Modelo de Regimento Interno de Condomínio Pronto para Usar

O regimento interno de condomínio é o documento que detalha as regras práticas de convivência e de utilização das áreas, bens e serviços comuns do empreendimento. Enquanto a convenção condominial estabelece a estrutura principal de funcionamento do condomínio, o regimento trata das situações cotidianas: horários de silêncio, uso do salão de festas, circulação de prestadores de serviço, descarte de resíduos, obras nas unidades, utilização de garagem, presença de animais e outras condutas que afetam a coletividade.

Um modelo de regimento interno de condomínio pronto facilita a elaboração de normas claras, proporcionais e adaptadas à realidade de condomínios residenciais, comerciais ou mistos. Porém, o texto deve ser compatível com a convenção do condomínio, com a legislação aplicável e com as deliberações regularmente aprovadas em assembleia. Não basta copiar regras genéricas: é essencial adequar prazos, horários, espaços existentes e procedimentos à realidade do local.

No Brasil, o condomínio edilício é disciplinado principalmente pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. O artigo 1.333 prevê a convenção como norma obrigatória para titulares de direitos sobre as unidades, possuidores e detentores. Já o artigo 1.348 define atribuições do síndico, inclusive o dever de fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. O regimento não pode contrariar a Constituição, a lei, a convenção ou direitos fundamentais dos moradores e trabalhadores.

Quando usar um regimento interno de condomínio

Este documento é recomendado quando o condomínio está sendo implantado, quando ainda não possui regras internas formalizadas ou quando as normas existentes se tornaram incompletas, desatualizadas ou conflitantes com a rotina atual. Também é útil após a criação de novas áreas comuns, como academia, espaço gourmet, coworking, bicicletário ou ponto de recarga para veículos elétricos.

• Na instalação de condomínio novo e organização das regras iniciais de convivência;
• Na revisão de regras antigas que não correspondem mais à estrutura do empreendimento;
• Quando há conflitos recorrentes sobre barulho, garagem, animais, obras ou reservas de espaços;
• Na criação de procedimentos objetivos para advertências, multas e direito de defesa;
• Para disciplinar o acesso de visitantes, entregadores, prestadores e mudanças;
• Para orientar condôminos, inquilinos, familiares e demais ocupantes das unidades.

Antes de submeter o texto à aprovação, confira a convenção. Ela pode prever o quórum, o rito de convocação e a forma de alteração do regimento. Quando não houver disciplina específica, a administração deve buscar orientação jurídica e observar as regras legais e convencionais aplicáveis à assembleia. A aprovação deve constar em ata, com registro fiel da deliberação e da versão final aprovada.

Modelo completo de regimento interno de condomínio

REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO]

CAPÍTULO I — DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º Este Regimento Interno estabelece regras de convivência, segurança, higiene, sossego, conservação e uso das áreas comuns do CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], complementando a Convenção Condominial e as deliberações regularmente aprovadas em assembleia.

Art. 2º As regras deste Regimento aplicam-se a condôminos, proprietários, possuidores, locatários, ocupantes, familiares, empregados, visitantes, prestadores de serviço e quaisquer pessoas que ingressem ou permaneçam no condomínio.

Art. 3º Em caso de divergência entre este Regimento, a Convenção Condominial e a legislação vigente, prevalecerão a legislação e a Convenção, nessa ordem de hierarquia.

CAPÍTULO II — DEVERES E CONVIVÊNCIA

Art. 4º Todos deverão utilizar suas unidades e as áreas comuns de modo a não prejudicar a segurança, o sossego, a saúde, a higiene e os bons costumes dos demais moradores, preservando o patrimônio comum.

Art. 5º O período de silêncio será observado diariamente das [HORÁRIO INICIAL] às [HORÁRIO FINAL], sem prejuízo da obrigação de evitar ruídos excessivos em qualquer horário.

Art. 6º São vedados nas unidades, corredores, elevadores e áreas comuns: gritos, som em volume excessivo, obstrução de passagens, armazenamento de materiais perigosos ou inflamáveis em desacordo com a lei e qualquer conduta que comprometa a segurança ou a tranquilidade coletiva.

Art. 7º Crianças e adolescentes deverão observar as regras do condomínio e permanecer sob a responsabilidade de seus pais, responsáveis ou acompanhantes, especialmente nas áreas de lazer e circulação.

CAPÍTULO III — ACESSO, PORTARIA E SEGURANÇA

Art. 8º Visitantes, prestadores de serviço, entregadores e demais pessoas externas deverão observar os procedimentos de identificação e autorização definidos pela administração, respeitada a legislação aplicável.

Art. 9º A entrada de prestadores de serviço será permitida nos dias e horários de [DIAS E HORÁRIOS], salvo situações emergenciais ou autorização expressa da administração e do morador responsável.

Art. 10 É proibido fornecer chaves, controles, tags, senhas ou meios de acesso a terceiros sem autorização. A perda, o dano ou o extravio desses itens deverá ser comunicado imediatamente à administração.

Art. 11 Não será permitido impedir, constranger ou dificultar o trabalho de empregados do condomínio, porteiros, vigilantes, administradora ou prestadores regularmente contratados.

CAPÍTULO IV — USO DAS ÁREAS COMUNS

Art. 12 As áreas comuns destinam-se à finalidade prevista na Convenção, neste Regimento e nas normas específicas afixadas em cada local. Seu uso deverá respeitar capacidade, horários, limpeza, segurança e reserva prévia, quando exigida.

Art. 13 O salão de festas, espaço gourmet e demais espaços reserváveis poderão ser utilizados mediante solicitação pelo sistema [SISTEMA DE RESERVA], com antecedência de [NÚMERO] dias. O responsável pela reserva responderá pela conduta de seus convidados, pela limpeza e pelos danos causados.

Art. 14 O uso das áreas de lazer será permitido das [HORÁRIO] às [HORÁRIO]. Não será permitido utilizar equipamentos de som em volume que perturbe outras unidades, fumar em locais proibidos ou praticar atividades que ofereçam risco aos usuários.

Art. 15 É vedado deixar objetos, móveis, bicicletas, carrinhos, calçados, sacos de lixo ou materiais particulares em halls, escadas, corredores, rotas de fuga e demais áreas de circulação, salvo em local expressamente destinado a essa finalidade.

CAPÍTULO V — ELEVADORES, GARAGENS E VEÍCULOS

Art. 16 O elevador social deverá ser utilizado conforme as regras de uso do condomínio. Mudanças, transporte de móveis, materiais e volumes de grande porte deverão ocorrer pelo elevador ou acesso destinado a serviço, nos dias e horários fixados pela administração.

Art. 17 As vagas de garagem destinam-se exclusivamente aos veículos autorizados e vinculados às respectivas unidades, conforme a Convenção e os documentos do condomínio. É proibido utilizar vagas, vias internas e áreas de manobra para depósito, oficina, lavagem não autorizada ou brincadeiras.

Art. 18 Os veículos deverão trafegar no interior do condomínio em velocidade máxima de [NÚMERO] km/h, com atenção à sinalização e prioridade à circulação segura de pedestres.

CAPÍTULO VI — OBRAS, MUDANÇAS E CONSERVAÇÃO

Art. 19 Obras internas deverão respeitar a legislação, a Convenção, a norma técnica aplicável, especialmente a ABNT NBR 16280 quando pertinente, e os procedimentos definidos pela administração. Antes do início, o responsável deverá apresentar os documentos solicitados, incluindo plano de reforma e responsabilidade técnica quando necessários.

Art. 20 Obras e serviços ruidosos somente poderão ser realizados de [HORÁRIO] a [HORÁRIO], nos dias [DIAS PERMITIDOS], excetuadas situações emergenciais devidamente justificadas.

Art. 21 Mudanças e entregas de grande porte deverão ser agendadas com antecedência mínima de [NÚMERO] horas e ocorrerão nos horários de [HORÁRIO] a [HORÁRIO]. O morador responderá por danos causados às áreas comuns por si, seus contratados ou transportadores.

CAPÍTULO VII — ANIMAIS E RESÍDUOS

Art. 22 A permanência de animais nas unidades e sua circulação nas áreas comuns deverão observar a Convenção, as regras sanitárias e a segurança coletiva. Os tutores deverão manter os animais sob controle, recolher imediatamente os dejetos e reparar eventuais danos causados.

Art. 23 O lixo deverá ser acondicionado de forma segura e descartado nos locais, dias e horários definidos pelo condomínio. Materiais recicláveis, perfurocortantes, eletrônicos, volumosos e resíduos especiais deverão receber destinação adequada, conforme as orientações da administração e da legislação local.

CAPÍTULO VIII — INFRAÇÕES, PENALIDADES E DEFESA

Art. 24 O descumprimento deste Regimento poderá resultar em orientação, advertência e multa, conforme a gravidade, a reincidência, a Convenção Condominial e a legislação aplicável, assegurada a possibilidade de manifestação do suposto infrator.

Art. 25 A notificação deverá identificar, sempre que possível, a conduta apurada, a data, o local, a regra violada, a penalidade aplicada e o prazo de [NÚMERO] dias para apresentação de defesa ou recurso à administração, ao conselho ou à assembleia, conforme previsto na Convenção.

Art. 26 As multas observarão os limites, critérios e quóruns estabelecidos na Convenção e no Código Civil, inclusive nos artigos 1.336 e 1.337, quando aplicáveis. Situações de risco, ameaça, violência, dano ao patrimônio ou prática ilícita poderão ser encaminhadas às autoridades competentes.

CAPÍTULO IX — DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 27 Casos omissos serão analisados pelo síndico, pelo conselho e, quando necessário, pela assembleia, sempre em conformidade com a legislação e a Convenção Condominial.

Art. 28 Este Regimento entra em vigor em [DATA DE INÍCIO], após aprovação em assembleia realizada em [DATA DA ASSEMBLEIA], substituindo as disposições internas anteriores que com ele sejam incompatíveis.

[CIDADE/UF], [DATA].

[ASSINATURA DO(A) SÍNDICO(A)]
[NOME DO(A) SÍNDICO(A)]
Síndico(a) do Condomínio [NOME DO CONDOMÍNIO]

[ASSINATURA DO(A) PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA, SE APLICÁVEL]
[NOME COMPLETO]

Como preencher e aprovar o documento

1. Leia a convenção antes de adaptar o modelo. Verifique as regras já existentes, a competência da assembleia, os quóruns previstos e as limitações para multas. O regimento deve complementar, e não modificar indevidamente, a convenção.
2. Faça um diagnóstico da rotina. Reúna as dúvidas e os conflitos mais frequentes: uso de espaços, circulação de visitantes, mudanças, animais, ruídos, obras e garagem. Inclua somente regras necessárias e aplicáveis.
3. Defina horários e procedimentos objetivos. Substitua todos os campos entre colchetes. Evite expressões vagas como “horário razoável” ou “volume adequado” sem indicar critérios, pois elas dificultam a fiscalização e a defesa.
4. Preveja regras específicas para cada ambiente existente. Caso haja piscina, academia, brinquedoteca ou coworking, acrescente artigos próprios sobre reserva, capacidade, faixa etária, limpeza e responsabilidade por convidados.
5. Estabeleça penalidades com cautela. A multa não deve ser criada ou cobrada em desacordo com a convenção e com o Código Civil. Mantenha um procedimento de notificação e oportunidade de defesa, com registro das ocorrências.
6. Convoque a assembleia de forma regular. Encaminhe a minuta com antecedência, inclua o assunto na ordem do dia e registre no livro ou ata eletrônica o texto aprovado, as alterações e o resultado da votação.
7. Divulgue a versão definitiva. Após a aprovação, envie o regimento aos moradores, proprietários e imobiliárias, mantenha cópia acessível e entregue-o a novos ocupantes. Guarde também a ata que aprovou ou alterou o documento.

Perguntas comuns

Regimento interno e convenção de condomínio são a mesma coisa?

Não. A convenção é o documento estrutural do condomínio e contém, entre outros pontos, a discriminação das unidades, as frações ideais, a forma de administração e as regras gerais de contribuição. O regimento interno detalha a convivência diária e a operação das áreas comuns. Ambos devem ser coerentes entre si.

O síndico pode criar ou alterar o regimento sozinho?

Em regra, não é recomendável que o síndico imponha unilateralmente regras permanentes que dependam de deliberação coletiva. O síndico pode adotar medidas administrativas urgentes e fazer cumprir normas vigentes, mas a aprovação ou a alteração formal do regimento deve observar a Convenção e a deliberação assemblear aplicável.

O condomínio pode proibir animais?

A matéria exige análise cuidadosa. Regras de circulação, higiene, segurança e controle de ruídos são possíveis e importantes. Uma proibição absoluta de animais de estimação, porém, pode ser questionada conforme as circunstâncias concretas e o entendimento dos tribunais. O texto deve ser proporcional e focado na prevenção de riscos e perturbações efetivas.

É possível aplicar multa diretamente?

Depende da previsão na convenção, da natureza da infração e do procedimento adotado. A administração deve documentar os fatos, identificar a regra descumprida e respeitar o direito de manifestação previsto nas normas internas. Para condutas antissociais e multas mais severas, o Código Civil prevê requisitos específicos, inclusive de quórum, no artigo 1.337.

O regimento precisa ser registrado em cartório?

A necessidade e a utilidade do registro dependem do caso e da orientação jurídica. A convenção possui disciplina própria de registro para produzir efeitos perante terceiros, nos termos do Código Civil. Para o regimento, é indispensável, ao menos, que a aprovação esteja corretamente documentada em ata e que o texto seja amplamente divulgado aos interessados.

Este modelo tem caráter exclusivamente informativo e deve ser adaptado à Convenção Condominial, às características do empreendimento e à legislação local. Para aprovação, cobrança de multas ou solução de conflitos relevantes, recomenda-se a orientação de advogado especializado em direito condominial.