Modelo de Contrato de Aluguel Comercial PDF para Editar

O modelo de contrato de aluguel comercial PDF é um documento utilizado para formalizar a locação de um imóvel destinado a atividades empresariais, profissionais, industriais ou de prestação de serviços. Ele registra as regras acertadas entre o proprietário do imóvel, chamado de locador, e a pessoa física ou jurídica que irá ocupá-lo para trabalhar, chamada de locatária. Depois de preenchido e assinado, o contrato pode ser salvo ou exportado em PDF para preservar seu conteúdo e facilitar o compartilhamento entre as partes.

Uma locação comercial exige atenção especial porque envolve não apenas o uso do espaço físico, mas também a continuidade do negócio, despesas operacionais, reformas, alvarás e, em alguns casos, o chamado ponto comercial. No Brasil, esse tipo de relação é disciplinado principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Um contrato escrito, claro e detalhado reduz dúvidas e ajuda a prevenir conflitos ao longo da ocupação do imóvel.

O modelo abaixo pode ser adaptado para lojas, salas comerciais, consultórios, escritórios, galpões e outros imóveis não residenciais. Antes de assinar, confira a documentação do imóvel, a legitimidade de quem está alugando, as condições de conservação e as regras municipais aplicáveis à atividade pretendida.

Quando usar o modelo de contrato de aluguel comercial PDF

• Para alugar uma loja, sala, escritório, consultório, depósito, galpão ou outro imóvel para fins empresariais.
• Quando uma empresa, MEI, profissional autônomo ou pessoa física utilizará o imóvel para exercer atividade econômica.
• Para definir prazo de locação, valor do aluguel, reajuste, garantia, encargos e responsabilidades de cada parte.
• Quando for necessário documentar a autorização ou a proibição de reformas, placas, instalações e benfeitorias.
• Para organizar uma relação locatícia que poderá ser apresentada a bancos, contadores, fornecedores, órgãos públicos ou administradoras.
• Quando as partes desejarem assinar eletronicamente e manter uma versão final imutável em PDF.

Embora seja possível fazer ajustes conforme a negociação, é importante que o contrato identifique corretamente as partes e o imóvel. Se a locatária for pessoa jurídica, informe razão social, CNPJ, endereço da sede e o nome do representante com poderes para assinar. Se houver fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, escolha apenas uma modalidade de garantia, pois a cobrança de mais de uma garantia no mesmo contrato é vedada pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato.

Modelo completo de contrato de aluguel comercial

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO LOCADOR], [nacionalidade], [estado civil, se pessoa física], [profissão], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob nº [NÚMERO], portador(a) do RG nº [NÚMERO], com endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME OU RAZÃO SOCIAL DA LOCATÁRIA], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob nº [NÚMERO], com sede/endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representado(a) por [NOME DO REPRESENTANTE], [qualificação], doravante denominada LOCATÁRIA, celebram o presente Contrato de Locação Comercial, regido pela Lei nº 8.245/1991 e pelas cláusulas seguintes.

CLÁUSULA 1ª – DO IMÓVEL E DA DESTINAÇÃO
O LOCADOR(A) loca à LOCATÁRIA o imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], incluindo [DESCREVER VAGAS, DEPÓSITOS, ÁREAS ACESSÓRIAS E ITENS], doravante denominado IMÓVEL.
O IMÓVEL será utilizado exclusivamente para a atividade de [DESCREVER ATIVIDADE COMERCIAL], sendo vedada a alteração de finalidade, a sublocação, a cessão ou a transferência deste contrato sem autorização prévia e escrita do LOCADOR(A).

CLÁUSULA 2ª – DO PRAZO
A locação terá prazo determinado de [NÚMERO] meses, com início em [DATA] e término em [DATA]. Encerrado o prazo, a permanência da LOCATÁRIA no IMÓVEL observará a legislação aplicável e eventual ajuste escrito entre as partes.

CLÁUSULA 3ª – DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO
O aluguel mensal será de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, mediante [PIX/BOLETO/TRANSFERÊNCIA/OUTRA FORMA], em favor de [DADOS PARA PAGAMENTO].
O não pagamento no vencimento acarretará multa de [PERCENTUAL]%, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês e correção monetária, sem prejuízo das medidas legais cabíveis.

CLÁUSULA 4ª – DO REAJUSTE
O valor do aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, ou na menor periodicidade permitida por lei, pela variação do índice [IPCA/IGP-M/OUTRO ÍNDICE], ou por outro índice que legalmente o substitua. Na hipótese de extinção do índice escolhido, as partes adotarão índice oficial equivalente.

CLÁUSULA 5ª – DOS ENCARGOS E DESPESAS
Serão de responsabilidade da LOCATÁRIA, durante a vigência da locação: contas de água, energia elétrica, internet, telefonia, gás, taxas vinculadas ao consumo e demais despesas decorrentes de sua atividade.
O IPTU, as taxas municipais e as despesas condominiais [ORDINÁRIAS/ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS, SE LEGALMENTE AJUSTADO] serão pagos por [LOCADOR(A)/LOCATÁRIA], conforme os respectivos vencimentos. As despesas extraordinárias de condomínio observarão o disposto na Lei nº 8.245/1991.

CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA
Para garantia das obrigações deste contrato, as partes elegem exclusivamente a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/OUTRA MODALIDADE LEGAL].
[SE CAUÇÃO: A LOCATÁRIA entregará a quantia de R$ [VALOR], equivalente a [NÚMERO] meses de aluguel, observados os limites legais. O valor será devolvido ao final da locação, com os rendimentos cabíveis, após a entrega das chaves e a apuração de eventuais débitos ou danos.]
[SE FIANÇA: Comparece como FIADOR(A) [NOME COMPLETO], [qualificação], CPF nº [NÚMERO], endereço [ENDEREÇO], que assume responsabilidade solidária pelas obrigações da LOCATÁRIA, nos limites da lei e deste contrato.]

CLÁUSULA 7ª – DA CONSERVAÇÃO E DAS BENFEITORIAS
A LOCATÁRIA declara receber o IMÓVEL nas condições descritas no laudo de vistoria, que integra este contrato. Obriga-se a conservá-lo, realizar reparos decorrentes do uso ordinário e devolvê-lo ao término da locação no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular.
Obras, reformas, instalações, letreiros, fachadas ou benfeitorias dependerão de autorização prévia e escrita do LOCADOR(A) e das licenças exigidas pelos órgãos competentes. As benfeitorias seguirão o que for expressamente ajustado entre as partes e a legislação aplicável.

CLÁUSULA 8ª – DAS LICENÇAS E DA ATIVIDADE
A obtenção e manutenção de alvarás, licenças, autorizações sanitárias, ambientais, de segurança e demais exigências relacionadas à atividade da LOCATÁRIA serão de sua exclusiva responsabilidade, desde que não decorram de vício estrutural ou irregularidade anterior do IMÓVEL atribuível ao LOCADOR(A).

CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO E DA ENTREGA DAS CHAVES
O descumprimento de qualquer cláusula autoriza a parte prejudicada a exigir o cumprimento, cobrar perdas e danos e adotar as medidas previstas em lei.
Se a LOCATÁRIA devolver o IMÓVEL antes do término do prazo, pagará multa equivalente a [NÚMERO] aluguéis, calculada proporcionalmente ao período restante do contrato, salvo hipóteses legais de dispensa. A entrega das chaves somente será considerada concluída após vistoria, quitação dos encargos e formalização por escrito.

CLÁUSULA 10ª – DAS COMUNICAÇÕES
As comunicações entre as partes poderão ocorrer por escrito, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens, nos contatos informados abaixo, desde que seja possível comprovar seu envio e recebimento.
LOCADOR(A): [E-MAIL E TELEFONE].
LOCATÁRIA: [E-MAIL E TELEFONE].

CLÁUSULA 11ª – DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF], local onde se situa o IMÓVEL, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato, sem prejuízo das regras legais de competência.

E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[CIDADE], [DIA] de [MÊS] de [ANO].

LOCADOR(A): [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

LOCATÁRIA: [RAZÃO SOCIAL/NOME]
Representante: [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

FIADOR(A), SE HOUVER: [NOME COMPLETO]
Assinatura: ____________________________________

TESTEMUNHA 1: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ____________________________________

TESTEMUNHA 2: [NOME COMPLETO] – CPF: [NÚMERO]
Assinatura: ____________________________________

Como preencher o contrato passo a passo

1. Identifique locador e locatária: copie os dados conforme CPF, CNPJ, contrato social ou documento de identidade. Quando a empresa assinar, verifique se o representante possui poderes de administração ou procuração válida.
2. Descreva o imóvel sem ambiguidades: informe endereço completo, número da matrícula se disponível, sala, bloco, vaga de garagem, metragem e itens entregues. Anexe um laudo de vistoria com fotos, leitura de medidores e relação de chaves.
3. Defina a atividade permitida: indique o ramo de atuação de modo objetivo. Isso é útil para alinhar o uso do imóvel às regras do condomínio, da prefeitura e à finalidade acordada.
4. Preencha prazo, aluguel e vencimento: indique datas certas e o valor em números e por extenso. Defina também como será comprovado o pagamento.
5. Escolha um índice de reajuste: IPCA e IGP-M são exemplos usuais. O reajuste anual deve respeitar a periodicidade mínima legal, e qualquer revisão do valor pode depender de negociação ou das hipóteses previstas em lei.
6. Distribua os encargos: deixe claro quem pagará IPTU, condomínio e taxas. Não presuma que uma despesa será automaticamente de responsabilidade da locatária: registre a obrigação no contrato.
7. Adote somente uma garantia: selecione caução, fiança ou seguro-fiança, entre outras modalidades legais. Se houver fiador, ele deve preencher e assinar o instrumento; em situações aplicáveis, pode ser necessária a anuência do cônjuge.
8. Revise e assine: leia todas as cláusulas antes da assinatura. A assinatura de duas testemunhas pode reforçar a força executiva do documento, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Guarde a via assinada e gere o PDF final.

Perguntas comuns

Contrato de aluguel comercial precisa ser registrado em cartório?

Em regra, o contrato é válido entre as partes com a assinatura. Contudo, o registro no Cartório de Registro de Imóveis pode ser importante em situações específicas, especialmente para dar publicidade a determinados direitos perante terceiros. Avalie a necessidade com orientação jurídica, principalmente em locações de longo prazo ou negócios com alto investimento.

Qual é o prazo mais usado na locação comercial?

Não existe um prazo único obrigatório. As partes podem pactuar o período que atenda ao negócio. Para a ação renovatória do contrato comercial, a Lei do Inquilinato estabelece requisitos próprios, entre eles contrato escrito e prazo determinado, soma de prazos ininterruptos de cinco anos e exploração do mesmo ramo por três anos, conforme artigo 51. O preenchimento desses requisitos deve ser analisado caso a caso.

O locador pode cobrar caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. A Lei nº 8.245/1991 veda mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação. Escolha a garantia adequada e descreva-a com precisão, inclusive valores, prazo e condições de devolução ou responsabilidade.

Quem paga reformas no imóvel comercial?

Depende do tipo de reparo e do que foi contratado. A locatária costuma responder por danos e manutenção decorrentes de seu uso, enquanto problemas estruturais ou vícios anteriores podem ser atribuídos ao locador. Reformas para adaptação do negócio devem ser autorizadas por escrito e ter sua destinação definida no contrato.

Este modelo tem caráter informativo e deve ser adaptado às circunstâncias concretas da locação. Para operações com valores relevantes, garantias, obras, particularidades condominiais ou dúvidas sobre direitos e obrigações, recomenda-se a revisão por advogado(a) ou profissional habilitado.