre uso das unidades, obras, multas, administração, assembleias e garagem. Não copie regras que conflitem com esse documento.
2. Mapeie a estrutura do empreendimento. Relacione as áreas comuns disponíveis, como portaria, elevadores, salão, academia, piscina, playground, garagem, depósito e bicicletário. Inclua apenas normas necessárias à realidade local.
3. Defina horários viáveis. Preencha os horários de silêncio, obras, mudanças e reservas considerando o perfil dos moradores, a legislação municipal e as limitações do edifício.
4. Estabeleça procedimentos objetivos. Informe onde serão feitas reservas, como se dará o cadastro de prestadores, qual antecedência será exigida para mudanças e quem receberá reclamações ou defesas.
5. Trate penalidades com cautela. Não invente valores de multa sem verificar a convenção. Descreva que as penalidades seguirão os critérios nela previstos e assegure comunicação ao suposto infrator e oportunidade de manifestação.
6. Submeta o texto à aprovação adequada. Verifique na convenção qual é o órgão competente e o quórum exigido para aprovar ou alterar o regimento. Registre a deliberação em ata de assembleia.
7. Divulgue a versão aprovada. Entregue ou disponibilize o documento aos condôminos, moradores e administradora. Mantenha uma versão atualizada em canal de acesso simples, como aplicativo, e-mail ou quadro de avisos.

Perguntas comuns sobre regimento interno de condomínio

Regimento interno e convenção de condomínio são a mesma coisa?

Não. A convenção é o documento mais amplo, que organiza aspectos essenciais do condomínio, direitos, deveres, administração, contribuições e forma de deliberação. O regimento interno normalmente detalha a rotina de convivência. Por isso, ele deve respeitar a convenção e não pode modificá-la de forma indireta.

O síndico pode criar um regimento interno sozinho?

O síndico pode elaborar uma proposta e adotar providências administrativas urgentes dentro de suas atribuições, mas a aprovação formal do regimento ou de suas alterações deve seguir o procedimento indicado na convenção e na legislação. Em geral, a assembleia é a instância apropriada para deliberar sobre regras coletivas permanentes.

O condomínio pode proibir animais?

Uma proibição genérica e absoluta pode ser questionável, especialmente quando o animal não causa risco ou perturbação. É mais adequado estabelecer regras de circulação, higiene, segurança e responsabilidade. Situações concretas de risco, danos ou perturbação podem justificar medidas proporcionais.

É possível aplicar multa por descumprimento do regimento?

Sim, desde que a previsão e o procedimento estejam compatíveis com a convenção e o Código Civil. A administração deve registrar a ocorrência, identificar a regra violada, notificar o responsável e permitir manifestação, evitando medidas arbitrárias.

O regimento interno precisa ser registrado em cartório?

Em regra, a publicidade e a oponibilidade da convenção possuem tratamento próprio, inclusive registral. Para o regimento interno, o mais importante é observar a convenção, aprová-lo corretamente em assembleia quando exigido, registrar a deliberação em ata e dar ampla ciência aos usuários. Para casos específicos, é recomendável orientação jurídica especializada.

Este modelo de regimento interno de condomínio tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado à convenção, às características do empreendimento e à legislação local. Para aprovação, alteração de multas ou solução de conflitos relevantes, consulte a administradora e, quando necessário, um profissional jurídico habilitado.